|
реализовывать свободные земельные резервы для строительства домов экономкласса»11. С нашей точки зрения, декларируемый на правительственном уровне вектор преобразований строительной сферы является более чем прогрессивным, поскольку ориентирован точечно на ликвидацию наиболее проблемных мест в регулировании строительного бизнеса, наличие который является одним из наиболее масштабных факторов, вызывающих удорожание стоимости строительства жилья. На рисунке 1.2 представлена схема дифференциации экзогенных факторов снижения издержек в логистической системе строительства жилья региона по степени значимости. Как следует из схемы, базовые факторы снижения стоимости строительства жилья, которые являются доминантными сконцентрированы преимущественно в сфере государственного регулирования строительной сферы. По мнению Олейникова Д.А. анализ схемы позволяет сделать вывод о том, что основной потенциал снижения стоимости жилья в регионе связан с разрешением наиболее острых проблемных аспектов администрирования строительного производства, в сфере которого формируется до половины 11 Строительная отрасль остается одним из ключевых катализаторов экономического роста в России. [Электронный ресурс]: http://ww\v.rosstroy.info/index.php?option=com_content&task=view&id=142&Itemid:-28 (дата обращения: 01.10.2012) 21 |
В регионе, фактически уже имеются мощности, которые позволяют обеспечить строительное производство материалами в промышленных масштабах. С учетом региональной специфики использования строительных материалов для возведения жилья (см. рис. 2.3), в структуре которой преобладают кирпич и бетон, снижение их стоимости на 4-7% может привести к существенному сокращению издержек в объеме стоимости всего объекта. То есть, в основных материалоемких составляющих строительного производства в регионе аккумулирован значительный потенциал снижения издержек. Реализация данного инструмента является еще более обоснованной в условиях, когда потенциал снижения стоимости строительства за счет снижения его материалоемкости ограничивается существующими требованиями по энергоемкости. Важно отметить, что данный аспект рационализации в основном ориентирован на повышение рентабельности строительного производства94. Выходная цена жилья формируется самим рынком недвижимости, который «лоялен» покупателю только в случае, если его конкурентная среда сильно дифференцирована. То есть, реальный нисходящий ценовой тренд может быть зафиксирован лишь в результате увеличения предложения, а значит, увеличения объемов ввода новых площадок под застройку, обеспечения их необходимыми коммуникациями, инженерными сетями и социальной инфраструктурой. На рисунке 2.4 выделены базовые факторы снижения стоимости строительства жилья, которые являются доминантными и сконцентрированы в сфере государственного регулирования строительной сферы. Анализ схемы позволяет сделать вывод о том, что основной потенциал снижения стоимости жилья в регионе связан с разрешением наиболее острых проблемных аспектов администрирования строительного производства, в сфере которого 94 Олейников Д.А. Кластерный подход к организации инвестиционно-строительного комплекса региона // ИНТЕГРАЛ. 2011. № 5 (61). С.70-71. 91 Тем не менее, согласно прогнозам аналитиков PM R на 2013 г. можно ожидать ускорение роста рынка до 9% на фоне ослабления глобальных макроэкономических показателей и увеличения объемов финансирования государственных целевых программ, особенно связанных со строительством 98 жилья и дорог . В России более половины объемов строительства составляет гражданское строительство, включая различные его виды. Из всех видов строительства достаточно прогрессивные изменения ожидаются именно в сегменте жилого строительства, где общая площадь жилой недвижимости, введенной в эксплуатацию в 2011 г. увеличилась на 6,7% до 62,3 млн. м2. Этот показатель является вторым по величине за последние два десятилетия. С нашей точки зрения, декларируемый на правительственном уровне вектор преобразований строительной сферы является более чем прогрессивным, поскольку ориентирован точечно на ликвидацию наиболее проблемных мест в регулировании строительного бизнеса, наличие который является одним из наиболее масштабных факторов, вызывающих удорожание стоимости строительства жилья. Во втором разделе диссертации нами была разработана схема дифференциации экзогенных факторов снижения издержек в логистической системе строительства жилья региона по степени значимости. Анализ схемы позволяет сделать вывод о том, что основной потенциал снижения стоимости жилья в регионе связан с разрешением наиболее острых проблемных аспектов администрирования строительного производства, в сфере которого формируется до половины расходов девелоперов по строительству йО , , Строительная отрасль остается одним из ключевых катализаторов экономического роста в России. [Электронный ресурс]: http://www.rosstroy.info/index.php?option=com_content&task-view&id=142&Iternid=28 (дата обращения: 01.10.2012) 100 условия аукционов, что удлиняет цепочку издержек для строительных организаций, априори ослабляя потенциал возможного снижения стоимости реализуемого жилья. Все это позволяет констатировать, что существенный ресурс снижения стоимостных и временных издержек в сфере строительства локализован именно в сфере административного регулирования. 5. Проведенный логистический анализ факторов увеличения затратной базы строительного производства в Ростовской области показывает, что рост стоимости жилья как результирующая удорожания стоимости строительства является экзогенно заданным и в значительной степени обусловлен проблемами государственного регулирования отрасли. Вопрос внедрения новых технологий, удешевляющих стоимость строительства, фактически не может быть решен только строителями в одностороннем порядке. Сжатие периода административных согласований, удлиняющих логистический цикл реализации проектов и инфлирующих затраты застройщиков составляет одно из важнейших направлений стимулирования развития регионального строительства. Таким образом, Ростовская область должна получить максимальный доступ к федеральной земле, распределяемой через Фонд содействия развитию жилищного строительства. Именно в этой плоскости административного управления в регионе, локализован фактически важнейший ресурс, как стимулирования развития строительства, так и снижения его стоимости. Реализация земельных интервенций позволит вывести на рынок большой объем земель из федеральной собственности, что позволит скорректировать конъюнктуру рынка, снизить стоимость земли, а также «снять» проблему согласований и разрешений. Было обосновано, что основной потенциал снижения стоимости жилья в регионе связан с разрешением наиболее острых проблемных аспектов администрирования строительного производства, в сфере которого формируется до половины расходов девелоперов по строительству малоэтажных жилых домов и 56-60% стоимости возведения многоэтажных новостроек. 140 |