103 где Ymx~ максимальный размер в доходах семьи, который может быть направлен на погашение ипотечного кредита; £ )0общий доход семьи в месяц; пколичество категорий членов семьи (трудоспособные, пенсионеры, дети); bj количество человек i-й категории в семье; Ргтпо)~ месячный прожиточный минимум для i-ой категории населения; коэффициент увеличения прожиточного минимума для его приведения к реальному уровню. По оценке Всероссийского центра уровня жизни прожиточный минимум должен быть, по крайней мере, на 20% выше рассчитываемого по официальной методике. Таким образом, коэффициент (К) должен, как минимум, быть равным 1,2. Однако ипотечный банк в целях снижения риска невозврата кредита должен принимать в расчетах этот коэффициент в больших размерах от 2 и выше. Приведенные нами результаты расчетов в таблице 2.2 свидетельствуют о том, что под указанные проценты будет доступен ипотечный кредит для семей с доходами около 1000 долларов США в месяц на 10-15 лет. При этом надо отметить, что, в основном, банки ориентируются на фиксированную процентную ставку в валюте. В мировой практике фиксированная процентная ставка при выдаче ипотечного кредита рассчитывается исходя из ставки “прайм-рэйт” (ставка но кредитам, выдаваемым банками первоклассным заемщикам), увеличенной на 0.5%. Переменная ставка по обычным ипотечным креди там равна процентной ставке по годовым государственным казначейским обязательствам плюс маржа (37]. |
95 В основу определения максимальной доли доходов семьи на погашение ипотечного кредита может быть положен размер прожиточного минимума. Прожиточный минимум считается красной чертой после которой наступает бедность. Так, например, в ноябре 1998 года в Тюменской области прожиточный минимум в среднем на душу населения составлял 701 рубль [14]. При этом необходимо иметь в виду, что размер прожиточного минимума рассчитывается по устаревшей методике и, по мнению специалистов, основательно расходится с реальной действительностью. Эта методика делает упор на минимальную продуктовую корзину, обеспечивающую проживание человека. В связи с этим при проведении расчетов максимальной доли расходов семьи на погашение кредита необходимо ис1. < пользовать коэффициент повышения размера прожиточного минимума Для проведения расчетов мы можем предложить следующую формулу: п Y = Do [£Ч,. • Pmin(i)J ■ К (2-14) где: Утахмаксимальный размер в доходах семьи, который может быть направлен на погашение ипотечного кредита; Аобщий доход семьи в месяц; пколичество категорий членов семьи (трудоспособные, пенсионеры, дети); 4j количество человек i-й категории в семье; Pminti)месячный прожиточный минимум для i-ой категории населения; коэффициент увеличения прожиточного минимума для его приведения к реальному уровню. По оценке Всероссийского центра уровня жизни прожиточный минимум должен быть по крайней мере на 20% выше рассчитываемого по официальной методике. Таким образом, коэффициент (К) должен, как мини 96 мум, быть равным 1,2. Однако ипотечный банк в целях снижения риска * невозврата кредита должен принимать в расчетах этот коэффициент в больших размерах от 2 и выше. Приведенные нами результаты расчетов в таблице 2.2 свидетельствуют о том, что под указанные проценты будет доступен ипотечный кредит для семей с доходами около 1000 долларов в месяц на 10-15 лет. При этом надо отметить, что, в основном, банки ориентируются на фиксированную процентную ставку в валюте. В мировой практике фиксированная процентная ставка при выдаче ипотечного кредита рассчитывается исходя из ставки “прайм-рэйт” (ставка по кредитам, выдаваемым банками первоклассным заемщикам), увеличенной на 0.5%. Переменная ставка по обычным ипотечным кредитам равна процентной ставке по годовым государственным казначейским обязательствам плюс маржа [45]. В условиях инфляции в некоторых странах таких как Турция, Колумбия, Израиль, Италия и Австрия выдавались ипотечные кредиты с индексированием основной суммы долга (PLAM кредиты с корректировкой на инфляцию). В Болгарии выдавались ипотечные кредиты с регулируемой отсрочкой платежей заемщика. Кредиты с фиксированной и переменной ставкой процента имеют свои положительные стороны и недостатки, проявляющиеся в различных условиях. Так, например, ипотечный кредит с фиксированной ставкой в условиях высокой и меняющейся инфляции увеличивает для банка риск процентной ставки, снижая в тоже время кредитный риск и риск ликвидности (риск ликвидности или риск посредника состоит в том, что вкладчики могут снять свои средства со счетов в момент, неудобный для банка. Банк может оказаться в ситуации, когда поступает недостаточно средств, в том числе платежей в счет погашения ссуд, чтобы удовлетворять потребности вкладчиков, в том числе для выплаты процентов по депозитам). В тоже время ипотечный кредит с фиксированной ставкой в условиях инфляции является более доступным для заемщика. |