|
104 В условиях инфляции в некоторых странах, таких как Турция, Колумбия, Израиль, Италия и Австрия выдавались ипотечные кредиты с индексированием основной суммы долга (PLAM кредиты с корректировкой на инфляцию). В Болгарии выдавались ипотечные кредиты с регулируемой отсрочкой платежей заемщика. Кредиты с фиксированной и переменной ставкой процента имеют свои положительные стороны и недостатки, проявляющиеся в различных условиях. Так, например, ипотечный кредит с фиксированной ставкой в условиях высокой и меняющейся инфляции увеличивает для банка риск процентной ставки, снижая в тоже время кредитный риск и риск ликвидности (риск ликвидности или риск посредника состоит в том, что вкладчики могут снять свои средства со счетов в момент, неудобный для банка. Банк может оказаться в ситуации, когда поступает недостаточно средств, в том числе платежей в счет погашения ссуд, чтобы удовлетворять потребности вкладчиков, в том числе для выплаты процентов по депозитам). В тоже время ипотечный кредит с фиксированной ставкой в условиях инфляции является более доступным для заемщика. Ипотечный кредит с переменной ставкой процента переносит риск процентной ставки на заемщика, снижая доступность кредита и увеличивая для банка кредитный риск. Кредиты с привязкой к доллару США изменяют процентную ставку в соответствии с изменением курса доллара и, по нашему мнению, могут рассматриваться как разновидность кредитов с переменной ставкой процента. В последнее время в России получает распространение ипотечное кредитование с пересчетом основной суммы долга в доллары США и фиксированной процентной ставкой. В условиях относительно стабильного роста курса доллара, такую схему ипотечного кредитования, по нашему мнению, можно признать удовлетворительной для кредитора и заемщика. |
96 мум, быть равным 1,2. Однако ипотечный банк в целях снижения риска * невозврата кредита должен принимать в расчетах этот коэффициент в больших размерах от 2 и выше. Приведенные нами результаты расчетов в таблице 2.2 свидетельствуют о том, что под указанные проценты будет доступен ипотечный кредит для семей с доходами около 1000 долларов в месяц на 10-15 лет. При этом надо отметить, что, в основном, банки ориентируются на фиксированную процентную ставку в валюте. В мировой практике фиксированная процентная ставка при выдаче ипотечного кредита рассчитывается исходя из ставки “прайм-рэйт” (ставка по кредитам, выдаваемым банками первоклассным заемщикам), увеличенной на 0.5%. Переменная ставка по обычным ипотечным кредитам равна процентной ставке по годовым государственным казначейским обязательствам плюс маржа [45]. В условиях инфляции в некоторых странах таких как Турция, Колумбия, Израиль, Италия и Австрия выдавались ипотечные кредиты с индексированием основной суммы долга (PLAM кредиты с корректировкой на инфляцию). В Болгарии выдавались ипотечные кредиты с регулируемой отсрочкой платежей заемщика. Кредиты с фиксированной и переменной ставкой процента имеют свои положительные стороны и недостатки, проявляющиеся в различных условиях. Так, например, ипотечный кредит с фиксированной ставкой в условиях высокой и меняющейся инфляции увеличивает для банка риск процентной ставки, снижая в тоже время кредитный риск и риск ликвидности (риск ликвидности или риск посредника состоит в том, что вкладчики могут снять свои средства со счетов в момент, неудобный для банка. Банк может оказаться в ситуации, когда поступает недостаточно средств, в том числе платежей в счет погашения ссуд, чтобы удовлетворять потребности вкладчиков, в том числе для выплаты процентов по депозитам). В тоже время ипотечный кредит с фиксированной ставкой в условиях инфляции является более доступным для заемщика. 97 Ипотечный кредит с переменной ставкой процента переносит риск процентной ставки на заемщика, снижая доступность кредита и увеличивая для банка кредитный риск. Кредиты с привязкой к доллару США изменяют процентную ставку в соответствии с изменением курса доллара и, по нашему мнению, могут рассматриваться как разновидность кредитов с переменной ставкой процента. В последнее время в России получает распространение ипотечное кредитование с пересчетом основной суммы долга в доллары США и фиксированной процентной ставкой. В условиях относительно стабильного роста курса доллара, такую схему ипотечного кредитования, по нашему мнению, можно признать удовлетворительной для кредитора и заемщика. Однако, не предсказуемость изменения курса доллара не позволяет рекомендовать эту схему для практического применения (Резкий рост курса доллара в августе 1998 года). В качестве коэффициента корректировки годовой процентной ставки может быть использован коэффициент, рассчитанный на основе изменения ставки ЛИБОР (Лондонская ставка предложения кредитных ресурсов для первоклассных банков). Каждый из рассмотренных вариантов имеет свои «плюсы» и «минусы», связанные с переносом рисков в ту или иную сторону. В современных экономических условиях РФ эти риски значительны. Таким образом, для широкого развития ипотечного кредитования в жилищной сфере необходимы общие макроэкономические предпосылки экономического, политического и социального характера. Обратимся к практической стороне формирования требований к заемщику, которые определяют степень доступности ипотечного кредита. Северо-Западный филиал Агентства по ипотечному жилищному кредитованию установил следующие условия выдачи ипотечного кредита [47]: 1. Сумма ипотечного кредита определяется на основании подтвержденных доходов заемщика (зарплата, премии, совместительства и т.д.). |