|
89 Q„p затраты на проведение проектных и предпроектных работ; QpCp затраты на производство ремонтно-строительных работ по данному объекту инвестирования; С?орг “ затраты инвестора, связанные с управлением проекта и организацией ремонтно-строительных работ; Qpac затраты, связанные с расселением жильцов из объекта, подлежащего капитальному ремонту или реконструкции; Qn прочие расходы (отчисления на инфраструктуру, федеральные и территориальные налоги, обеспечение гарантий, страховые взносы, уплата процентов за банковский кредит и т.п.). Если готовый после реконструкции или комплексного капитального ремонта объект предполагается продать на рынке жилищного фонда, то инвестиционный проект будет рентабельным и привлекательным при соблюдении следующих условий: С'. >пЛв (2-Ю)1=I ИЛИ Q „ * n .* Q „ , ( г . ) » где: JJ необходимая сумма прибыли, обеспечивающая требуемую рентабельность инвестиций за соответствующий период; Q ^ рыночная цена i-ой квартиры в отремонтированном объекте; и количество квартир, подлежащих продаже; О рыночная цена всего здания. ^ Pf( При этом цена всего здания может быть равна сумме рыночных цен, входящих в него отдельных помещений. Однако, следуя правилу того, что розничные цены всегда выше оптовых, то рыночная цена всего здания будет меньше суммы рыночных цен, входящих в него помещений. |
81 разработать окончательные условия инвестиционного конкурса и требования к инвестору, подготовить тендерную документацию по выбранному объекту и объявить проведение инвестиционного конкурса; присудить право реализации инвестиционного проекта претенденту, предложившему наилучшие для города условия и обеспечившему гарантии выполнения проекта; заключить инвестиционный договор и контролировать ход его выполнения. Порядок подготовки к проведению инвестиционного конкурса на основе предлагаемого подхода можно представить в виде алгоритма, приведенного на рисунке 2.2. При проведении расчетов для определения достоверной величины отклонений важно правильно спрогнозировать затраты инвестора, связанные с реализацией проекта, т.е. определить величину Q. При этом особого подхода требует определение затрат при реализации проектов, связанных с реконструкцией или комплексным капитальным ремонтом жилых объектов. В общем виде величину затрат на реализацию подобных проектов можно определить по следующей формуле (QKP): Qi{p=QHefl+Qnp+Qpcp-l-Qopr+Qpac+Qn (2.9) где: Qitea затраты, связанные с приобретением прав инвестором на реконструкцию или капитальный ремонт объекта недвижимости; QnP затраты на проведение проектных и предпроектных работ; Qpcp затраты на производство ремонтно-строительных работ по данному объекту инвестирования; Qopr затраты инвестора, связанные с управлением проекта и организацией ремонтно-строительных работ; Qpac затраты, связанные с расселением жильцов из объекта, подлежащего капитальному ремонту или реконструкции; 83 Qn прочие расходы (отчисления на инфраструктуру, федеральные и территориальные налоги, обеспечение гарантий, страховые взносы, уплата процентов за банковский кредит и т.п.). Если готовый после реконструкции или комплексного капитального ремонта объект предполагается продать на рынке жилищного фонда, то инвестиционный проект будет рентабельным и привлекательным при соблюдении следующих условий: п или Q., + n.*T,Q,aii«t QK„ + n^ QPU (2.10) (2.И) где: JJH необходимая сумма прибыли, обеспечивающая требуемую рентабельность инвестиций за соответствующий период; Qpu. рыночная цена i-ой квартиры в отремонтированном объекте; п количество квартир, подлежащих продаже; Qрыночная цена всего здания.Р ц При этом цена всего здания может быть равна сумме рыночных цен, входящих в него отдельных помещений. Однако, следуя правилу того, что розничные цены всегда выше оптовых, то рыночная цена всего здания будет меньше суммы рыночных цен, входящих в него помещений. Для соблюдения приведенных условий, обеспечивающих инвестиционную привлекательность проекта, при подготовке условий инвестиционного конкурса и требований к инвестору, городская администрация может снизить затраты инвестора, представленные в формуле 2.9 по следующим направлениям: освободить инвестора от платы за приобретение прав на реконструкцию или ремонт объекта; отсрочить, снизить или отменить арендную плату за землю; |