91 Для соблюдения приведенных условий, обеспечивающих инвестиционную привлекательность проекта, при подготовке условий инвестиционного конкурса и требований к инвестору, городская администрация может снизить затраты инвестора, представленные в формуле 2.9 по следующим направлениям: • освободить инвестора от платы за приобретение прав на реконструкцию или ремонт объекта; • отсрочить, снизить или отменить арендную плату за землю; • взять на себя полностью или частично затраты по расселению жильцов из объекта, подлежащего ремонту; • снизить или отменить плату инвестора на развитие инфраструктуры и инженерную подготовку территории; • отсрочить или освободить от уплаты налогов в местный бюджет. Нели предполагается в ходе реализации инвестиционного проекта сдача жилья в аренду, то должно соблюдаться следующее равенство: где: п количество лет сдачи жилья в аренду (но опыту зарубежных стран такой период составляет 5-7 лет); Д р1 величина прибыли, полученная в /-ом году за счет сдачи жилья в аренду; 0 ^ рыночная цена объекта после завершения инвестиционного проекта (оценивается по методу приносящей доход недвижимости или сравнения продаж). Один и тот же инвестиционный проект необходимо рассматривать по обеим вариантам использования, и с целью максимального соблюдения интересов города, принимать за основу вариант, обеспечивающий большую эффективность инвестиций. (2.12) |
83 Qn прочие расходы (отчисления на инфраструктуру, федеральные и территориальные налоги, обеспечение гарантий, страховые взносы, уплата процентов за банковский кредит и т.п.). Если готовый после реконструкции или комплексного капитального ремонта объект предполагается продать на рынке жилищного фонда, то инвестиционный проект будет рентабельным и привлекательным при соблюдении следующих условий: п или Q., + n.*T,Q,aii«t QK„ + n^ QPU (2.10) (2.И) где: JJH необходимая сумма прибыли, обеспечивающая требуемую рентабельность инвестиций за соответствующий период; Qpu. рыночная цена i-ой квартиры в отремонтированном объекте; п количество квартир, подлежащих продаже; Qрыночная цена всего здания.Р ц При этом цена всего здания может быть равна сумме рыночных цен, входящих в него отдельных помещений. Однако, следуя правилу того, что розничные цены всегда выше оптовых, то рыночная цена всего здания будет меньше суммы рыночных цен, входящих в него помещений. Для соблюдения приведенных условий, обеспечивающих инвестиционную привлекательность проекта, при подготовке условий инвестиционного конкурса и требований к инвестору, городская администрация может снизить затраты инвестора, представленные в формуле 2.9 по следующим направлениям: освободить инвестора от платы за приобретение прав на реконструкцию или ремонт объекта; отсрочить, снизить или отменить арендную плату за землю; 84 взять на себя полностью или частично затраты по расселению жильцов из объекта, подлежащего ремонту; снизить или отменить плату инвестора на развитие инфраструктуры и инженерную подготовку территории; отсрочить или освободить от уплаты налогов в местный бюджет. Если предполагается в ходе реализации инвестиционного проекта сдача жилья в аренду, то должно соблюдаться следующее равенство: п (2.12) где: п количество лет сдачи жилья в аренду (по опыту зарубежных стран такой период составляет 5-7 лет); величина прибыли, полученная в i-ом году за счет сдачи жилья в аренду; Q p рыночная цена объекта после завершения инвестиционного проекта (оценивается по методу приносящей доход недвижимости или сравнения продаж). Один и тот же инвестиционный проект необходимо рассматривать по обеим вариантам использования, и с целью максимального соблюдения интересов города, принимать за основу вариант, обеспечивающий больл. лшую эффективность инвестиции. Используемые сегодня в мировой практике методы планирования и оценки эффективности инвестиционных проектов позволяет обеспечить взаимопонимание инвесторов и субъектов, предлагающих реализацию проекта. 2.2.2. Развитие ипотечного кредитования Важнейшим элементом повышения инвестиционной активности в жилищной сфере является развитие долгосрочного кредитования граждан, желающих построить или приобрести жилье в собственность. В странах с развитой рыночной экономикой, таких как США, Германия, Англия до |