|
92 Используемые сегодня в мировой практике методы планирования и оценки эффективности инвестиционных проектов позволяет обеспечить взаимопонимание инвесторов и субъектов, предлагающих реализацию проекта. 2.2.2. Развитие ипотечного кредитования. Важнейшим элементом повышения инвестиционной активности в жилищной сфере является развитие долгосрочного кредитования граждан, желающих построить или приобрести жилье в собственность. В странах с развитой рыночной экономикой, таких как США, Германия, Англия до 95% жилья приобретается или строится в рассрочку. Переход России к экономическим отношениям рыночного типа, резкое снижение бюджетного финансирования жилищного строительства возродили острую потребность в развитии ипотечного кредитования. 24 июня 1997 г. Государственной Думой был принят Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [36]. Восьмая глава этого закона посвящена особенностям ипотеки жилых домов и квартир. Остановимся кратко на анализе основных положений. Предметом ипотеки могут быть только предназначенные для постоянного проживания индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам. Ипотека квартир в многоквартирном жилом доме осуществляется в соответствии с правилами п.1 ст.290 ГК РФ. Что касается строящихся жилых домов, то при предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащим залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства (ст. 76 Закона). |
84 взять на себя полностью или частично затраты по расселению жильцов из объекта, подлежащего ремонту; снизить или отменить плату инвестора на развитие инфраструктуры и инженерную подготовку территории; отсрочить или освободить от уплаты налогов в местный бюджет. Если предполагается в ходе реализации инвестиционного проекта сдача жилья в аренду, то должно соблюдаться следующее равенство: п (2.12) где: п количество лет сдачи жилья в аренду (по опыту зарубежных стран такой период составляет 5-7 лет); величина прибыли, полученная в i-ом году за счет сдачи жилья в аренду; Q p рыночная цена объекта после завершения инвестиционного проекта (оценивается по методу приносящей доход недвижимости или сравнения продаж). Один и тот же инвестиционный проект необходимо рассматривать по обеим вариантам использования, и с целью максимального соблюдения интересов города, принимать за основу вариант, обеспечивающий больл. лшую эффективность инвестиции. Используемые сегодня в мировой практике методы планирования и оценки эффективности инвестиционных проектов позволяет обеспечить взаимопонимание инвесторов и субъектов, предлагающих реализацию проекта. 2.2.2. Развитие ипотечного кредитования Важнейшим элементом повышения инвестиционной активности в жилищной сфере является развитие долгосрочного кредитования граждан, желающих построить или приобрести жилье в собственность. В странах с развитой рыночной экономикой, таких как США, Германия, Англия до 85 95% жилья приобретается или строится в рассрочку. Переход России к экономическим отношениям рыночного типа, резкое снижение бюджетного финансирования жилищного строительства возродили острую потребность в развитии ипотечного кредитования. В конце 1993 года в РФ был выпущены “Основные положения о залоге недвижимого имущества ипотеке” [48]. Этим документом предусматривалось, что используемые для постоянного проживания дома или квартиры могут обременяться ипотекой лишь при условии, что собственник имеет другие здания или помещения, которые могут быть использованы для постоянного проживания. Кроме того, решение об обращении взыскания (отчуждении в случае невыполнения обязательств) на земельные участки может быть по заявлению собственника отложено на срок до трех лет. Безусловно, наличие в документе мер защиты как заемщиков, так и собственников необходимо, но яосторонняя защита ведет к увеличению риска кредитора, который будет компенсировать его увеличением процентной ставки. После длительной корректировки и внесения изменений 24 июня 1997 гда Государственной Думой был принят Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [91]. Восьмая глава этого закона посвящена особенностям ипотеки жилых домов и квартир. Остановимся кратко на анализе основных положении. Предметом ипотеки могут быть только предназначенные для постоянного проживания индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам. Ипотека квартир в многоквартирном жилом доме осуществляется в соответствии с правилами п. 1 290 ГК РФ. Что касается строящихся жилых домов, то при предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащим залогодателю материа |