|
97 • процентная ставка; • величина ежемесячного платежа. Анализируя ситуацию, сложившуюся в сфере кредитования в России, можно отметить следующие моменты, препятствующие развитию ипотечного кредитования: • отсутствие государственной помощи в развитии ипотечного кредитования; • • отсутствие у банков свободных денежных средств для долгосрочного кредитования приобретения жилья; • существование для банков более привлекательных финансовых инструментов; • высокая рискованность долгосрочного кредитования физических лиц из-за нестабильной экономической и политической ситуации в стране; • отсутствие у банков опыта работы с населением по долгосрочному кредитованию приобретения жилья; • несовершенство нормативно-правового механизма выселения заемщика, не выполняющего свои обязательства по возврату кредита из заложенного жилья. Для успешного становления и развития ипотечного кредитования, по нашему мнению, необходимо выполнить следующие условия: • доступность кредита для заемщика; • прибыльность для кредитора; • защита кредитора от кредитного риска (риска невозврата кредита); • защита кредитора от риска процентной ставки (банк может выдать кредит но фиксированной ставке, которая на протяжении кредитного периода » может стать меньше, сложившейся на финансовом рынке). Эти показатели связаны между собой. Так, например, на доступность кредита для заемщика оказывает влияние его доход, процентная ставка и |
90 На масштабы и развитие ипотечного кредитования строительства или приобретения жилья, по нашему мнению, влияют следующие параметры: соотношение стоимости жилья к годовым доходам заемщика; сумма долга; срок погашения; процентная ставка; величина ежемесячного платежа. Анализируя ситуацию, сложившуюся в сфере кредитования в России, можно отметить следующие моменты, препятствующие развитию ипотечного кредитования: отсутствие государственной помощи в развитии ипотечного кредитования; отсутствие у банков свободных денежных средств для долгосрочного кредитования приобретения жилья; существование для банков более привлекательных финансовых инструментов; высокая рискованность долгосрочного кредитования физических лиц из-за нестабильной экономической и политической ситуации в стране; отсутствие у банков опыта работы с населением по долгосрочному кредитованию приобретения жилья; несовершенство нормативно-правового механизма выселения заемщика, не выполняющего свои обязательства по возврату кредита из заложенного жилья. Для успешного становления и развития ипотечного кредитования, по нашему мнению, необходимо выполнить следующие условия: доступность кредита для заемщика; прибыльность для кредитора; защита кредитора от кредитного риска (риска невозврата кредита); защита кредитора от риска процентной ставки (банк может выдать кредит по фиксированной ставке, которая на протяжении кредитного периода может стать меньше, сложившейся на финансовом рынке). 91 Эти показатели связаны между собой. Так, например, на доступность кредита для заемщика оказывает влияние его доход, процентная ставка и сроки кредитования. Доступность кредита, главным образом, определяется величиной месячного платежа (П мес.)у который рассчитывается по классической формуле самоамортизирующегося кредита [92]: —Ц— (из) 1' (1+«У где: $осн основная сумма долга; i месячная ставка процента по кредиту; Тпродолжительность кредитного периода в месяцах. По мнению специалистов, занимающихся ипотечным кредитованием граждан за рубежом, максимальный размер средств, выплачиваемых в счет погашения долга и процентов по нему, не должен превышать 25-30% дохода семьи. В противном случае возрастает риск невозврата. Таким образом, при выплате кредита и процентов по нему в размере до 30% дохода семьи имеет место нормальный риск. На основе приведенной формулы и описанных условий, ограничивающих месячные выплаты в зависимости от дохода семьи, произведем расчеты с целью исследования влияния величины кредитного периода, процентной ставки и дохода семьи на возможную величину ипотечного кредита, который может быть выдан банком при относительно небольшой величине риска невозврата. В 1998 году в Тюменской области среднемесячная заработная плата и выплаты социального характера составили 3135,3 руб. на человека [14], или около 160 долларов США (по курсу на конец 1998 года) . Для упрощения расчеты будем вести в валютном выражении для семьи, в состав которой входят два работающих человека со средними доходами 160 долларов в месяц на одного человека или 320 долларов на семью. При этом установим максимальную долю платежей в доходе семьи в размере 30%. Результаты расчетов приведены в таблице 2.1. |