|
99 1297 х 2,34 = 3034,98 руб. в месяц (в Москве за этот же период 6140 руб. в месяц [7]), или 127 долларов США в месяц. Если учесть, что мы ориентируемся при расчетах на жителей города, имеющих доход выше среднег о, то можно принять душевой доход горожан, имеющих доходы выше среднего 160 долларов США. Для упрощения расчеты будем вести в валютном выражении для семьи, в состав которой входят два работающих человека со доходами 160 долларов в месяц на одного человека или 320 долларов на семью. При этом установим максимальную долю платежей в доходе семьи в размере 30%. Результаты расчетов приведены в таблице 2.1. Таблица 2.1. Максимальный размер ипотечного кредита, который может быть выдан (с нормальным риском) семье из двух работающих человек с доходом в 320 долларов США в месиц в зависимости от процентной ставки и кредитного периода, (гыс.долл.) № п/п Кредитный период (лет) Процентная ставка (%) 8 10 12 14 20 1 5 4,6 4.4 4,2 4,0 3,4 2 10 7,7 7,1 6,5 6,0 4,8 3 15 9,9 8,8 7,9 7,1 5,4 4 20 11,3 9,8 8,6 7,6 5,6 5 25 12,3 10,5 9,0 7,9 5,7 6 .. . з о . _ .. 13,0 10,9 9,3 8,1 5,7 Имея ввиду, что стоимость двухкомнатной квартиры в СанктПетербурге составляет от 20 до 30 тыс. долларов, из показателей, приведенных в таблице 2.1 видно, что семья из двух работающих со средними доходами на уровне 1999 года ограничена величиной кредита, не позволяющей оплатить 70% стоимости квартиры даже при кредитном периоде в 30 лет и годовой процентной ставкой в 8%. При этом видно, что увеличение кредитного периода не прямо пропорционально влияет на максимально возможную величину кредита, который может быть выдан заемщику с нормальной для банка величиной риска невозврата. Для наглядного пред |
91 Эти показатели связаны между собой. Так, например, на доступность кредита для заемщика оказывает влияние его доход, процентная ставка и сроки кредитования. Доступность кредита, главным образом, определяется величиной месячного платежа (П мес.)у который рассчитывается по классической формуле самоамортизирующегося кредита [92]: —Ц— (из) 1' (1+«У где: $осн основная сумма долга; i месячная ставка процента по кредиту; Тпродолжительность кредитного периода в месяцах. По мнению специалистов, занимающихся ипотечным кредитованием граждан за рубежом, максимальный размер средств, выплачиваемых в счет погашения долга и процентов по нему, не должен превышать 25-30% дохода семьи. В противном случае возрастает риск невозврата. Таким образом, при выплате кредита и процентов по нему в размере до 30% дохода семьи имеет место нормальный риск. На основе приведенной формулы и описанных условий, ограничивающих месячные выплаты в зависимости от дохода семьи, произведем расчеты с целью исследования влияния величины кредитного периода, процентной ставки и дохода семьи на возможную величину ипотечного кредита, который может быть выдан банком при относительно небольшой величине риска невозврата. В 1998 году в Тюменской области среднемесячная заработная плата и выплаты социального характера составили 3135,3 руб. на человека [14], или около 160 долларов США (по курсу на конец 1998 года) . Для упрощения расчеты будем вести в валютном выражении для семьи, в состав которой входят два работающих человека со средними доходами 160 долларов в месяц на одного человека или 320 долларов на семью. При этом установим максимальную долю платежей в доходе семьи в размере 30%. Результаты расчетов приведены в таблице 2.1. 92 Таблица 2.1. Максимальный размер ипотечного кредита, который может быть выдан (с нормальным риском) семье из двух работающих человек со средними доходами вТюменской области в 1998 году в зависимости от процентной ставки и кредитного периода, (тыс.дол.) № п/п Кредитный период (лет) Процентная ставка (%) 8 10 12 14 20 1 5 4,6 4,4 4,2 4,0 3,4 2 10 7,7 7,1 6,5 6,0 4,8 3 15 9,9 8,8 7,9 7,1 5,4 4 20 п,з 9,8 8,6 7,6 5,6 5 25 12,3 10,5 9,0 7,9 5,7 6 30 13,0 10,9 9,3 8,1 5,7 Имея ввиду, что стоимость небольшой квартиры в Тюменской области составляет от 25 до 35 тыс. долларов, из показателей, приведенных в таблице 2.1 видно, что семья из двух работающих со средними доходами на уровне 1998 года ограничена величиной кредита, не позволяющей оплатить 70% стоимости квартиры даже при кредитном периоде в 30 лет и годовой процентной ставкой в 8%. Для покупки квартиры этой семье необходим кредит, в среднем, в 21 тысячу долларов. При этом видно, что увеличение кредитного периода не прямо пропорционально влияет на максимально возможную величину кредита, который может быть выдан заемщику с нормальной для банка величиной риска невозврата. Для наглядного представления указанной зависимости, по результатам, приведенным в таблице 2.1 построим график зависимости увеличения максимальной величины возможного кредита от кредитного периода для 8, 10 и 20% годовой ставки. Из графика, приведенного на рисунке 2.4 видно, что увеличение кредитного периода для семьи из двух работающих человек в Тюменской области со средними доходами на уровне 1998 года не решает проблемы доступности требуемой величины ипотечного кредита. При этом, чем больше процентная ставка, тем незначительнее влияет увеличение кредитного периода на возрастание величины доступного кредита. Так, например, при |