|
139 существовании разных «ипостасей» договора: договора-сделки и договораправоотношения. Договор как сделка юридический факт, влекущий возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей подлежит регистрации в силу общего требования к оформлению сделок с недвижимостью (ст. 164 ГК РФ). Практически из любого договора-сделки (за исключением так называемых вещных договоров) «возникает обязательственное правоотношение, содержание которого составляют права и обязанности сторон; регистрации в данном случае подлежит именно право аренды, возникшее из договора сделки, причем регистрируется оно именно как ограничение (обременение) права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество».1 Но, кажется, изложенный данным автором подход и есть смешение понятий. Вряд ли можно поддержать мнение о том, что понятие «регистрация недвижимости» включает в себя три составляющих: а) регистрацию самого объекта, б) прав на него и в) сделок с ним1 2. Заметим, что в соответствии с действующим законодательством возможна ситуация, когда необходимо регистрировать право аренды, а государственной регистрации договора аренды не требуется, например, при заключении договора аренды здания на срок менее года; к договору аренды земельных участков не применимы специальные нормы § 4 гл. 34 ГК («Аренда зданий и сооружений»). Законом о регистрации прав нс предусмотрено исключений из правила о необходимости регистрации права аренды, поэтому регистрация только договора аренды (отдельно от регистрации права) исключается, хотя в принципе такая ситуация возможна, например при заключении договора аренды под отлагательным условием (и. 1 ст. 157 ГК РФ), т.с. когда договор уже заключен, а право аренды еще не возникло. 1 Кулешова 10. Аренда: проблемы регистрации// Хозяйство и право. 2000. №3. С. 89. 2 См.: Орлова М. Указ. соч. С. 34. |
158 недвижимое имущество, но и государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом (п. 1 ст. 2 Закона)», и, кроме того, делает предположение, что «возможно, законодатель не совсем юридически точно сформулировал название статьи 26» \ Предложение изменить Закон о государственной регистрации «в высказывается также Л.М.Ахметшиной, по мнению которой, в целях избежания споров, имеющихся в науке и практике правоприменения, Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 1997 года следовало бы закрепить необходимость обязательной регистрации в Едином государственном реестре только вещно-правовых обременении (каковым, например, право аренды не является)» . Однако мнение о том, что право аренды является исключительно обязательственным правом, разделяется не всеми учеными, о чем уже говорилось ранее. Некоторые ученые, наоборот, говорят о том, что регистрировать необходимо только право аренды, ссылаясь на п.2. ст. 609 ПС, согласно которому закон о договоры аренды недвижимого имущества. подлежит обязанность государственной регистрации, если иное не установлено законом, и то, что государственной регистрации устанавливает регистрации права аренды как обременения прав на земельный участок, но не договора аренды''. Представляется, однако, что не следует отождествлять и смешивать регистрацию договора аренды и права аренды. Их разграничение, как верно * отмечает Ю.Кулешова, основано на существовании разных «ипостасей» договора: договора-сделки и договора-правоотношения. Договор как сделка юридический факт, влекущий возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей подлежит регистрации в силу общего требования к форме сделок с недвижимостью (ст. 164 ГК РФ), Практически из любого ' Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под общ. ред. П.В.Крашенинникова. М.: «Спарк», 2001. С. 198. ^ Ахметшина Л.А. Указ. соч. С. 16. Антипов С.А. Проблемы государственной регистрации прав// Актуальные вопросы современного законодательства: Сб. научн. статей. М.: Институт недвижимости, 2001. С. 75-76. 159 договора сделки (за исключением так называемых вещных договоров) «возникает обязательственное правоотношение, содержание которого составляют права и обязанности сторон; регистрации в данном случае подлежит именно право аренды, возникшее из договора сделки, причем регистрируется оно именно как ограничение (обременение) права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество».' Кроме того, в соответствии с действующим законодательством возможна ситуация, когда необходимо регистрировать право аренды, а государственной регистрации договора аренды не требуется, например, при заключении договора аренды здания на срок менее года; к договору аренды земельных участков не применимы специальные нормы § 4 гл. 34 ГК («Аренда зданий и сооружений»). Законом о регистрации прав не предусмотрено исключений из правила о необходимости регистрации права аренды, поэтому регистрация только договора аренды (сделки), отдельно от регистрации права исключается, хотя в принципе такая ситуация возможна, например при заключении договора аренды под отлагательным условием (п. 1 ст. 157 ГК РФ), т.е. когда договор уже заключен, а право аренды еще не возникло. В литературе также обращается внимание на различие правовых последствий нарушения требований об обязательной государственной регистрации договора аренды и права аренды. Если отсутствие регистрации договора аренды недвижимости согласно ст. 165 ГК РФ влечет за собой его недействительность, то правовые последствия отсутствия регистрации права ш аренды в законодательстве не установлены: в данном случае сделка, на основании которой это право возникло, недействительной не будет . На практике при регистрации договора аренды одновременно происходит и регистрация права аренды. Так, в соответствии с Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного ' Кулешова Ю. Аренда: проблемы регистрации// Хозяйство и право. 2000. №3. С. 89. ^ См.: Пегов П. Некоторые налоговые вопросы, связанные с законодательством о регистрации права аренды и договоров аренды недвижимости // Internet: http://www.auditor.ru/ AT/at0400r.htm. Online 03.05.02. |