|
140 В литературе также обращается внимание на различие правовых последствии нарушения требований об обязательной государственной регистрации договора аренды и права аренды. Если отсутствие регистрации договора аренды недвижимости, согласно ст. 165 ГК РФ, влечет за собой его недействительность, то правовые последствия отсутствия регистрации права аренды в законодательстве не установлены: в данном случае сделка, на основании которой это право возникло, недействительной нс будет1. Подчиняясь требованию закона, судебная практика развивается в том направлении, что не признает обязательной регистрацию «права аренды» недвижимого имущества, и, наоборот, признает обязательной, в соответствующих случаях, регистрацию именно договора аренды1 2. Что же касается практики деятельности самих регистрирующих органов, то при регистрации договора аренды одновременно происходит и регистрация права аренды. Так, в соответствии с Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса), утвержденной Приказом Минюста РФ от 23 января Л 2002 г. Лг9 18 , независимо от того, сколько лиц участвует в договоре с каждой стороны, обеими или одной стороной было подано заявление о государственной регистрации, учреждением юстиции по регистрации прав совершается одно регистрационное действие государственная регистрация договора. При этом, в соответствии с п. 10 части III Инструкции, учреждением юстиции' по регистрации прав одновременно под одним и тем же номером вносится регистрационная запись как о договоре аренды, так и об обременении права собственника участка лесного фонда (соответственно в подраздел III-4 Единого государственного реестра прав («Запись о сделке») 1 См.: Пегов П. Некоторые налоговые вопросы, связанные с законодательством о регистрации права аренды и договоров аренды недвижимости // Internet: http://www.audilor.m/ AT/at04()Or.hHn. Online 03.05.02. 2 См., например, п. 6 Обзора практики но рассмотрению споров, вытекающих из отношений но применению ФЗ «О государственноП регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»// Письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 г. № 59. ’ См.: Российская газета. 2002. 9 февр. |
159 договора сделки (за исключением так называемых вещных договоров) «возникает обязательственное правоотношение, содержание которого составляют права и обязанности сторон; регистрации в данном случае подлежит именно право аренды, возникшее из договора сделки, причем регистрируется оно именно как ограничение (обременение) права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество».' Кроме того, в соответствии с действующим законодательством возможна ситуация, когда необходимо регистрировать право аренды, а государственной регистрации договора аренды не требуется, например, при заключении договора аренды здания на срок менее года; к договору аренды земельных участков не применимы специальные нормы § 4 гл. 34 ГК («Аренда зданий и сооружений»). Законом о регистрации прав не предусмотрено исключений из правила о необходимости регистрации права аренды, поэтому регистрация только договора аренды (сделки), отдельно от регистрации права исключается, хотя в принципе такая ситуация возможна, например при заключении договора аренды под отлагательным условием (п. 1 ст. 157 ГК РФ), т.е. когда договор уже заключен, а право аренды еще не возникло. В литературе также обращается внимание на различие правовых последствий нарушения требований об обязательной государственной регистрации договора аренды и права аренды. Если отсутствие регистрации договора аренды недвижимости согласно ст. 165 ГК РФ влечет за собой его недействительность, то правовые последствия отсутствия регистрации права ш аренды в законодательстве не установлены: в данном случае сделка, на основании которой это право возникло, недействительной не будет . На практике при регистрации договора аренды одновременно происходит и регистрация права аренды. Так, в соответствии с Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного ' Кулешова Ю. Аренда: проблемы регистрации// Хозяйство и право. 2000. №3. С. 89. ^ См.: Пегов П. Некоторые налоговые вопросы, связанные с законодательством о регистрации права аренды и договоров аренды недвижимости // Internet: http://www.auditor.ru/ AT/at0400r.htm. Online 03.05.02. 160 пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса), утвержденной Приказом Минюста РФ от 23 января 2002 г. № 18', независимо от того, сколько лиц участвует в договоре с каждой стороны, обеими или одной стороной было подано заявление о государственной регистрации, учреждением юстиции по регистрации прав совершается одно регистрационное действие государственная регистрация договора. При этом в соответствии с п. 10 части III Инструкции учреждением юстиции по регистрации прав одновременно под одним и тем же номером вносится регистрационная запись, как о договоре аренды, так и об обременении права собственника участка лесного фонда (соответственно в подраздел III-4 Единого государственного реестра прав («Запись о сделке») и в подраздел III-1 («Запись об аренде»); на подлинные экземпляры договора аренды, договора безвозмездного пользования, договора концессии проставляется штамп регистрационной надписи на документах. Иначе говоря, возможность признать суш[ествование «права аренды» есть, но в рамках регистрационных процедур она обеспечивается (может быть обеспечена) государственной регистрацией обременении арендой земельного участка^; право аренды, например, может вытекать из договора субаренды, но не из первоначального договора аренды. Именно поэтому следует внести ясность непосредственно в текст закона. По общему правилу свидетельство о праве аренды не выдается. Однако регистрационные органы, с частности. Самарская областная регистрационная палата, в соответствии с п. 73 Правил ведения реестра выдают свидетельство о регистрации права по ходатайству арендатора. По ходатайству собственника земельного участка в свидетельство о праве собственности вносится запись об обременении права собственности. ' См.: Российская газета. 2002.9 февр. ^ Некоторые дополнительные аргументы в пользу этой позиции приводятся Е. Емельяновой, см.: Емельянова Е. Некоторые правовые вопросы государственной регистрации договора и права аренды// Правовое регулирование предпринимательской деятельности: Сб. научн. статей. Самара: Самарск. гос. ун-т, 2001. С. 209-212. 221 2.2.61.Носов СИ. Методические подходы по кадастровой оценке земель // Юридический мир. -1998. -№ 4. -с.66-67. 2.2.62. Орлова М. Ипотека (залог) права аренды/ Российская юстиция. 1999. -№5. 2.2.63. Павлова Э.И. Зарубежный опыт правового регулирования аренды сельскохозяйственных земель// Государство и право. 2002. №12. С. 62-69. 2.2.64. Павлова Э.Н. Сельскохозяйственная аренда в Западной Европе// Вестник МГУ. Сер. 11, Право. 1992. №5.С. 39-41. 2.2.65.Пегов П. Некоторые налоговые вопросы, связанные с законодательством о регистрации права аренды и договоров аренды недвижимости // Internet: http://www.auditor.ru/_AT/at0400r.htm. Online 03.05.02. 2.2.66. Петров В.В. Форма земельной собственности и предмет земельного права // Вестник МГУ. Сер. 11. «Право». -1992. -№ 5. 2.2.67. Петров Е.Ю. Государственная регистрация аренды недвижимости // Уральский юридический вестник. -2000. -№ 5-6. 2.2.68. Пискунова М., Плотникова И. Земельный кодекс РФ и оформление сделок с недвижимостью // ЭЖ Юрист. -2002. -№ 9. 2.2.69. Плешанова О. Объекты ипотеки (залога недвижимости)// Internet: http://jurda.hut.rU/all.docs/g/a/foibvdov.html. Online 03.05.02. 2.2.70. Полануер А. Тридцать тысяч одних договоров // Деловое Поволжье. 2001.-№49. 2.2.71.Попов М.В. Продажа земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий// Жзфнал российского права. 2000. №1. С. 94-102. 2.2.72. Правовые проблемы рационального сельскохозяйственных земель использования «круглого и охраны стола»)// (материалы Государство и право.-1998. № 4. С. 42-65. |