|
142 заключенный на срок менее года, не подлежал регистрации, а договор (или даже договор субаренды небольшого помещения в том же здании) для вступления в силу требовал государственной регистрации и т.д. Вероятно, следует оценить возможность увеличения срока, за пределами которого требуется государственная регистрация недвижимости, например, до пяти лет. Так, на Кипре аренда недвижимости подлежит государственной регистрации только в том случае, если срок превышает 15 лет1. Особо следует сказать о государственной регистрации аренды земельных участков. До вступления в силу Земельного кодекса РФ государственной регистрации подлежали все договоры аренды земельного участка, независимо от срока договора, как и установлено в ст. 164 ГК РФ. Правила параграфа 4 гл. 34 («Аренда зданий и сооружений») к договору аренды земельных участков не применяются. Земельный кодекс (п. 2 ст. 26 ЗК) установил, что договоры аренды земельного участка и субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем на один год, не подлежат государственной регистрации. Но при этом остается открытым вопрос о том, надо или не надо регистрировать право аренды. Мы полагаем, что в условиях, когда исключена государственная регистрация права аренды зданий и сооружений со сроком менее одного года и не проводится их регистрация было бы странным осуществлять государственную регистрацию права аренды, предусмотренного в таких договорах. Следовательно, в тексте п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ после слов «менее чем на один год» целесообразно добавить слова: «а также предусмотренные этими договорами права». Л.А.Ахметшнпой было высказано мнение, что следует исключить из Земельного кодекса РФ п. 2 ст. 26, т.к. «договор аренды земельных участков 1 См.: Ncoclcous Л. Introduction to the Cyprus Law. Limassol. Cyprus, 2000. p. 603. |
161 До вступления в силу ЗК РФ государственной регистрации подлежали все договоры аренды земельного участка, независимо от срока договора, как и установлено в ст. 164 ГК РФ. Правила парафафа 4 гл. 34 («Аренда зданий и сооружений») к договору аренды земельных участков не применяются. Земельный кодекс (п. 2 ст. 26 ЗК) установил отмеченные выше ограничения для регистрации. Но при этом вопрос о том, необходимо ли регистрировать в случае заключения договора аренды на срок до одного года право аренды, остается нерешенным, поскольку п. 1 ст. 26 Закона о государственной регистрации устанавливает обязанность регистрировать право аренды, а п. 1 ст. 4 Закона — обременение права собственности. Полагаем, в данном случае речь идет об одном и то же. Следует также поддержать позицию Л.А.Ахметшиной, участков подлежит более жесткому государственному которая предлагает исключить из ЗК РФ п. 2 ст. 26, т.к. «договор аренды земельных контролю, выражающемуся в порядке государственной регистрации. Освобождение от такой регистрации сделок, заключаемых на срок менее 1 год, может привести к ослаблению этого контроля и, кроме того, позволяет не применять указанное требование к договорам аренды, заключенным без указания срока»'. Государственной регистрации подлежат и договор субаренды земельного участка, и договор об уступке права требования из договора аренды (п. 2 ст. 389 ГК РФ)1 Об обязанности заключить договор аренды. Полагаем, такие случаи предусмотрены действующим законодательством, хотя в целом следует учитывать и нормы п. 2 ст. 1, ст. 421 ГК РФ о праве субъектов гражданских правоотношений самостоятельно решать незаключении) договоров. вопрос о заключении (или ' Ахметшина Л.А. Указ. соч. С. 16. ^ См.: Постановление Федерального Арбитражного Суда Центрального округа от 20.06.2002 г. №А08Поста 3222/01-10. |