156 всякого договора (ст. 450-453 ГК РФ) непосредственно в гл. 34 ГК РФ предусмотрены специальные основания его расторжения. Так, если договор заключен на неопределенный срок, то каждая из сторон имеет право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Если для данного договора аренды предусмотрен предельный срок, он считается прекращенным в случае истечения данного срока, при условии, что срок аренды в договоре не был определен, а стороны в процессе договора не отказались от договора (п. 3 ст. 610 ГК РФ). Заметим, такое ограничение не приводит к запрету тем же сторонам заключить новый договор аренды по истечении предельного срока1 2. Однако невозможна пролонгация договора с предельным сроком, поскольку ее смысл заключается в продолжении действия того же самого договора; если заключается договор на новый срок, то прежний договор считается прекратившим действие3. Специальные основания расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены ст. 619 ГК РФ и нет необходимости их повторять. Однако заметим, что толкование понятия «существенное нарушение», указанное в данной статье, требует учета как специфики объекта, так и иных обстоятельств дела4. Нельзя считать, что существенным является только такое нарушение, которое влечет существенный вред5. В судебной практике признано, что право арендодателя расторгнуть договор в случае, если арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату, подлежит реализации через суд в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ в порядке, предусмотренном ст. 452 ГК РФ; если же данный порядок не 1 Одной из наиболее полных работ по этой проблеме является книга С.А. Соменкова, см.: Сомсиков С.Л. Расторжение договора в гражданском обороте. Теория и практика. М.: МЗ-Пресс, 2002. 2 Ведь смысл предельного срока, как представляется, в том, чтобы за пределами известного времени освободить арендодателя от прежних условий, возможно, нс выгодных ему и сдерживающих его в проведении целесообразной хозяйственной политики. 3 См. п. 31 Обзора практики разрешения споров из арендных отношений. * См.: Дорошкова А.Г. Указ. соч. С. 135. 5 См.: Брагинский М.И., Витрянекий В.В. Договорное право. Книга вторая. С. 351. |
185 Некоторые архаичные правила о сдаче в субаренду земельных участков сохраняются в иных законах и нормативных правовых актах. Так, в соответствии со ст. 10 Закона РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» фермер может сдавать участок (его часть) в субаренду в случае, если его собственная аренда является долгосрочной; планируемое обсуждение и принятие нового закона о крестьянских (фермерских) хозяйствах, полагаем, исключит такого рода недоразумения и неточности. § 3. Прекращение договора аренды земельных участков. Общие положения. Договор аренды земельного участка прекращается по основаниям, предусмотренным как гражданским, так и земельным законодательством. Надо признать, что действующее законодательство почти не разграничивает понятия «прекращение» и «расторжение». Представляется, что было бы правильным полагать первый термин более общим, включающим в себя различные случаи аннулирования договорных связей, в том числе и при прекращении договора по обоюдному согласию или в результате истечения его срока, а второй использовать только для ситуаций, когда инициатором выступает одна из сторон, либо уполномоченный государственный орган или орган местного самоуправления. По общему правилу договор изменяется или расторгается по соглашению сторон (ст. 451 ПС РФ). Помимо общих оснований расторжения всякого договора (ст. 450-453 ГК РФ) непосредственно в гл. 34 ГК РФ предусмотрены специальные основания расторжения договора. Так, если договор заключен на неопределенный срок, то каждая из сторон имеет право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Если для данного договора аренды предусмотрен предельный срок, он считается прекращенным и в случае истечения данного срока, при условии, ! См., например: Мейер Д. И. Указ. соч. С. 267-269. 186 что срок аренды в договоре не был определен, а стороны в процессе договора не отказались от договора (п. 3 ст. 610 ГК РФ). Заметим, такое ограничение не приводит к запрету тем же сторонам заключить новый договор аренды по истечении предельного срока^ Однако невозможна пролонгация договора с предельным сроком, поскольку ее смысл заключается в продолжении действия того же самого договора; если заключается договор на новый срок, то прежний договор считается прекратившим действие^. Поскольку закон рассматривает земельные участки в качестве недвижимости, то и по отношению к ним действует правило о трехмесячном сроке. Однако добавим, что применительно к аренде земли приведенное правило требует опреденных корректировок. Во-первых, не вполне понятно, как быть в случае, когда речь идет об аренде земельного участка под объектом недвижимости; если предположить, что и в таком случае арендодатель имеет право заявить о расторжении договора и по истечении трех месяцев прекратить отношения, то возникает противоречие праву арендатора обладать земельным з^астком. Учитывая, что соответствуюш;ий владелец участка обязан предоставить собственнику здания, сооружения достаточные правомочия для обладания объектом (эти ситуации рассматривались выше), следует считать, что собственник участка не имеет права применить правило п. 2 ст. 610 ГК РФ и в одностороннем порядке расторгнуть договоре. Во-вторых, значительное число организаций и граждан (прежде всего в сельской местности) не знакомо с юридическими тонкостями арендных отношений и оформляет договоры аренды довольно небрежно, хотя само по себе обладание арендованной землей для них может представлять единственную основу не только дохода, но и существования в целом. Можно привести и другие аргументы (например, необходимость ' Ведь смысл предельного срока, как представляется, в том, чтобы за пределами известного времени освободить арендодателя от прежних условий, возможно, не выгодных ему и сдерживающих его в проведении целесообразной хозяйственной политики. ^ См. п. 31 Обзора практики разрешения споров из арендных отношений. ^ Теоретически допустимо, что в таком случае у арендатора возникает право на сервитут, но остается вопрос: имеет ли арендодатель, реализуя свое право, нарушить право арендатора. 189 сделки (оспоримой сделки !). Специальные их числе: A) использование условий имущества или арендатором назначения с существенным либо с нарушением договора имущества основания расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Эти основания предусмотрены ст. 619 ГК РФ. В неоднократными нарушениями. Надо согласиться с мнением, что толкование понятия «существенное нарушение» требует учета как специфики объекта, так и иных обстоятельств дела'. Нельзя считать, что существенным является только такое нарушение, которое влечет существенный вред^; Б) существенное ухудшение имущества арендатором. Применительно к аренде земельных участков таким ухудшением следует признать фактическое снижение бонитировки почвы, уменьшение плодоносного слоя, допущение эрозии почв, расширение зоны оврагов и неудобий и т.п.; B) не внесение более двух раз подряд арендной платы. В судебной практике признано, что данное право арендодателя подлежит реализации через суд в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ в порядке, предусмотренном ст. 452 ГК РФ; если же данный порядок не соблюден, то иск о расторжении удовлетворению не подлежит^. Г) неосуществление капитального ремонта в установленные договором сроки, а при их отсутствии — в разумные сроки. Понятие «капитальный ремонт» не применимо к земле, но есть близкие понятия, например, «рекультивация нарушенных земель, восстановление плодородия почв» (пп. 6)п. 1ст. 13 3КРФ). В доктрине и судебной практике возможность сокращения данного перечня оснований соглашением сторон справедливо отрицается"*. Однако в соответствии с п. 2 ст. 450 и частью второй ст. 619 ГК РФ в договоре могут ' См.: Дорошкова А.Г. Указ. соч. С, 135. ^ См.: Браганский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. С. 351. •' См.: Постановление арбитражного суда Поволжского округа от 13.04.2000 г, № А12-10741/99-С28. * Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации .../Под ред. О.Н. Садикова. С. 200. |