|
157 соблюден, то иск о расторжении удовлетворению не подлежит1. В доктрине и судебной практике возможность сокращения перечня оснований, предусмотренных ст. 619 ГК РФ, соглашением сторон справедливо отрицается . Однако в соответствии с п. 2 ст. 450 и частью второй ст. 619 ГК РФ в договоре могут быть предусмотрены основания прекращения договора аренды, не установленные законом1 2 3. В частности, они могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора4. Так, на практике арендодатель обычно указывает, что договор аренды земельного участка прекращается, если арендодатель приступает к освоению данного участка (начинает строительство, иную хозяйственную эксплуатацию). Надо также разделить мнение о том, что наличие перечней такого рода вовсе не лишает участников договора непосредственно в тексте соглашения установить, что одна или обе стороны имеют право на односторонний отказ от договора5. Этот вывод следует из соотношения направленности п. 1,3 ст. 450 ГК РФ и п. 2 ст. 619 Г‘К РФ. Но такое соглашение сторон фактически парализует неясно выраженный в законе запрет на сокращение изложенного перечня. Следует также учитывать, что расторжение договора, в отличие от случаев его иного прекращения, всегда опирается не на обоюдное волеизъявление, а волю одной из сторон либо решение соответствующих государственных органов. При этом допустимо установить непосредственно в договоре не только новые основания расторжения договора по решенияю суда, но и основания для расторжения договора аренды во внесудебном порядке. Обсуждая данную проблему, М.С. Карпов несколько иначе построил 1 См.: Постановление арбитражного суда Поволжского округа от 13.04.2000 г. Nt А12-10741/99-C28. 2 См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации .../Под рсд. О.Н. Садикова. С. 200. 3 13 маетности, основанием может быть и однократное нс внесение арендной платы, см.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 13.08.2002 г. №Л56-13437/01 4 См. п. 25 Обзора практики разрешения споров об аренде... 5 См.: Брагинский М.И., ВнтрянскиЙ В.В. Договорное право. Ки. 2. С. 488-489. |
189 сделки (оспоримой сделки !). Специальные их числе: A) использование условий имущества или арендатором назначения с существенным либо с нарушением договора имущества основания расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Эти основания предусмотрены ст. 619 ГК РФ. В неоднократными нарушениями. Надо согласиться с мнением, что толкование понятия «существенное нарушение» требует учета как специфики объекта, так и иных обстоятельств дела'. Нельзя считать, что существенным является только такое нарушение, которое влечет существенный вред^; Б) существенное ухудшение имущества арендатором. Применительно к аренде земельных участков таким ухудшением следует признать фактическое снижение бонитировки почвы, уменьшение плодоносного слоя, допущение эрозии почв, расширение зоны оврагов и неудобий и т.п.; B) не внесение более двух раз подряд арендной платы. В судебной практике признано, что данное право арендодателя подлежит реализации через суд в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ в порядке, предусмотренном ст. 452 ГК РФ; если же данный порядок не соблюден, то иск о расторжении удовлетворению не подлежит^. Г) неосуществление капитального ремонта в установленные договором сроки, а при их отсутствии — в разумные сроки. Понятие «капитальный ремонт» не применимо к земле, но есть близкие понятия, например, «рекультивация нарушенных земель, восстановление плодородия почв» (пп. 6)п. 1ст. 13 3КРФ). В доктрине и судебной практике возможность сокращения данного перечня оснований соглашением сторон справедливо отрицается"*. Однако в соответствии с п. 2 ст. 450 и частью второй ст. 619 ГК РФ в договоре могут ' См.: Дорошкова А.Г. Указ. соч. С, 135. ^ См.: Браганский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. С. 351. •' См.: Постановление арбитражного суда Поволжского округа от 13.04.2000 г, № А12-10741/99-С28. * Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации .../Под ред. О.Н. Садикова. С. 200. быть предусмотрены 190 основания прекращения договора аренды, не предусмотренные законом'. В частности, они могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора^. Так, на практике арендодатель обычно указывает, что договор аренды земельного участка прекращается, если арендодатель приступает к освоению данного участка (начинает строительство, иную хозяйственную эксплуатацию). Надо также разделить мнение о том, что наличие перечней такого рода, вовсе не лишает участников договора непосредственно в тексте соглашения установить, что одна или обе стороны имеют право на односторонний отказ от договора . Этот вывод следует из соотношения направленности п. 1, 3 ст. 450 ГК РФ и п. 2 данной статьи. Сами по себе нарушения, в том числе и существенные, не могут служить основанием для расторжения договора аренды, если к моменту рассмотрения спора они устранены"*. И хотя это мнение сформировалось в судебно-арбитражной практике, его все-таки следует оценивать как общий подход, не исключая, что даже при устранении нарушений суд расторгнет договора аренды. Специальные основания расторжения договора аренды по требованию арендатора. Данные основания перечислены в ст. 620 ГК РФ и включают случаи, когда: A) арендодатель не предоставляет имущество в пользование или препятствует пользованию; Б) переданное имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем и не были известны арендатору, а также не могли быть им предварительно обнаружены; B) арендодатель не производит являющийся его обязанностью ' в частности, основанием может быть и однократное не внесение арендной платы, см.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 13.08.2002 г. №А56-13437/01 ^ См. п. 25 Обзора практики разрешения споров об аренде... ' См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2. С. 488-489. * См.: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5.05.1997 г. № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров». |