|
158 аргументацию1. В соответствии с позицией Высшего Арбитражного суда РФ, изложенной в п. 27 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой от 11.01. 2002 г. № 66, признается необходимой защита прав арендодателя различными способами, в том числе путем отказа от договора и расторжения договора во внесудебном порядке. Односторонний отказ от договора указанный автор рассматривает как допускаемую законом меру оперативного воздействия, а поскольку такие меры судом одобряемы, то они легитимны. Сами по себе нарушения, в том числе и существенные, не могут служить основанием для расторжения договора аренды, если к моменту рассмотрения спора они устранены1 2. И хотя это мнение сформировалось в судебно-арбитражной практике, его все-таки следует оценивать как общий подход, не исключая, что даже при устранении нарушении суд расторгнет договора аренды. Специальные основания расторжения договора аренды по требованию арендатора перечислены в ст. 620 ГК РФ, и в целом их формулировка вопросов не вызывает. Единственно заметим, право арендатора расторгнуть договор в силу не исполнения арендодателем обязанности производить капитальный ремонт действует не во всех случаях; например, при аренде земельных учатков основные обязанности по охране и содержанию земли возлагаются прежде всего на самого арендатора (см. гл. шестую ЗК РФ). В судебной практике сложилось мнение о том, что предъявленный иск 0 выселении арендатора из нежилого помещения есть одновременно и иск о расторжении договора аренды1. Полагаем, что по существу экономических отношений это, конечно же, одно и то же, но юридическая квалификация должна быть изменена из-за различия правовых последствий, в частности, необходимо изменение предмета иска. 1 См.: Карпов М.С. Применение мер оперативного воздействия при нарушении арендных обязательств/ЖомментарнП судебно-арбитражной практики. Выгт. 9. М.: Юрнд. лит., 2002. С. 57-71. 2 См.: п. 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ ог 5.05. 1997 г. № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров». |
быть предусмотрены 190 основания прекращения договора аренды, не предусмотренные законом'. В частности, они могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора^. Так, на практике арендодатель обычно указывает, что договор аренды земельного участка прекращается, если арендодатель приступает к освоению данного участка (начинает строительство, иную хозяйственную эксплуатацию). Надо также разделить мнение о том, что наличие перечней такого рода, вовсе не лишает участников договора непосредственно в тексте соглашения установить, что одна или обе стороны имеют право на односторонний отказ от договора . Этот вывод следует из соотношения направленности п. 1, 3 ст. 450 ГК РФ и п. 2 данной статьи. Сами по себе нарушения, в том числе и существенные, не могут служить основанием для расторжения договора аренды, если к моменту рассмотрения спора они устранены"*. И хотя это мнение сформировалось в судебно-арбитражной практике, его все-таки следует оценивать как общий подход, не исключая, что даже при устранении нарушений суд расторгнет договора аренды. Специальные основания расторжения договора аренды по требованию арендатора. Данные основания перечислены в ст. 620 ГК РФ и включают случаи, когда: A) арендодатель не предоставляет имущество в пользование или препятствует пользованию; Б) переданное имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем и не были известны арендатору, а также не могли быть им предварительно обнаружены; B) арендодатель не производит являющийся его обязанностью ' в частности, основанием может быть и однократное не внесение арендной платы, см.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 13.08.2002 г. №А56-13437/01 ^ См. п. 25 Обзора практики разрешения споров об аренде... ' См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2. С. 488-489. * См.: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5.05.1997 г. № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров». |