|
159 Законодательство содержит и специальные правила о расторжении отдельных разновидностей договора аренды, связанные преимущественно со спецификой объекта. Так, при расторжении договора аренды земельного участка следует учитывать и норму п. 9 ст. 22 ЗК РФ, предусматривающую, что при аренде государственных и муниципальных земель договор, заключенный на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя может быть расторгнут только по решению суда при существенном нарушении договора аренды. На эту норму, к сожалению, обращается мало внимания, но она обладает необычайным эффектом. Во-первых, рассматриваемое правило практически исключает возможность применения почти всех выше перечисленных оснований для прекращения договора аренды, так как сформулировано императивно. Во-вторых, часть вторая пи. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ существе иным признает только то нарушение договора, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что было вправе рассчитывать при заключении договора. Это приводит к тому, что в случае иных нарушении (при не целевом использовании земли, длительных неплатежах арендной платы и пр.) оснований для расторжения соглашения нет. В-третьих, имеющаяся редакция исключает и применение ст. 46 ЗК РФ. В-четвертых, рассматриваемая норма столь значительно изменяет состав прав и обязанностей арендаторов и арендодателей, что фактически порождает правовой режим, свойственный для вещных прав* 2. Поэтому вполне справедлива критика данной нормы, в том числе и в связи с отсутствием ясной связи с пп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ: последняя допускает возможность расторжения договора по требованию одной из сторон по решению суда в случаях, нс относящихся к существенному нарушению договора, по предусмотренных ГК РФ, другими законами или ' См., например: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.12.1997 г. №4181/97. 2 Безусловно, арендаторы будут стремиться приобрести земельные участки со сроком более пяти лет; этот срок будет, видимо, выступать своеобразной границе»"! между «собственно арендой» и «вещной арендой». |
191 капитальный ремонт (в соответствии с договором или в разумные сроки). Применительно к аренде земельных участков данное основание фактически применяться не может, так как действия по охране и содержанию земли, возлагаются прежде всего на арендатора (см. гл. шестую ЗК РФ). Особенности расторжения договора аренды земельного участка по земельному законодательству. Прежде всего надо выделить норму п. 9 ст. 22 ЗК РФ, предусматривающую, что при аренде государственных и муниципальных земель, договор, заключенный на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя может быть расторгнут только по решению суда при существенном нарушении договора аренды. На эту норму, к сожалению, обращается мало внимания, но она обладает необычайным эффектом. Вопервых, рассматриваемое правило практически исключает возможность применения почти всех выше перечисленных оснований для прекращения договора аренды, так как сформулирован императивно. Во-вторых, часть вторая пп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ существенным признает только то нарушение договора, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что бьшо вправе рассчитывать при заключении договора; в результате различные нарушения, в том числе поправимые, касающиеся несвоевременных расчетов, нарушений целевого использования земельного участка, нерационального землепользования и пр., оказываются за пределами оснований к расторжению договора. В-третьих, имеющаяся редакция исключает и применение ст. 46 ЗК РФ. В-четвертых, фактически порождается правовой режим, свойственный для обычных прав вещных прав'. Поэтому вполне справедлива 1фитика данной нормы, в том числе и в связи с отсутствием ясной связи с пп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ: последняя допускает возможность расторжения договора по требованию одной из сторон по решению суда в случаях, не относящихся к существенному ' Безусловно, арендаторы будут стремиться приобрести земельные участки со сроком более пяти лет; этот срок будет, видимо, выступать своеобразной фаницей между «собственно арендой» и «вещной арендой». |