|
223 не вполне скоординированы, не создана пока развернутая система нормативных актов для регулирования всего комплекса отношений в рассматриваемой сфере, не накоплена практика применения имеющихся норм и т.п. Если основные положения об аренде в целом, а также правовая регламентация аренды отдельных объектов, исследованы в цивилистической литературе достаточно полно, то этого нельзя сказать применительно к договору аренды земли. Во-первых, потому, что длительное время эти вопросы в основном лежали за пределами сферы гражданско-правового регулирования. Во-вторых, до начала 90-х годов практика применения института аренды в отношении земли была незначительной. В-третьих, законодатель не выделил отдельный параграф об аренде земли, и применение норм об аренде здесь требует учета норм различных правовых институтов. В-четвертых, правовое регулирование отношений в связи с землей сопряжено с необходимостью анализировать нормы иных отраслей законодательства (земельного, административного, финансового и др.). Аренда земельных участков как социально-экономическое явление и соответствующие ей правовые отношения представляют собою достаточно сложный комплекс связей, действий и их последствий (результатов), не сводимый только и исключительно к договору аренды. Здесь достаточно указать, что с получением земельного участка в аренду у его пользователя сразу же появляются новые социальные отношения с соседями по объекту, возникает новый экономический формат хозяйствования (например, требуется постоянно учитывать обязанность арендного платежа), землевладелец оказывается управомоченным и обязанным в отношениях административных (например, с органами местного самоуправления), природоохранных, по землеустройству и т.п. 1 1 По данным зарубежных экономистов поступления от нее как отдельного источника составляют около 35 процентов национального лохода развитых стран, с,м.: Зарубежные ученые о проблемах земельных отношений н России// Государство и право. 1997. №3. С. 116-119. |
и хотя земля всегда обладала особой экономической ценностью', отечественная цивилистическая наука длительное время по известным причинам не изучала отношения, складывающиеся по поводу земли. При формировании же нового гражданского и земельного права не удалось избежать противоречий в регулировании одних и тех же отношений, Нормы этих отраслей (в части регламентации арендных отношений и не только их) не скоординированы друг с другом, не создана пока и развернутая система нормативных актов для регулирования всего комплекса отношений в рассматриваемой сфере, не накоплена практика применения имеющихся норм и т.п. Изложенное подтверждает, что проблемы правового регулирования аренды земельных участков являются актуальными и практически значимыми для отечественной юридической науки, для регулирования данных отношений, хозяйственной практики. Уровень разработанности темы. Если не учитывать период до 1917 года, то вопросам аренды земли отечественные правоведы стали уделять внимание только в последние десять лет. Однако одни из имеющихся диссертационных исследований посвящены аренде в целом (Мызров С.Н.), другие (Чуркин В.И., Кокотов Б.В.) преимущественно ориентированы на анализ вопросов земельного, аграрного права; полностью посвящена вопросам аренды земли только диссертационная работа Л.М. Ахметшиной. Поэтому есть основания утверждать, данная тема недостаточно исследована в отечественной юридической науке. Цель настоящей и задачи диссертационного исследование исследования. комплекса Целью проблем, работы является связанных с применением договора аренды земельных участков, оценка современного состояния правового регулирования соответствующих отношений, внесение на этой основе законодательных предложений. ' По данным зарубежных экономистов поступления от нее как отдельного источника составляют около 35 процентов национального дохода развитых стран, см.: Зарубежные ученые о проблемах 14 возмездный и взаимный'. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного земельного участка в соответствии с договором, являются его собственностью, если законом, иным правовым актом или договором не предусмотрено иное (ст. 136 ГК). Объектом договора аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные комплексы; главный признак объекта непотребляемость. Стабильность общей формулы договора аренды не означает, что под влиянием политических, экономико-финансовых и прочих условий конкретно-историческое понимание договора аренды не изменялось, однако эти перемены не затрагивали существа концепции («временное пользование вещью в счет известного платежа») и преимущественно заключались в формировании отдельных разновидностей договора аренды. Примером здесь может быть и выделение по действующему ГК РФ аренды транспортных средств и лизинга, ранее отсутствовавших по известным причинам. Основные положения об аренде, а также правовая регламентация аренды отдельных объектов исследованы в цивилистической литературе достаточно полно, что освобождает от необходимости излагать соответствующие правила. Иначе следует оценить ситуацию с анализом правовых проблем аренды земли. Во-первых, потому, что длительное время эти вопросы в основном лежали за пределами сферы гражданско-правового регулирования. Во-вторых, до начала 90-х годов практика применения ' См. подробнее, например: Гражданское право: Учебник. Ч. 2 /Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 1997. С. 150 и далее. ^ См., например: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2000. С. 380-616; Гутников О. Государственная регистрация права аренды// Хозяйство и право. 1999. № 5. С. 116-119; Иоффе О.С. Обязательственное право. М.: Юрид. лит., 1975; Исрафилов И. Аренда нежилых помещений// Хозяйство и право. 1997. №10. С. 113-119; Козырь О.М. Аренда (глава 34)// Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996. С. 329-364. Перечень может быть легко продолжен, так как названы лишь некоторые исследования, специально посвященные аренде, хотя во многих других работах (например, посвященных недвижимости) имеются специальные разделы или параграфы об аренде. Есть и диссертационные исследования (например: Мызров СИ. Договор аренды по российскому гражданскому праву: Автореф. дис.канд. юрид. наук. Казань, 2000; Дорошкова А.Г, Договор аренды здания, сооружения и нежилого помещения: Автореф. дис... канд. юрид. наук. Саратов, 2002), только относительно правового регулирования лизинговых отношений его 15 института аренды в отношении земли была незначительной. В-третьих, законодатель не выделил отдельный параграф об аренде земли и применение норм об аренде здесь требует комплексной оценки ситуации (например, если даже объектом является не земля, то вопрос о ней встает всякий раз, когда таким объектом является недвижимость). В-четвертых, правовое регулирование отношений в связи с землей и сегодня сопряжено с необходимостью анализировать нормы иных отраслей законодательства (прежде всего земельного). Исторический аспект. Земля является особенным объектом гражданского оборота в силу своих природных качеств, свойств, функций и роли ее в жизни общества. Отношение к земле как к специфическому объекту правоотношений исторически менялось, соответственно изменялось и правовое регулирование арендных отношений земельных участков. Предоставление другому земли в пользование как особый вид социально-экономических отношений известно (в писаной истории) примерно четыре тысячелетия (вероятно, первый акт, регулирующий аренду земли Законы Билаламы XX в. до н.э.). В хозяйственной практике древних цивилизаций Индии, Месопотамии, Египта, Китая использовались различные арендные формы землепользования. широко Первые вещественные свидетельства о заключенных сделках аренды земли относятся приблизительно к 2000 г. до н.э. В ходе раскопок, происходивших в 1984 г. на месте шумерского города Ур, ученым удалось обнаружить прототипы первых договоров аренды. Это были глиняные таблички, на которых стороны договора фиксировали свои обязательства по передаче на определенный срок в пользование и владение за определенную плату сельскохозяйственный инвентарь, право пользоваться водоемами и т.д. регламентацию договора найма земли, Достаточно подробную содержит один из древнейших памятников истории права Законы Хаммурапи, датированные 1800 годами было защищено не менее 6 кандидатских диссертаций (см., например: Груздева А.А. Лизинг в гражданском праве России: Автореф. дис.канд. юрид. наук. Саратов, 2000. |