|
224 Земля является особенным объектом гражданского оборота в силу своих природных качеств, свойств, функций и роли ее в жизни общества. Отношение к земле как к специфическому объекту правоотношений исторически менялось, соответственно изменялось и правовое регулирование арендных отношений. Ранее проведенный анализ истории развития правового регулирования арендных отношений в целом показывает, что именно земельные участки являлись основным объектом договора аренды (подавляющее большинство других объектов оборота за исключением строений обладало невысокой стоимостью и приобреталось чаще всего в результате купли-продажи). Предоставление другому земли в пользование как особый вид социальноэкономических отношений известно (в писаной истории) примерно четыре тысячелетия (вероятно, первый акт, регулирующий аренду земли Законы Билаламы XX в. до н.э.). В хозяйственной практике древних цивилизаций Индии, Месопотамии, Египта, Китая широко использовались различные арендные формы землепользования1. О значении арендных отношений и влиянии их на социально-экономические связи в древнем мире говорит тот факт, что целые социальные группы и сословия получали свои названия в зависимости от того, на каких арендных условиях они обрабатывали землю (в Афинах «шестидольники», «половники» в Древнем Новгороде и т.д.). Существенно, что обладание правом собственности на землю, в его полном, завершенном виде, издревле являлось редкостью. Даже в тех случаях, когда в литературе указывается, что некое лицо обладало землей на праве собственности, следует усомниться в истинности и точности такого высказывания. Например, известно, что, как в период формирования государства, так и в период республики и империи, подавляющее большинство земель в Древнем Риме номинально находилось под властью (но не в собственности!) определенных лиц, а права по владению. См., например: Хрестоматия по всеобщей истории государства и права. Т.1 С. 13, 45 и др. |
15 института аренды в отношении земли была незначительной. В-третьих, законодатель не выделил отдельный параграф об аренде земли и применение норм об аренде здесь требует комплексной оценки ситуации (например, если даже объектом является не земля, то вопрос о ней встает всякий раз, когда таким объектом является недвижимость). В-четвертых, правовое регулирование отношений в связи с землей и сегодня сопряжено с необходимостью анализировать нормы иных отраслей законодательства (прежде всего земельного). Исторический аспект. Земля является особенным объектом гражданского оборота в силу своих природных качеств, свойств, функций и роли ее в жизни общества. Отношение к земле как к специфическому объекту правоотношений исторически менялось, соответственно изменялось и правовое регулирование арендных отношений земельных участков. Предоставление другому земли в пользование как особый вид социально-экономических отношений известно (в писаной истории) примерно четыре тысячелетия (вероятно, первый акт, регулирующий аренду земли Законы Билаламы XX в. до н.э.). В хозяйственной практике древних цивилизаций Индии, Месопотамии, Египта, Китая использовались различные арендные формы землепользования. широко Первые вещественные свидетельства о заключенных сделках аренды земли относятся приблизительно к 2000 г. до н.э. В ходе раскопок, происходивших в 1984 г. на месте шумерского города Ур, ученым удалось обнаружить прототипы первых договоров аренды. Это были глиняные таблички, на которых стороны договора фиксировали свои обязательства по передаче на определенный срок в пользование и владение за определенную плату сельскохозяйственный инвентарь, право пользоваться водоемами и т.д. регламентацию договора найма земли, Достаточно подробную содержит один из древнейших памятников истории права Законы Хаммурапи, датированные 1800 годами было защищено не менее 6 кандидатских диссертаций (см., например: Груздева А.А. Лизинг в гражданском праве России: Автореф. дис.канд. юрид. наук. Саратов, 2000. 16 до н.э. Содержащиеся в нем положения регулируют различные отношения при найме земли, в частности, решают вопросы ответственности арендатора и арендодателя, а также распределение убытков между сторонами договора при наступлении форс-мажорных обстоятельств: «Если получит арендную плату за свое поле, а потом Адат затопит поле или наводнение унесет жатву, то убыток падает только на земледельца»'. О значении арендных отношений и влиянии их на социально-экономические связи в древнем мире говорит тот факт, что целые социальные группы и сословия получали свои названия в зависимости от того, на каких арендных условиях они обрабатывали землю (в Афинах — «шестидольники, «половники» в Древнем Новогороде и т.д.). В римском частном праве существовало несколько институтов, примыкающих к аренде земельных участков. Прежде всего, это собственно найм (locatio-coductio) — консенсуальный договор о предоставлении в пользование участка земли за определенную денежную плату. При этом существовали и его разновидности, объясняемые преимущественно порядком возникновения прав арендатора или же способом расчетом. Так, если расчет производится долей получаемых доходов, то для обозначения договора применялся и термин «contractus socidae» . Поскольку существовала и наследственная оброчная аренда земли, то изначально возник спор о возможности отнести этот договор к купле-продаже или аренде, в конце концов законодательно был закреплен особый договор — «contractus emphyteuseos»^. Характеристика арендных земельных отношений в Древнем Риме не будет полной, если не указать на такие права как вещные (предиальные) и личные сервитуты, суперфиций (superficies) и эмфитевзис (emphiteuseos). Строго говоря, это не обязательственные, а вещные права. Так, вещные сервитуты, как и сегодня по российскому ПС (см. ст. 274 ПС РФ), являлись правом ограниченного пользования соседним участком; если вещные ' Хрестоматия по всеобщей истории государства и права. Т.1 С.13. Ст. 45 ^ См.: Ефимов В.В. Догма римского права. СПб.: Типофафия Шредера, 1901. С. 501, ' Там же. С. 502. 18 повышенную защиту от самого собственника. Вот тот путь, как представляется, который проходит обязательственное правомочие в процессе становления правом вещным. Существенно, что обладание правом собственности на землю, в его полном, завершенном виде, издревле являлось редкостью. Даже в тех слз^аях, когда в литературе указывается, что некое лицо в древний период развития цивилизации обладало землей на праве собственности, следует усомниться в истинности и точности такого высказывания. Например, известно, что как в период формирования государства, так и в период республики и империи подавляющее большинство земель в Древнем Риме номинально находилось под властью (но не в собственности) определенных лиц, а права по владению, пользованию принадлежали иным лицам. Л.Л. Кофанов верно отмечает условность продажи земельных участков в самой Италии, поскольку «община сохраняла верховную власть над собственностью» \ С расширением экспансии римлян вновь захваченные земли считались перешедшими в собственность или римского народа или императора^, предоставление же их отдельным лицам приводило к различного рода владельческим ситуациям, характеризующимся вещными правами обладателей, но не правом собственности (отсюда, видимо, и появился эмфитевзис). Чаще всего такие участки считались арендованными у государства (agri vectigales), но не в смысле обычного договора аренды, а как полученные на основе особого вещного права; дело в том, что заслужившие это право лица (воины-ветераны, выслужившие чиновники и пр.) наделялись участками навсегда. Достаточно было платить арендную плату, часто символическую^. Более, того, далеко не всегда проводилось ' Кофанов Л.Л. Обязательственное право в архаичном Риме. М.: Юрист, 1994. С. 104. ^ См.: Гай. Институции. Книги 1-1 У. М.: Юристь, 1997. С. 86. Гай полагал, что в таких случаях обладающие землей имели ее на праве владения или узуфрукта. ' См.: Дигесты Юстиниана//Памятники римского права. Законы XI1 таблиц. Институции Гая. Дигесты Юстиниана. М.: Зерцало, 10\997. С. 281. |