|
234 законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. В сущности, перед нами хорошо известный в современной цивилистике законодательный прием: изначально применяются специальные нормы, а в части, ими не урегулированной, действуют общие правила (ср., например, указание п. 5 ст. 454 ГК РФ). Подчеркнем, что в данном случае речь идет о применении соотношения «общие нормы специальные нормы» применительно именно к гражданским правоотношениям, складывающимся по поводу земли (земельных участков). В этой части земельное законодательство является специальным. Земельное законодательство представлено прежде всего нормами ЗК РФ, законов «О плате за землю»1, «О государственном земельном •у кадастре» , «О землеустройстве» , «О разграничении государственной собственности на землю»1 2 * 4, «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»5 и др. Правила этих актов не вполне гармонизированы с гражданским законодательством. Если в отношении некоторых сделок с землей, например аренды, приоритет специального законодательства (т.е. ряда норм ЗК РФ), закреплен непосредственно в Гражданском кодексе (ст. 607), то в отношении других сделок или отдельных момен тов взаимодействия сторон в ГК РФ такого указания нет6. Тем не менее, выделяя гражданские правоотношения вне зависимости от наименования того акта, где находятся регулирующие их нормы, а также учитывая различие между отраслью права и отраслью законодательства, мы сохраняем возможность достаточно строго определить порядок взаимодействия правил гражданского и земельного права. 1 См.: Закон РФ от 11.10.1991 г. «О плате за землю»// ВВС РФ. 1991. №44. Ст. 1424. 2 См.: ФЗ от 2.01.200 г. «О государственном земельном кадастре»//СЗ РФ. 2000. №2. Ст. 149. 1 См.: ФЗ от 18.06. 2001 г. «О землеустройстве»// СЗ РФ. 2001. №26. Ст. 2582. 4 См.: ФЗ от 17.07.2001 г. «О разграничении государственной собственности на землю»//СЗ РФ. 2001. Х«30. Ст. 3060. 5 См.: ФЗ от 25.10.2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»//СЗ РФ. 2001. №44. Ст. 4148. 6 Многие авторы, отстаивающие приоритет земельного законодательства ссылаются в данном случае на ст. 13 ФЗ «О введение в действие части второй ГК», однако данная статья предусматривает приоритет норм |
37 специальных законов (в данном случае — ЗК РФ), закреплен в ГК РФ (ст. 607), то в отношении других сделок или отдельных моментов взаимодействия сторон в ГК РФ такого указания нет^ Кроме того, с введением в действие ЗК РФ вступили в действие и статьи гл. 17 ГК РФ «Право собственности и другие вещные права на землю», некоторые из которых, в частности, закрепляющие нормы о распоряжении земельным участком, противоречат ЗК РФ. Земельный кодекс устанавливает отличные от ГК РФ правила о переходе прав на земельный участок при отчуждении объектов недвижимости, расположенных на нем^ Представляется, что при коллизии ЗК РФ и ГК РФ применению приоритетно подлежат нормы ЗК РФ. В пользу этого говорит и норма части третьей ст. 3 ЗК РФ, устанавливающая, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. В сущности, перед нами хорошо известный в современной цивилистике законодательный прием: изначально применяются специальные нормы, а в части, ими не урегулированной, действуют общие правила (ср., например, указание п. 5 ст. 454 ГК РФ). При регулировании земельных отношений встает вопрос не только о соотношении норм в отраслевом аспекте, но и о соотношении норм в вертикальном аспекте, т.е. дифференциация и взаимодействие федерального законодательства с нормативными правовыми актами субъектов федерации. Данный вопрос непосредственно связан с проблемой разграничения полномочий РФ и субъектов РФ в сфере регулирования земельных на отношения, регулируемые и гражданским, и земельным правом, см.: Сыродоев Н.А. О соотношении земельного и фажданского законодательства. С. 32. ' Многие авторы, отстаивающие приоритет земельного законодательства ссылаются в данном случае на ст. 13 ФЗ «О введение в действие части второй ГК», однако данная статья предусматривает приоритет норм земельного законодательства в определении допустимости оборота земельных участков, но не в установлении правил совершения сделок. 38 отношений субъекта (ст. РФ 72 Конституции РФ). Приоритет федерального действие законодательства предполагает, во-первых, соответствие законодательства федеральному законодательству, во-вторых, федерального закона в случае противоречия между законом субъекта и федеральным. На данном этапе к подобным федеральным законам можно отнести ЗК РФ, Закон «О плате за землю» , «О государственном земельном кадастре»^, «О землеустройстве»"*, «О разграничении Российской Федерации»^. Таким образом, следует дифференцировать сами фактические отношения: те из них, которые складываются по поводу планирования, организации земельных ресурсов, контролю за ними и т.п. — это сфера действия норм земельного права. Отношения же имущественные, эквивалентно-возмездные, в том числе возникающие при обороте земельных участков, являются гражданско-правовыми. И если в первом случае нормы ГК РФ применению не подлежат, то во втором случае они применяются субсидиарно. Однако размещение ряда норм, регулирующих гражданскоправовые отношения по поводу земли, в ЗК РФ вовсе не означает, что только в силу этого они становятся нормами земельного права (как отрасли права); эти правила должны быть логически инкорпорированы в гражданское право . О регулировании аренды земли нормами актов субъектов РФ и муниципальных образований. Статья 2 ЗК РФ определяет, что земельное ' Ряд вопросов соотношения норм гражданского и земельного законодательства будет освящен в последующих параграфах работы. ^ См.: Закон РФ от 11.10.1991 г. «О плате за землю»// ВВС РФ, 1991. №44. Ст. 1424. ^ См.: ФЗ от 2.01.200 г. «О государственном земельном кадастре»// СЗ РФ. 2000. №2. Ст. 149, " ФЗ от 18.06.2001 г, «О землеустройстве»// СЗ РФ, 2001. №26, Ст. 2582. * ФЗ от 17.07.2001 г. «О разграничении государственной собственности на землю»// СЗ РФ, 2001. №30, Ст. 3060. * ФЗ от 25,10,2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»// СЗ РФ, 2001, №44, Ст, 4148. ^ Видимо, близкой точки зрения придерживается и Л,А, Грось, см,: Грось Л,А, О сопоставлении понятий «гражданское законодательство», «гражданское право» и «земельное законодательство» и вещных правах на земельные участки// Журнал российского права, 2002, №9, В целом же следует помнить о том, что отрасли права и отрасли законодательства различаются; поэтому существует возможность отнесения конкретных норм к разным отраслям права, а статей, их содержащих, к единой отрасли законодательства. государственной собственности на землю»^, «О введении в действие Земельного кодекса 130 законом права на землю'. А, с другой стороны, и сегодня значительное количество землевладельцев надлежащим образом не оформили свои права на землю, в том числе из-за нестабильности законодательства, долгой процедуры оформления прав и т.д. Не исключено также, что если сегодня у того или иного владельца земельного участка нет соответствующего документа, то завтра он будет им получен. Полагаем, к этой ситуации следует подходить дифференцированно. Сами по себе договоры аренды, заключенные с такими землевладельцами-арендодателями, если они добросовестно владеют земельным участком , нельзя а рпоп признавать недействительными только потому, что нет соответствующих документов. Существенно также, что в условиях, когда не произопшо Споры о разграничение земли между публичными образованиями, не ясен вопрос о том, кто же именно способен выступить арендодателем^. принадлежности земельного участка могут тянуться годами и по причине плохого размежевания земель"*. В этих условиях требуется либо признать фактическое владение земельным участком основанием для возникновения арендных отношений^ хотя бы на время до заверщения реформ в области ' См.: Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 4.04.2001 г. №ФО04/992-258/А27-2001. ^ О понятии и значении добросовестного владения см., например: Черепахин Б.Б. Юридическая природа и обоснование приобретения права собственности от неуправомоченного отчуждателя// Черепахин Б.Б. Труды по гражданскому праву. М.: Статут, 2001. С. 225 и далее; Скловский К.И. Собственность в фажданском праве. М.: Дело, 2000. С. 272 и далее. ^ См.: Федеральный закон от 17.07.2001 г. «О разграничении государственной собственности на землю»// СЗ РФ. 2001. №30. Ст.3060. Определенные меры для ясности ситуации и действия тех или иных субъективных прав все-таки приняты, так, ст. 10 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (закон от 25.10.2001 г.// СЗ РФ. 2001. №22. Ст. 4148) предусмотрено, что до разфаничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжениями такими землями не требуется. * См., например: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10.01.2003 г. № 7056/01. ' В судебной практике в одних случаях фактическое владение (например, без государственной регистрации) рассматривается как состояние, порождающее арендные отнощения и обязанность внесения арендной платы (см., например: п.4.4. Постановления Президиума Федерального арбитражного суда Московского округа от 28.01.2000 г. №1), а в других (см., например: Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа ль 20.07.2000 г. №А72-968/2-2000-Ск73) не усматривает факта аренды и обязанности платежей. |