|
237 Однако определенная возможность этого заложена в самом земельном законодательстве. Например, ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (п. 1. ст. 4) предусматривает установление минимальных размеров земельных участков именно законами субъектов РФ. Понятно, что это отчасти вопрос собственно земельного права (путем установления минимальных размеров контролируется эффективность использования этих ценных земель), но это и вопрос оборота установление минимального размера земельных участков ограничивает совершение сделок. Поэтому требуется продолжить сверку нормативных актов в целях большей координации между нормами гражданского и земельного законодательства по ясному критерию. Это предложение, скорее, адресовано законодателю, а что касается оптимального варианта решения проблемы, то в целях обеспечения единства экономического пространства страны, развития рынка земли необходимо исключить из земельного законодательства все нормы, которые прямо или косвенно дозволяют на региональном уровне ограничивать оборот земельных участков. Завершая обзор современного правового регулирования отношений по поводу земли, следует отметить существенное значение судебной, судебноарбитражной практики, ее обобщений1, актов высших судебных органов для правильного рассмотрения дел. Нс разделяя популярной в последнее время точки зрения о том, что данные акты (прежде всего постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ) являются источниками права* 1 2, тем не менее, следует признать их необычайно сфере регулирования земельных отношений// Юридический мир. 1998. №4. С. 42-44), понятие «оборот земли» рассматривается необоснованно широко. 1 Применительно к рассматриваемом геме следует выделить, прежде всего. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01. 2002 г. №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее Обзор практики по аренде, см.: Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып. 9. М.: Юрнд. лит., 2002. С. 198-242) и Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27.02.2001 г. № 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства» (далее Обзор практики по земельным спорам). 2 См., например: Богдановская И.Ю. Судебный прецедент источник права ?// Государство и право. 2002. №12. С. 5-10. |
40 Например, в п. 1 ст. 4 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» указывается, что минимальные размеры земельных участков из данной категории земель могут быть установлены законами субъектов РФ. Понятно, что это отчасти вопрос собственно земельного права (так как через установлением оборота, данных минимальных размеров контролируется поскольку эффективность использования этих ценных земель)), но это и вопрос предмет гражданско-правового регулирования, установление минимального размера земельных участков ограничивает совершение в их отношении многих сделок (см. также часть вторую и третью п. 1 ст. 4 указанного закона). Поэтому, представляется, что законодателю следует или допустить такое регулирование на уровне субъектов РФ, соответствующим образом изменив п. 1 ст. 3 ПС РФ, либо исключить соответствующие нормы ЗК РФ и продолжить сверку нормативных актов в целях большей координации между нормами гражданского и земельного законодательства по ясному критерию. Что же касается авторской позиции, то она определенна: в целях обеспечения единства экономического пространства страны, развития рынка земли необходимо исключить из земельного законодательства все нормы, которые прямо или косвенно дозволяют на региональном уровне ограничивать оборот земельных участков. Завершая обзор правового регулирования отношений по поводу земли, следует отметить существенное значение судебной, судебно-арбитражной практики, ее обобщений', актов высших судебных органов для правильного рассмотрения дел. Не разделяя популярной в последнее время точки зрения о том, что данные акты (прежде всего — постановления Пленумов Верховного сфере регулирования земельных отногпений// Юридический мир. 1998. №4. С. 42-44), понятие «оборот земли» рассматривается необоснованно широко. ' Применительно к рассматриваемой теме следует выделить, прежде всего. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01. 2002 г. №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее Обзор практики по аренде, см.: Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып. 9. М.: Юрид. лит., 2002. С. 198-242) и Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27.02.2001 г. № 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства» (далее Обзор практики по земельным спорам).. 41 ' '-^ i: ПОТЕКА I Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ) являются источниками права^ тем не менее, следует признать их необычайно важными для сферы правового регулирования в период, когда законодательство не стабилизировано и требуются его разъяснения. В целом в литературе стабильно подчеркивается, что всякое обладание земельным з^астком имеет существенные отличия от обладания иной недвижимостью и это приводит к мысли о необходимости комплексно регулировать различные сделки с землей^. При этом речь может идти о гармонизации, координации норм как разных отраслей, так и непосредственно норм ГК РФ. В частности, необходимо обратить внимание, что и нормы ГК РФ не вполне сбалансированы между собою относительно правоотношений по поводу земли. Например, вполне основательно выделена гл. 17 ГК РФ, но она затрагивает лишь вещные права на землю, без учета ее оборота. Если глава о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ) содержит отдельный параграф о купле-продаже недвижимости, то глава 34 (аренда) такого параграфа не имеет; зато выделен параграф об аренде зданий сооружений... Мы полагаем, что давно назрела потребность поставить вопрос и о выделении в рамках главы 34 ГК РФ отдельного параграфа, посвященного аренде земельных участков. Надо заметить, что во многих странах гражданские кодексы (иные подобные акты) имеют соответствующие самостоятельные разделы. Например, глава 3 («Наем. Аренда») Книги 2 Германского Гражданского кодекса имеет следующую структуру: 1) Наем, 2) Аренда, 3) Аренда земли'. Отличня договора аренды земельных участков от других и договорных форм и правовых явлений. Земля используется интенсивно и в различных целях, с различным значением и эффектом. Так, в случаях ' См., например: Богдановская И.Ю. Судебный прецедентисточник права ?// Государство и право. 2002, №12. С. 5-10. ^ См.: Афарное и экологическое законодательство в России и СНГ. Сравнительно-правовой анализ/ Под ред. С.А. Боголюбова, ЕЛ. Мининой. М.: НОРМА, 1999. С. 104 и послед. быть предусмотрены 190 основания прекращения договора аренды, не предусмотренные законом'. В частности, они могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора^. Так, на практике арендодатель обычно указывает, что договор аренды земельного участка прекращается, если арендодатель приступает к освоению данного участка (начинает строительство, иную хозяйственную эксплуатацию). Надо также разделить мнение о том, что наличие перечней такого рода, вовсе не лишает участников договора непосредственно в тексте соглашения установить, что одна или обе стороны имеют право на односторонний отказ от договора . Этот вывод следует из соотношения направленности п. 1, 3 ст. 450 ГК РФ и п. 2 данной статьи. Сами по себе нарушения, в том числе и существенные, не могут служить основанием для расторжения договора аренды, если к моменту рассмотрения спора они устранены"*. И хотя это мнение сформировалось в судебно-арбитражной практике, его все-таки следует оценивать как общий подход, не исключая, что даже при устранении нарушений суд расторгнет договора аренды. Специальные основания расторжения договора аренды по требованию арендатора. Данные основания перечислены в ст. 620 ГК РФ и включают случаи, когда: A) арендодатель не предоставляет имущество в пользование или препятствует пользованию; Б) переданное имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем и не были известны арендатору, а также не могли быть им предварительно обнаружены; B) арендодатель не производит являющийся его обязанностью ' в частности, основанием может быть и однократное не внесение арендной платы, см.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 13.08.2002 г. №А56-13437/01 ^ См. п. 25 Обзора практики разрешения споров об аренде... ' См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2. С. 488-489. * См.: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5.05.1997 г. № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров». |