|
246 мероприятий по планировке, рекультивации и пр.), то она перестает быть объектом, определяемым ГК РФ как «земля»; это мы наблюдаем, например, при продаже земли с автомашин для дачников или в магазине для комнатного цветоводства. В одной из последних работ В.В. Витрянский высказался против включения водоемов и насаждений в число самостоятельных объектов недвижимости по другим соображениям: он полагает, что следует говорить о самих земельных участках, занятых лесом, водой и т.д.1 Однако всякий водоем не замкнутая, а открытая и самостоятельная природная система1 2, и их следовало бы сохранить в качестве самостоятельных объектов недвижимости. Что же касается зданий и сооружений на земельном участке, то они являются самостоятельными объектами (ст. 130 ГК РФ), земельный участок является таковым как с ними, так и без них. Нет также сомнений, что наличие, например, дома на земельном участке, приводит к изменению правового режима использования (и даже владения и распоряжения) таким участком, но сам участок не изменяет свой правовой природы1. Сказанное не снимает вопроса о том, появляется ли в результате постройки на земле новый и самостоятельный объект комплексного характера (см. ниже). Всякий объект гражданских правоотношений должен быть выделен свойственным ему образом; для аренды земельного участка требуется такая его идентификация, которая бы исключала всякое смешение с другими, т.с. речь должна идти об уникальных, индивидуально определенных участках. Правильно также считать, что до согласования объекта нет и договора, отсутствие данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору, приводит к признанию договора 1 См.: Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства О недвижимом имуществе// Хозяйство и право. 2003. X® 6. С. 6. 2 См., например: Старостин С.Л. Водные ресурсы в системе социально-экономических отношений. М.: ФОРУМ, 2000. С. 115. |
61 при продаже земли с автомашин для дачников или в магазине для комнатного цветоводства. Концепция права собственности, заложенная законодателем в ГК РФ, предполагает распространение права собственности на лес, растения и замкнутые водоемы, расположенные на земельном участке. Если в отношении леса и растений принципиальных возражений нет, так как ограничения по использованию распоряжению, в том числе в публичных интересах, имеются в значительном числе специальных актов', то распространение права собственности на всякие замкнутые водоемы видится не вполне логичным. Дело в том, что понятие «замкнутости» вовсе не означает отсутствие влияния водоема на прочие земельные участки, на экологическую, экономическую, рекреационную и прочую ситуацию в этом районе. Например, известно, что порча или ликвидация водоема (независимо от его размеров) может привести к исчезновению водоемов или источников воды в другом месте^, то есть всякий водоем есть не замкнутая, а открытая природная система. Поэтому было бы целесообразно на закрытью водоемы земельных участков распространить не режим собственности, а правовой режим, предусмотренный п. 3 ст. 261 ГК РФ. Что же касается зданий и сооружений на земельном участке, то они являются самостоятельными объектами (ст. 130 ГК РФ), земельный участок является таковым как с ними, так и без них. Нет также сомнений, что наличие, например, дома на земельном участке, приводит к изменению правового режима использования (и даже владения и распоряжения) таким участком, но сам участок не изменяет свой правовой природы'. Сказанное не снимает вопроса о том, появляется ли в результате постройки на земле новый и самостоятельный объект комплексного характера (см. ниже). ' См. многочисленные об этом в ФЗ от 23.02.1995 г. «О природных лечебных ресурсах, лечебнооздоровительных местностях и курортах» // СЗ РФ. 1995. №9, Ст. 713; ФЗ от 10.01. 2002 г. «Об охране окружающей среды» // СЗ РФ. 2002. №2. Ст. 133 и др. актах. ^ См., например: Старостин С.А. Водные ресурсы в системе социально-экономических отношений. М.: ФОРУМ, 2000. С. 115. 62 Уже отмечалось, что объект в правовых связях существует лишь постольку, поскольку в отнощении именно его, а не иного, проявлен интерес и сформирована (направлена на него) воля субъекта, т.е. он должен быть выделен среди прочих как таковой; правильно также считать, что до согласования объекта нет и договора, отсутствие данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору, приводит к признанию договора незаключенным (см. п. 3 ст. 607 ГК РФ). Установление границ, если даже они имеют привязку к известным объектам на местности, не решает этой задачи; следовательно, всякий земельный участок должен быть определен и с точки зрения его местонахождения^. Земельный участок идентифицируется и с помощью кадастрового номера, постоянного или условного, но применительно к аренде это требование не обязательно'. Поэтому было бы правильным полагать, что объектом отношений, возникающих при аренде земли, является земельный участок как неотторжимая часть земной коры, имеющий пространственное расположение по ее поверхности с конкретными границами, местоположением и качеством, а также некоторые сопряженные (связанные с ним и им определяемые) объекты. О делимости земельного участка. Пункт 1 ст. 6 ЗК РФ указывает, что отдельными объектами земельных отношений являются земля в целом, земельные участки, а также части земельных участков. Кроме того, специально оговаривается, что земельный участок может быть делимым и неделимым (часть вторая п. 2 ст. 6 ЗК РФ); по ЗК РФ делимым является тот земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, ' Исключение составляет, пожалуй, ситуация с участком, находящимся непосредственно под домом. Представляется, эта часть участка с момента постройки существует фактически автономно и более связана с домом, нежели с участком, частью которого ранее была. ^ ФЗ от 18.07.2001 «О землеустройстве (СЗ РФ. 2001. №26. Ст. 2582) также выделяет в качестве самостоятельного информационного показателя местоположение земельного участка, требуя включать данные о нем в Единый государственный реестр земель. |