|
247 незаключенным (см. п. 3 ст. 607 ГК РФ). Установление границ, если даже они имеют привязку к известным объектам на местности, не решает этой задачи; следовательно, всякий земельный участок должен быть определен также с точки зрения его местонахождения1 2 *. Земельный участок идентифицируется и с помощью кадастрового номера, постоянного или условного, но применительно к аренде это о требование не обязательно*. Статья 7 ФЗ «О государственном земельном кадастре» так и называется «Обязательность государственного кадастрового учета земельных участков», но, как поясняют исследователи, в числе последствий неисполнения обязанности предоставить сведения для полноценного ведения кадастра можно назвать лишь штраф, установленный ст. 19.7 Кодекса об административных правонарушениях РФ4. С теоретической точки зрения, отсутствие кадастрового номера может стать непреодолимым препятствием при проведении государственной регистрации, но эта проблема преодолима; сегодня ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в п. 2 ст. 26 (в ред. от 9 ноября 2003 г.) предусматривает, что «если в аренду сдается земельный участок ...или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый клан земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду». Поэтому мы вправе сказать, что кадастровый номер вовсе не составляет ключевого звена в системе идентификации земельных участков5 для сдачи их в аренду. 1 Исключение составляет, пожалуй, ситуация с участком, находящимся непосредственно под домом. Прслставляется, эта часть участка с момента постройки существует фактически автономно и Солее связана с домом, нежели с участком, частью которого ранее была. 2 ФЗ от 18.07.2001 «О землеустройстве (СЗ РФ. 2001. №26. Ст. 2582) также выделяет в качестве самостоятельного информационного показателя местоположение земельного участка, требуя включать данные о нем в Единый государственный реестр земель. i См., например, п. 4 ст. 18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ж'/ СЗ РФ. 1997. №30. Ст. 3594. 4 См.: Комментарий к Закону о государственном земельном кадастре/ Отв. Е.Д, Галиповской. М.: Юридический Дом «Юстнцинформ», 2003. С.56-57. 5 При этом, кажегся, следует учитывать, что с земельными участками могут совершаться различные сделки, значение кадастровых номеров в них может отличаться; например, для купли-продажи кадастровый номер |
62 Уже отмечалось, что объект в правовых связях существует лишь постольку, поскольку в отнощении именно его, а не иного, проявлен интерес и сформирована (направлена на него) воля субъекта, т.е. он должен быть выделен среди прочих как таковой; правильно также считать, что до согласования объекта нет и договора, отсутствие данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору, приводит к признанию договора незаключенным (см. п. 3 ст. 607 ГК РФ). Установление границ, если даже они имеют привязку к известным объектам на местности, не решает этой задачи; следовательно, всякий земельный участок должен быть определен и с точки зрения его местонахождения^. Земельный участок идентифицируется и с помощью кадастрового номера, постоянного или условного, но применительно к аренде это требование не обязательно'. Поэтому было бы правильным полагать, что объектом отношений, возникающих при аренде земли, является земельный участок как неотторжимая часть земной коры, имеющий пространственное расположение по ее поверхности с конкретными границами, местоположением и качеством, а также некоторые сопряженные (связанные с ним и им определяемые) объекты. О делимости земельного участка. Пункт 1 ст. 6 ЗК РФ указывает, что отдельными объектами земельных отношений являются земля в целом, земельные участки, а также части земельных участков. Кроме того, специально оговаривается, что земельный участок может быть делимым и неделимым (часть вторая п. 2 ст. 6 ЗК РФ); по ЗК РФ делимым является тот земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, ' Исключение составляет, пожалуй, ситуация с участком, находящимся непосредственно под домом. Представляется, эта часть участка с момента постройки существует фактически автономно и более связана с домом, нежели с участком, частью которого ранее была. ^ ФЗ от 18.07.2001 «О землеустройстве (СЗ РФ. 2001. №26. Ст. 2582) также выделяет в качестве самостоятельного информационного показателя местоположение земельного участка, требуя включать данные о нем в Единый государственный реестр земель. 63 разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Таким образом, часть земельного участка также рассматривается как земельный участок с определенными границами, входящим в состав другого участка. По этому поводу было замечено, что никакой части участка «не может быть, как не может быть части доски»; «троесловие «часть земельного участка» это не юридическая категория, а технико-прикладной термин, применяемый при использовании или эксплуатации земельного участка тем, кому он принадлежит на любом юридическом титуле. Слова «делимый» или «неделимый» обозначают лишь техническую возможность (или ее отсутствие) образовать на месте одного земельного участка несколько меньшего размера, которые в своей совокупности будут равны разделенному земельному участку»^. Полагаем, такая оценка не вполне верна. Дело в том, что в составе земельного участка могут находиться территории, объективно требующие отнесения к другим категориям земель"', но в данный участок они были включены с учетом лишь преобладающего количества земли базовой (первоначальной) категории; понятно, что в случае раздела участка может измениться соотношение площадей земли разного характера и тем самым вероятно изменение целевого характера земли, сопровождающееся включением ее в другую категорию. Кроме того, деление участка может привести к тому, что каждый из участков либо один из них потребует перевода в другую категорию исходя из целей использования каждым владельцем (например, если владелец вновь образованного участка держит ' См., например, п. 4 ст. 18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»// СЗ РФ, 1997, №30, Ст, 3594. ^ Анисимов А.П., Черноморец А,Е, Указ. соч. С. 32. ' Имеется в виду их дифференциахшя, предусмотренная ст. 7 ЗК РФ. У каждой категории свой правовой режим. |