|
253 выделен в натуре, т.е. его нет как индивидуально-определенной вещи; поэтому он не может быть и объектом договора аренды1. А если же участок выделен, то ему должен быть предоставлен самостоятельный кадастровый номер, отношения общей долевой собственности прекращаются, и перед нами обычный земельный участок. Полагаем, такого же понимания земельной доли придерживается и Л судебная практика . Земельный участок как объект гражданских правоотношений должен обладать свойством оборотоспособности. Однако единого понятия «оборот», равно как и «оборот земельных участков», не сложилось1 2 3. Г.Л. Волков, А.К. Голиченков, О.М. Козырь полагают, что понятия «рынок земли» и «оборот земли» различны по объему: первое понятие шире второго и включает помимо системы сделок с землей также обеспечивающие их механизм и инфраструктуру4. Напротив, Э.А. Крылатых рассматривает земельный рынок как часть земельного оборота5. По мнению Ф.Х. Адиханова, «оборот земли» есть переход земельного участка от одного субъекта прав на землю к другому, но он разделяется на публичный и частный (рыночный) оборот1. Для нас вопрос об обороте связан прежде всего с необходимостью определиться с возможностью включать в него договоры аренды. По итогам анализа высказанных позиций можно утверждать, что большинство исследователей признает необходимым включать в гражданский оборот, в том числе и оборот земельных участков, нс только сделки с переходом права собственности, по и иные сделки, включая договор аренды; более того, в 1 См.: Волков Г. Указ. соч. С. 6-7. 2 См., например: Постановление апелляционной инстанции Арбитражною суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 6.10.1999 г. Хч A55-1238I/99. Поскольку в соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы индивидуально-определенные веши, а договор между истцом и ответчиком предусматривал сдачу в аренду доли собственности в праве на земельный участок, а не конкретный земельный участок, арбитражный суд признал договор аренды незаключенкым. 3 См.: Сыродосв Н А. Правовое регулирование оборота земельных участков //Государство и право. 1999. № 9. С. 41. Автор отрицательно относится к попыткам сопоставить понятие «оборот» с понятием «рынок». 4 См.: Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Развитие рынка земли: правовой аспект// Государство и право. 1998. №2. С. 50. 5 См.: Крьншых Э.А. Становление и развитие системы регулирования земельных отношений //Проблемы прогнозирования. 1997. Хч I. С. 35. Понятие «рынок» автор связывает с платежом. |
67 местности»'. В других работах предлагается считать, что, хотя нормы гл. 34 ГК РФ и не могут быть непосредственно применены к аренде земельных долей, но можно их применять по аналогии. Однако можно ли говорить о данной доле как объекте отношений собственности, если доля существует вне связи с фактом обладания в силу этой доли конкретным участком ? Дело в том, что право на долю возникает тогда, когда соответствующая земля (земельный участок) еще не выделены в натуре, еще не определены^. Таким образом, «земельная доля» есть, скорее, не доля земельного участка, а своеобразное в имущественное земли. право (близкое право к на обязательственному) отношении Следовательно, земельную долю есть не вещное право на земельный участок, равно как нельзя говорить и о каких-либо правах в отношении конкретного участка. Но тогда необходимо признать, что невозможна и аренда земельной доли (хотя это предусмотрено названными актами); когда же участок в силу обладания долей выделен и сдан в аренду, то перед нами вовсе не аренда доли, а обычная аренда земельного участка. Полагаем, такого же понимания земельной доли придерживается и судебная практика^. Следует согласиться, что существующее определение земельной доли и практика применения этих положений заслуживают критики. В частности, вопреки требованию названного Указа Президента РФ о минимальном сроке в три года, договор аренды земельных долей часто заключается на один год (то есть только на один сельскохозяйственной сезон). При аренде земельной доли собственник конкретного земельного участка не известен, не определен и это приводит к тому, что возлагаемые на него весьма существенные ' Башмаков Г.С, Беляева З.С, Иконицкая И.А. Современные проблемы нового земельного законодательства// Государство и право. 1995. № 8. С. 42. ^ Ср. п. 5 Указа Президента РФ от 27.10.1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России/; применяется в части, не противоречащей ЗК РФ. ^ См., например: Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 6.10.1999 г. № А55-12381/99. Поскольку в соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы индивидуально-определенные вещи, а договор между истцом и ответчиком предусматривал сдачу в аренду доли собственности в праве на земельный участок, а не конкретный земельный участок, арбитражный суд признал договор аренды незаключенным. 68 обязанности по улучшению и рациональному использованию земель он осуществлять не может; поэтому было бы правильно для подобных случаев данные обязанности возлагать непосредственно на арендатора ^ Вопросы оборотоспособности земельных участков. Земельный участок как объект гражданских правоотношений должен обладать свойством оборотоспособности. И здесь необходимо ответить на следующие вопросы: а) что есть оборот земельных участков, б) относится ли к обороту предоставление в аренду земельных участков, б) в чем могут состоять ограничения оборотоспособности земельных участков и какие нормы устанавливают ограничения. По поводу значения выражения «оборот земельных участков» в литературе однозначного мнения нет. Как отмечает Н.А. Сыродоев, «в связи с переходом к рыночной экономике у некоторых авторов возник соблазн соотнести понятие «рынок земли» и «оборот земли»»^. Г.А. Волков, А.К. Голиченков, О.М. Козырь полагают, что понятия «рынок земли» и «оборот земли» различны по объему: первое понятие шире второго и включает помимо системы сделок с землей также обеспечивающие их механизм и инфраструктуру. прекращение юридически Напротив, Э.А. Крылатых рассматривает земельный происходит в результате и рынок как часть земельного оборота, при котором установление, изменение и прав на земельный участок оформленного договора и опосредовано денежным натуральным платежом''. Представляется, что здесь происходит смешение юридических и экономических понятий. Вполне закономерно говорить о рынке земли, как о сфере торговли, сфере товарного существование которого возможно обращения, только при наличии разрешенного ' Ахметшина Л.М. Аренда земли по российскому законодательству: Автореф. дисс. ...канд. юрид. наук. Казань, 2002. С. 24. ^ Сыродоев Н.А. Правовое регулирование оборота земельных участков //Государство и право. 1999. № 9. С, 41. ^ Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Развитие рынка земли: правовой аспект// Государство и право. 1998. № 2 . С. 50. * Крылатых Э.А. Становление и развитие системы регулирования земельных отношений //Проблемы прогнозирования. 1997. № 1. С. 35. 152 считая прочих (20-30), так или иначе связанных с формированием условий арендного договора'. Полагаем, что для нашей страны необходимым является следование такой же практике, в том числе разработка и принятие различных примерных договоров аренды земельных участков: а) договоров для различных категорий земель, б) договоров, учитывающих наличие или отсутствие на земле объектов недвижимости, в) договоров субаренды и т.д. W О возможности продажи или уступки права заключения договора аренды. В последние годы стал использоваться новый вариант заключения договора аренды в результате продажи права на заключение договора аренды земельного участка или переуступки этого права^. В юридической литературе высказаны разные мнения относительно данного правового явления. Так, И.А.Иконицкая считает, что «в данном случае предметом торга выступает плата за возможность заключения договоров аренды земельных участков», и что «при покупке права на заключение договора, возникает ... Ш неординарная юридическая конструкция, при которой покупатель данного права как бы приобретает на него право собственности»^. По ее мнению, «сегодня правовой основой проведения торгов, в том числе и договоров аренды земельных участков, являются ст. ст. 447 и 448 ГК»"*. Однако, названные статьи закрепляют возможность проведения торгов (аукционов и конкурсов), целью которых является выявление лица, с которым будет заключен договор, что позволяет Н.А. Сыродоеву утверждать, что «ни о какой сделке купли-продажи и речи быть не может... речь идет о надуманной '• конструкции, которая противоречит смыслу и букве ГК»^. ' См.: Единообразный торговый кодекс США: Пер. с англ. М.: Международный центр финансовоэкономического развития, 1996. С. 106 и далее. ^ Волков ГЛ., Голиченков А.К., Козырь О.М. Развитие рынка земли: правовой аспект// Государство и право. 1998. № 2 . С, 57. ' Иконицкая И.А. Указ. соч. М., 1999. С. 96-97. * Там же. С. 97. ^ Сыродоев Н.А. Правовое регулирование оборота земельных участков //Государство и право. 1999. № 9. С. 49. |