|
259 изменяется, если на участке расположены здания, деревья, проходит дорога и т.п. (т.е. самостоятельные вещи). В таком случае земельный участок можно и нужно рассматривать как сложную вещь с распространением на нес соответствующего правового режима. Наличие на участке различных вещественных компонентов требует также ответа на вопрос о возможности применения нормы ст. 135 ГК РФ («Главная вещь и принадлежность»). Полагаем, что большинство таких сопряженных объектов могут быть оценены как именно принадлежности. В их числе: поверхностный, в том числе плодородный, слой, минералы, расположенные как на поверхности, так и в глубине участка (в пределах, разрешенных для использования), водоемы, растения и т.д. Что же касается зданий и сооружений, то этот вопрос в литературе является спорным. По мнению И.А. Иконицкой, особенности земли как объекта требуют всегда признавать именно ее в качестве главной вещи, остальные объекты, сопряженные с ней только принадлежности1. Однако, в литературе также отмечается, что правило о первичности земельного участка может применяться лишь к сельскохозяйственным землям и к землям, предназначенным для размещения временных сооружений (объектам движимого имущества), во всех остальных случаях «ценность земельного участка напрямую зависит от ценности расположенного на нем объекта недвижимости или возможности расположить на нем соответствующий объект. Такими объектами могут быть не только здания и сооружения, но и леса, особо охраняемые территории, водные объекты и т.д.».1 Полагаем, последняя точка зрения более верна. Точно также может быть поставлен вопрос и о возможности рассматривать сам земельный участок как принадлежность. Статья 273 ГК РФ предусматривает, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором 1 Икоиицкая И.Л. Современные правовые проблемы залога земель //Залог и ипотека в российском и зарубежном праве. Материалы международной паучио-практичсской конференции. М., 1999. С. 13. |
75 вещью в значении ст. 134 ПС РФ. Возможность такого вывода опирается на признание земельного участка единым объектом, в условиях, когда физические отделяемые от нее части (камни, частицы почвенного слоя и пр.) не способны быть признаны самостоятельными вещами. Естественно, ситуация изменяется, если на участке расположены здания, деревья, проходит дорога и т.п. (т.е. самостоятельные вещи). В таком случае земельный участок можно и нужно рассматривать как сложную вещь с 1^ распространением на нее соответствующего правового режима. Наличие на участке различных вещественных компонентов требует также ответа на вопрос о возможности применения нормы ст. 135 ГК РФ («Главная вещь и принадлежность»). Полагаем, что большинство таких сопряженных объектов могут быть оценены как именно принадлежности. В их числе: поверхностный, в том числе плодородный, слой, минералы, расположенные как на поверхности, так и в глубине участка (в пределах, разрешенных для использования), водоемы, растения и т.д. 41^: Что же касается зданий и сооружений, то этот вопрос в литературе является спорным. По мнению И.А. Иконицкой, особенности земли как объекта требуют всегда признавать именно ее в качестве главной вещи, остальные объекты, сопряженные с ней только принадлежности^. Однако, в литературе также отмечается, что правило о первичности земельного участка может применяться лишь к сельскохозяйственным землям и к землям, предназначенным для размещения временных сооружений (объектам движимого имущества), во всех остальных случаях «ценность земельного # участка напрямую зависит от ценности расположенного на нем объекта недвижимости или возможности расположить на нем соответствующий объект. Такими объектами могут быть не только здания и сооружения, но и леса, особо охраняемые территории, водные объекты и т.д.».^ ' Сыродоев И.А. О соотношении земельного и гражданского законодательства// Государство и право. 2001. №4. С. 34. ^ Иконицкая И.А. Современные правовые проблемы залога земель //Залог и ипотека в российском и зарубежном праве. Материалы международной научно-практической конференции. М., 1999. С. 13. ' Ахметшина Л.М. Аренда земли по российскому законодательству. СЛ7. 76 Полагаем, последняя точка зрения более верна. Точно также может быть поставлен вопрос и о возможности рассматривать сам земельный участок как принадлежность. Статья 273 ГК РФ предусматривает, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон; если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования. Поэтому неправильно утверждать, что земля строений ^ а также наоборот. Но здесь требуются дополнения. Проблема единства объекта недвижимости. Такая проблема реально существует. Отражая ее наличие, в п. 5 ст. 1 ЗК РФ указывается, что кодекс основан на принципе единства судьбы земельного участка и прочно с ним связанных объектов . Суть же проблемы в том, что сегодня земельный участок, здания, сооружения, а также иные сопряженные с ним вещи выступают недвижимого как самостоятельные в объекты различных каждый из гражданских них имеет правоотношений и самостоятельные объекты государственной регистрации имущества, результате самостоятельный правовой режим, что затрудняет гражданский оборот, делает менее прочным владение этими объектами, вызывает конфликты и споры. принадлежность нижеследующие ' См.: Аграрное и экологическое законодательство в России и СНГ. Сравнительно-правовой анализ/ Под ред. С.А, Боголюбова, ЕЛ, Мининой. М.: НОРМА, 1999. С. 105. Наличие такой проблемы подтверждается и тем, что Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию законодательства создана рабочая группа по подготовке Концепции развития законодательства о недвижимом имуществе и его регистрации. |