|
260 оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон; если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования. Поэтому неправильно утверждать, что земля принадлежность л строений , а также наоборот. Но здесь требуются нижеследующие дополнения, связанные с проблемой единства земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем. Такая проблема реально существует. Отражая ее наличие, в и. 5 ст. 1 ЗК РФ указывается, что кодекс основан на принципе единства судьбы земельного участка и прочно с ним связанных объектов3. Суть же проблемы в том, что сегодня земельный участок, здания, сооружения, а также иные сопряженные с ним вещи выступают как самостоятельные объекты различных гражданских правоотношений и самостоятельные объекты государственной регистрации недвижимого имущества, в результате каждый из них имеет собственный правовой режим, что затрудняет гражданский оборот, делает менее прочным владение этими объектами, вызывает конфликты и споры. Так, ГК РФ и ЗК РФ различно решают вопрос о том, как определяется судьба земельного участка и объектов недвижимости на нем. ЗК РФ исходно рассматривает земельный участок как нечто «главное», а то, что на нем находится как принадлежность. По и этой логики он придерживается не всегда; например в п. 4 ст. 35 ЗК РФ говорится о том, что не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов 1 2 1 Ахметшина Л.М. Аренда земли по российскому законодательству. С. 17. 2 См.: Аграрное и экологическое законодательство в России и СИГ. Сравнительно-правовой анализ/ Под рсд. С.А. Боголюбова, Е.Л. Мининой. М.: НОРМА, 1999. С. 105. Наличие такой проблемы подтверждается и тем, что Советом при Прсзиде1ггс РФ по кодификации и совершенствован!по законодательства создана рабочая группа по подготовке Концепции развития законодательства о недвижимом имуществе и его регистрации. |
76 Полагаем, последняя точка зрения более верна. Точно также может быть поставлен вопрос и о возможности рассматривать сам земельный участок как принадлежность. Статья 273 ГК РФ предусматривает, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон; если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования. Поэтому неправильно утверждать, что земля строений ^ а также наоборот. Но здесь требуются дополнения. Проблема единства объекта недвижимости. Такая проблема реально существует. Отражая ее наличие, в п. 5 ст. 1 ЗК РФ указывается, что кодекс основан на принципе единства судьбы земельного участка и прочно с ним связанных объектов . Суть же проблемы в том, что сегодня земельный участок, здания, сооружения, а также иные сопряженные с ним вещи выступают недвижимого как самостоятельные в объекты различных каждый из гражданских них имеет правоотношений и самостоятельные объекты государственной регистрации имущества, результате самостоятельный правовой режим, что затрудняет гражданский оборот, делает менее прочным владение этими объектами, вызывает конфликты и споры. принадлежность нижеследующие ' См.: Аграрное и экологическое законодательство в России и СНГ. Сравнительно-правовой анализ/ Под ред. С.А, Боголюбова, ЕЛ, Мининой. М.: НОРМА, 1999. С. 105. Наличие такой проблемы подтверждается и тем, что Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию законодательства создана рабочая группа по подготовке Концепции развития законодательства о недвижимом имуществе и его регистрации. 77 Если обратиться к конкретным проблемам, вытекающим из факта самостоятельности разных объектов, расположенных на земельном участке, то они состоят в следующем: А) ПС РФ и ЗК РФ различно решают вопрос о том, как определяется судьба земельного участка и объектов недвижимости на нем. ЗК РФ исходно рассматривает земельный участок как нечто «главное», а то, что на нем находится — как принадлежность. Но и этой логики он придерживается не всегда; например в п. 4 ст. 35 ЗК РФ говорится о том, что не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если они принадлежат одному лицу; подобная формулировка означает лишь то, что при продаже, например, здания, именно земельный участок следует за зданием, а не наоборот. А в ГК РФ (ст. 552) содержится правило о том, что одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Правила ст. ст. 552 и 652 ГК РФ, предполагающие возникновение прав на земельные участки у приобретателей зданий и сооружений, расположеннык на этих участках, по договорам купли-продажи и аренды в силу «одновременной передачи» таких прав продавцом или арендодателем недвижимости, не дают ответа на вопрос о том, как и кем это должно быть сделано. Возникает также вопрос, как в силу указанных норм юридическому лицу арендатору здания, принадлежащего физическому лицу, может быть «одновременно передано», например, право пожизненного наследуемого владения гражданам. На основе указанных норм высказываются различные предложения по их применению. Так, в силу п. 2 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» при продаже здания, строения, расположенного на земельном участке, предоставленном юридическому лицу (за исключением указанных в п. 1 ст. 20 Земельного кодекса) на праве постоянного пользования, это право земельным участком, которое может принадлежать лишь |