|
261 недвижимости, если они принадлежат одному лицу; подобная формулировка означает лишь то, что при продаже, например, здания, именно земельный участок следует за зданием, а не наоборот. Л в ГК РФ (ст. 552) содержится правило о том, что одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Правила ст. ст. 552 и 652 ГК РФ, предполагающие возникновение прав на земельные участки у приобретателей зданий и сооружений, расположенных на этих участках, по договорам купли-продажи и аренды в силу «одновременной передачи» таких прав продавцом или арендодателем недвижимости, не дают ответа на вопрос о том, как и кем это должно быть сделано. Возникает также вопрос, как в силу указанных норм юридическому лицу арендатору здания, принадлежащего физическому лицу, может быть «одновременно передано», например, право пожизненного наследуемого владения земельным участком, которое может принадлежать лишь гражданам. На основе указанных норм высказываются различные предложения по их применению. Например, в силу п. 2 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» при продаже здания, строения, расположенного на земельном участке, предоставленном юридическому лицу (за исключением указанных в п. 1 ст. 20 Земельного кодекса) на праве постоянного пользования, это право подлежит переоформлению на право аренды, или земельный участок должен быть приобретен в собственность по выбору покупателя зданий, сооружений. В данном случае можно предполагать, что законодатель возлагает обязанность по переоформлению прав на земельный участок на покупателя, однако это противоречит п. 1 ст. 35 Земельного кодекса. Иная точка зрения высказывается И.Н.Плотниковой, по мнению которой перед совершением сделки со строением граждане и юридические лица обязаны переоформить |
77 Если обратиться к конкретным проблемам, вытекающим из факта самостоятельности разных объектов, расположенных на земельном участке, то они состоят в следующем: А) ПС РФ и ЗК РФ различно решают вопрос о том, как определяется судьба земельного участка и объектов недвижимости на нем. ЗК РФ исходно рассматривает земельный участок как нечто «главное», а то, что на нем находится — как принадлежность. Но и этой логики он придерживается не всегда; например в п. 4 ст. 35 ЗК РФ говорится о том, что не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если они принадлежат одному лицу; подобная формулировка означает лишь то, что при продаже, например, здания, именно земельный участок следует за зданием, а не наоборот. А в ГК РФ (ст. 552) содержится правило о том, что одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Правила ст. ст. 552 и 652 ГК РФ, предполагающие возникновение прав на земельные участки у приобретателей зданий и сооружений, расположеннык на этих участках, по договорам купли-продажи и аренды в силу «одновременной передачи» таких прав продавцом или арендодателем недвижимости, не дают ответа на вопрос о том, как и кем это должно быть сделано. Возникает также вопрос, как в силу указанных норм юридическому лицу арендатору здания, принадлежащего физическому лицу, может быть «одновременно передано», например, право пожизненного наследуемого владения гражданам. На основе указанных норм высказываются различные предложения по их применению. Так, в силу п. 2 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» при продаже здания, строения, расположенного на земельном участке, предоставленном юридическому лицу (за исключением указанных в п. 1 ст. 20 Земельного кодекса) на праве постоянного пользования, это право земельным участком, которое может принадлежать лишь 78 подлежит переоформлению на право аренды или земельный участок должен быть приобретен в собственность по выбору покупателя зданий, сооружений. В данном случае можно предполагать, что законодатель однако это противоречит п. 1 ст. 35 Земельного кодекса. Иная точка зрения высказывается И.Н.Плотниковой, по мнению которой перед совершением сделки со строением граждане и юридические лица обязаны переоформить права на земельные участки', однако законодательство такой обязанности не предусматривает; Б) земельные участки, на которых находятся здания и сооружения, могут находиться у собственников этих объектов не только на праве собственности, но и на иных вещных правах. А здания и сооружения — только на праве собственности, праве хозяйственного ведения, праве оперативного управления, правах, связанных с сервитутом. Однако глава 17 ГК РФ, точно также как и ЗК РФ, В) действующий ЗК РФ не отвечает на многие вопросы, сферу применения права возникающие в связи с тем, что эти права различны; ограничил постоянного (бессрочного) пользования (см. ст. 20 ЗК РФ). В результате оказалось блокированным предусмотренное ст. 271 ГК РФ правило о том, что если собственник имеет здание, сооружение на земельном участке, принадлежащем на праве государственной или муниципальной собственности, то он имеет именно такое правомочие (т.е. право постоянного (бессрочного) пользования) ; Г) оборота сохраняется несовпадение структуры правового регулирования земельных участков (например, для сделок со зданиями возлагает обязанность по переоформлению прав на земельный участок на покупателя, предусмотрены специальные нормы о купле-продаже и аренде, а в ' Пискунова М., Плотникова И. Земельный кодекс РФ и оформление сделок с недвижимостью // ЭЖ Юрист, 2002. № 9 , С. 34. ^ См. об этом: Козырь О.М., Маковская А.А. «Единая судьба» земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (реальность и перспектива)// Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2003. №2. С. 97-98. |