|
262 права на земельные участки1, однако непосредственно законодательство такой обязанности не предусматривает. Далее. Земельные участки, на которых находятся здания и сооружения, могут находиться у собственников этих объектов не только на праве собственности, но и на иных вещных правах. Л здания и сооружения только на праве собственности, праве хозяйственного ведения, праве оперативного управления, правах, связанных с сервитутом. Однако глава 17 ГК РФ, точно также как и ЗК РФ, не отвечает на многие вопросы, возникающие в связи с тем, что эти права различны. Действующий ЗК РФ ограничил сферу применения права постоянного (бессрочного) пользования (см. ст. 20 ЗК РФ). В результате оказалось блокированным предусмотренное ст. 271 ГК РФ правило о том, что если собственник имеет здание, сооружение на земельном участке, принадлежащем на праве государственной или муниципальной собственности, то он имеет именно такое правомочие (т.е. право постоянного (бессрочного) пользования)2. До сих пор сохраняется несовпадение структуры правового регулирования оборота земельных участков (например, для сделок со зданиями предусмотрены специальные нормы о купле-продаже и аренде, а в отношении самих земельных участков приходится применять общие правила об аренде и купле-продаже). Следует также указать, что проблема единства объекта недвижимости имеет различные аспекты, в том числе связанные с делимостью объекта, возможностью восприятия нескольких объектов в качестве единого, а также в связи с проведением государственной регистрации прав на такой объект3. 1 См.: Пискунова М.» Плотникова И. Земельный кодекс РФ и оформление сделок с недвижимостью//ЭЖ Юрист. 2002. № 9. С. 34. : См. об этом: Козырь О.М., Маковская Л.Л. «Единая судьба» земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (реальность и перспектива)// Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2003. №2. С. 97-98. ' См. об этом: Алексеев В.Л. Регистрация прав на недвижимость. М.: Проспект, 2001. С. 72-73 и др. |
78 подлежит переоформлению на право аренды или земельный участок должен быть приобретен в собственность по выбору покупателя зданий, сооружений. В данном случае можно предполагать, что законодатель однако это противоречит п. 1 ст. 35 Земельного кодекса. Иная точка зрения высказывается И.Н.Плотниковой, по мнению которой перед совершением сделки со строением граждане и юридические лица обязаны переоформить права на земельные участки', однако законодательство такой обязанности не предусматривает; Б) земельные участки, на которых находятся здания и сооружения, могут находиться у собственников этих объектов не только на праве собственности, но и на иных вещных правах. А здания и сооружения — только на праве собственности, праве хозяйственного ведения, праве оперативного управления, правах, связанных с сервитутом. Однако глава 17 ГК РФ, точно также как и ЗК РФ, В) действующий ЗК РФ не отвечает на многие вопросы, сферу применения права возникающие в связи с тем, что эти права различны; ограничил постоянного (бессрочного) пользования (см. ст. 20 ЗК РФ). В результате оказалось блокированным предусмотренное ст. 271 ГК РФ правило о том, что если собственник имеет здание, сооружение на земельном участке, принадлежащем на праве государственной или муниципальной собственности, то он имеет именно такое правомочие (т.е. право постоянного (бессрочного) пользования) ; Г) оборота сохраняется несовпадение структуры правового регулирования земельных участков (например, для сделок со зданиями возлагает обязанность по переоформлению прав на земельный участок на покупателя, предусмотрены специальные нормы о купле-продаже и аренде, а в ' Пискунова М., Плотникова И. Земельный кодекс РФ и оформление сделок с недвижимостью // ЭЖ Юрист, 2002. № 9 , С. 34. ^ См. об этом: Козырь О.М., Маковская А.А. «Единая судьба» земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (реальность и перспектива)// Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2003. №2. С. 97-98. 79 отношении самих земельных участков приходится применять общие правила об аренде и купле-продаже); Д) проблема единства объею-а недвижимости имеет различные аспекты, в том числе связанные с делимостью объекта, возможностью восприятия нескольких объектов в качестве единого, а также в связи с проведением государственной регистрации прав на такой объект'; Е) остались неясными вопросы, связанные с тем, что же понимать под зданиями, строениями, сооружения, а также их частями (сопряженными или обособленными), в том числе протяженными (например, трубопроводами) и т.д. Нет сомнений, что все отмеченные неточности, недостатки и пробелы в правовом регулировании существенно (прямо или косвенно) влияют не только на правовой режим собственников (иных обладателей вещных прав), но и на правовой режим аренды. Поэтому следует согласиться с общей идеей — необходима выработка такого правового режима, который бы позволил логично, последовательно и единообразно решать различные правовые вопросы совместного существования различных объектов недвижимости относительно друг друга и относительно земли'. Но при этом, конечно же, не может идти речи о попытке с помощью логических построений и соответствующих формулировок сконструировать юридически значимое понятие «единого объекта» в том смысле, что некое сочетание земли, зданий на ней и, например, дороги, будет объявлено самостоятельным объектом. Земельный участок — имущественный комплекс ? Иное дело, возможность оценки некоторых совокупностей названных объектов как имущественных комплексов. Признание в ст. 132 ГК РФ предприятия имущественным комплексом породило естественное желание исследователей ' См. об этом: Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М.: Проспект, 2001. С. 72-73 и др. ^ Вопрос о том, что понимать под этими объектами, в том числе применительно к аренде, достаточно давно обсуждается в литературе, см., например: Дорогавцева Е.Е. Здание, сооружение и нежилое помещение как объекты аренды недвижимости (проблематика соотношения и разфаничения понятий)// Государство и право. 2002. №7. С. 105-107. |