|
265 требования: обременение арендой, залогом и т.п. В-четвертых, предлагая к обсуждению возможность признания земельного участка в качестве имущественного комплекса, задачей является прежде всего оптимизация правового режима, позволяющая более точно, комфортно и эффективно решать многообразные проблемы, в том числе названные выше проблемы «главной вещи и принадлежности», «сложной и составной вещи», «единой судьбы и единого объекта». Таким образом, вопрос о признании земельного участка (а равно и иной совокупности объектов) имущественным комплексом есть вопрос не о вычленении особого объекта гражданских правоотношений в рамках сложившейся их системы, а об осмысленном регулировании уже известных объектов на более высоком (мстауровне) их существования. При этом объединяющим, системообразующим, формирующим критерием всякого имущественного комплекса может быть не только цель его использования1, но и иной критерий, в том числе задача межотраслевого регулирования. В частности, Л.Л. Александровым предложено для решения проблемы единства земельного участка и объектов недвижимости на нем обратить внимание на критерии «неделимости»* 1 2; при этом имеется в виду исключить возможность существования на такой объект двух нрав собственности. Оценка правовых возможностей приобретателя недвижимости, предусмотренных п. 2 ст. 552 ГК РФ, невозможна без признания приоритета именно покупателя. В судебной практике часто ставится вопрос о том, на может быть объектом только прав обязательственных, см.: Поваров Ю.С. Предприятие как объект гражданских прав. Самара: Самарск. госун-т, 2002. С. 112. 1 Как, например, в случае с предприятием (см.: Степанов С.Л. Указ. соч. С. 79 и послед.). Вообще говоря, «нераздельность», «единство» имущественных комплексов надо связывать с задачами действующих субъектов. В этом смысле, например, театр или система поиска людей (с их информационной, вещной и обязательственной составляющими) в телевизионной программе «Жди меня» не есть предприятие, но, очевидно, есть имущественный комплекс. 2 Имеется в виду в юридическом смысле. Автор (Александров Л.Л. Противоречия в правовом режиме недвижимости: права собственников строения и земельного участка// Бюллетень Ассоциации Американских юристов «Коммерческое право». Вып. 6. М., 2001. С. 15-19) на конкретных исторических примерах и в аспекте сравнительного правоведения показывает преимущества признания отдельных земельных участков (в том числе с расположенными на них сооружениями) неделимыми; в частности, он констатирует, что для обеспечения истинного единства участка и объекта недвижимости следует отрицать всякую возможность наличия двух прав собственности разных лиц. |
81 обязательственных прав является соответствующий субъект (публичное образование, юридическое лицо, гражданин), а вовсе не само предприятие. Но тогда точно также и в отношении земельного участка существует необходимость признать наличие за ним тех обязательственных отношений, которые связаны непосредственно с данным участком, например, арендой участка, залогом и т.п. В еще большей степени необходимость комплексного восприятия земельного участка, т.е. потребность усматривать в нем имущественный комплекс, подтверждается многочисленными сервитутами и ограничениями во владении и пользовании, одновременно охватывающими данный объект. В-четвертых, предлагая к обсуждению возможность признания земельного участка в качестве имущественного комплекса, задачей является прежде всего оптимизация правового режима, позволяющая более точно, комфортно и эффективно решать многообразные проблемы, в том числе названные выше проблемы «главной вещи и принадлежности», «сложной и составной вещи», «единой судьбы и единого объекта». Таким образом, вопрос о признании земельного участка (а равно и иной совокупности объектов) имущественным комплексом есть вопрос не о вычленении особого объекта гражданских правоотношений в рамках сложившейся их системы, а об осмысленном регулировании уже известных объектов на более высоком (метауровне) их существования!, При этом объединяющим, системообразующим, формирующим критерием всякого имущественного комплекса может быть не только цель его использования', но и иной критерий, в том числе задача межотраслевого регулирования. В частности, А.А. Александровым предложено для решения проблемы единства земельного участка и объектов недвижимости на нем обратить ' Как, например, в случае с предприятием (см.: Степанов С.А. Указ. соч. С. 79 и послед.). Вообще говоря, «нераздельность», «единство» имущественных комплексов надо связывать с задачами действующих субъектов. В этом смысле, например, театр или система поиска людей (с их информационной, вещной и обязательственной составляющими) в телевизионной программе «Найти человека» не есть предприятие, но, очевидно, есть имущественный комплекс. 82 внимание на критерий «неделимости»'; при этом имеется в виду исключить возможность существования на такой объект двух прав собственности. Оценка правовых возможностей приобретателя недвижимости, предусмотренных п. 2 ст. 552 ГК РФ, невозможна без признания приоритета именно покупателя. В судебной практике часто ставится вопрос о том, на каком же праве владел истец земельным участком, который он получил от продавца здания, сооружения без надлежащего оформления прав на сам земельный участок^; совершенно ясно, что практически все договоры о купле-продаже недвижимости до последнего времени не содержали условия о том, на каком конкретном правомочии предоставляется земельный участок . Полагаем, в таких случаях нет необходимости возвращать дела на новое рассмотрение только иск потому, связан что с нет отказом ясности о виде землепользования. Если соответствующих государственных органов предоставить участок на определенном праве, то мнение приобретателя недвижимости следует считать проявленным и рассматривать вопрос по существу, т.е. о возможности признать за ним соответствующее право"*. § 2. Предмет договора аренды земельных участков Общие правила об аренде, рассмотренные в предшествующих параграфах, вполне могут быть применены и к аренде земельных участков; ' Имеется в виду в юридическом смысле. Автор (Александров А.А. Противоречия в правовом режиме недвижимости: права собственников строения и земельного участка// Бюллетень Ассоциации Американских юристов «Коммерческое право». Вып. 6. М., 2001. С. 15-19) на конкретных исторических примерах и в аспекте сравнительного правоведения показывает преимущества признания отдельных земельных участков (в том числе с расположенными на них сооружениями) неделимыми; в частности, он констатирует, что для обеспечения истинного единства участка и объекта недвижимости следует отрицать всякую возможность наличия двух прав собственности разных лиц. ^ См., например: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.04.2001 г. № 6998/00. ' Это касается не только сделок с участием граждан и юридических лиц, но и сделок приватизации. * Следует также учитывать, что спор о прав на землю надлежит рассмотреть до прочих споров (о праве собственности, о виндикации и т.п.); такова и судебная практика (см., например: Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 10.04.2001 г. № 3771/00. |