|
266 каком же праве владел истец земельным участком, который ои получил от продавца здания, сооружения без надлежащего оформления прав на сам земельный участок1; совершенно ясно, что практически все договоры о купле-продаже недвижимости до последнего времени не содержали условия 0 том, на каком конкретном правомочии предоставляется земельный участок1 2. Полагаем, в таких случаях нет необходимости возвращать дела на новое рассмотрение только потому, что нет ясности о виде землепользования. Если иск связан с отказом соответствующих государственных органов предоставить участок на определенном праве, то мнение приобретателя недвижимости следует считать проявленным и рассматривать вопрос по существу, т.с. о возможности признать за ним соответствующее право3. § 3. Существенные условии и стороны договора аренды земельных участков Ранее мы установили, что вопрос о них в значительной степени предопределен не только объективными потребностями данного сегмента гражданского оборота, спецификой самих фактических отношений, но публично-правовой оценкой ситуации государством. Полагаем, для аренды земельных участков существенными условиями надо признать помимо определения объекта аренды также порядок определения размера арендной платы. Б отличие от ранее действовавшего Земельного кодекса 1991 г., новый ЗК РФ не устанавливает определенные (предельные) сроки аренды, выделяя особо лишь аренду сроком до одного года для государственных или муниципальных нужд и аренду земель сельскохозяйственного назначения. 1 См., например: Постановление Президиума Высшего Арбитражною Суда РФ от 24.04.2001 г. № 6998/00. 2 Это касается не только сделок с участием граждан и юридических лил, но и сделок приватизации. 3 Следует также учитывать, что спор о прав на землю надлежит рассмотреть до прочих споров (о праве собственности, о виндикации и т.н.); такова и судебная практика (см., например: Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 10.04.2001 г. № 3771/00. |
82 внимание на критерий «неделимости»'; при этом имеется в виду исключить возможность существования на такой объект двух прав собственности. Оценка правовых возможностей приобретателя недвижимости, предусмотренных п. 2 ст. 552 ГК РФ, невозможна без признания приоритета именно покупателя. В судебной практике часто ставится вопрос о том, на каком же праве владел истец земельным участком, который он получил от продавца здания, сооружения без надлежащего оформления прав на сам земельный участок^; совершенно ясно, что практически все договоры о купле-продаже недвижимости до последнего времени не содержали условия о том, на каком конкретном правомочии предоставляется земельный участок . Полагаем, в таких случаях нет необходимости возвращать дела на новое рассмотрение только иск потому, связан что с нет отказом ясности о виде землепользования. Если соответствующих государственных органов предоставить участок на определенном праве, то мнение приобретателя недвижимости следует считать проявленным и рассматривать вопрос по существу, т.е. о возможности признать за ним соответствующее право"*. § 2. Предмет договора аренды земельных участков Общие правила об аренде, рассмотренные в предшествующих параграфах, вполне могут быть применены и к аренде земельных участков; ' Имеется в виду в юридическом смысле. Автор (Александров А.А. Противоречия в правовом режиме недвижимости: права собственников строения и земельного участка// Бюллетень Ассоциации Американских юристов «Коммерческое право». Вып. 6. М., 2001. С. 15-19) на конкретных исторических примерах и в аспекте сравнительного правоведения показывает преимущества признания отдельных земельных участков (в том числе с расположенными на них сооружениями) неделимыми; в частности, он констатирует, что для обеспечения истинного единства участка и объекта недвижимости следует отрицать всякую возможность наличия двух прав собственности разных лиц. ^ См., например: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.04.2001 г. № 6998/00. ' Это касается не только сделок с участием граждан и юридических лиц, но и сделок приватизации. * Следует также учитывать, что спор о прав на землю надлежит рассмотреть до прочих споров (о праве собственности, о виндикации и т.п.); такова и судебная практика (см., например: Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 10.04.2001 г. № 3771/00. 115 договора до истечения предельного срока, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий предельный, считается заключенным на срок, равный предельному. Частным случаем этого правила является норма п. 3 ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», предусматривающая предельный срок аренды сельскохозяйственных земель в 49 лет. Таким образом, в отличие от ранее действовавшего Земельного кодекса 1991 г., новый ЗК РФ не устанавливает определенные (предельные) сроки аренды, выделяя особо лишь аренду сроком до одного года для государственных или муниципальных нужд и аренду земель сельскохозяйственного назначения. Нельзя также сделать вывод о том, что применительно к аренде земли понятие «предельный срою> имеет какое-либо иное значение, чем общая норма ПС РФ (ст. 610 ПС РФ). Норма п. 2 ст. 621 ПС РФ устанавливает, что если арендатор продолжает пользоваться объектом аренды после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Противоречия предшествз^ющему правилу здесь нет, так как истечение предельного срока прекращает действие договора для того, чтобы арендодатель получил возможность установить новые условия; норма п. 2 ст. 621 ПС РФ будет действовать только тогда, когда он не предпримет соответствующих действий в своих интересах (см. об этом в параграфе 2 гл. 3). Можно ли толковать наличие предельного срока для аренды земель сельскохозяйственного существенным ? назначения как признание этого условия Полагаем, нет. Но одновременно заметим, что в литературе правильно отмечается, что требуется дифференцировать то, что обычно именуется «срок договора», в частности, в соответствующих случаях лучше говорить не о договоре, заключенном на неопределенный |