|
267 Так же, как и применительно к аренде других объектов, предельные сроки при аренде земли имеют то же значение, что и сроки, указанные в общей норме ГК РФ (сг. 610). Можно ли толковать наличие предельного срока для аренды земель сельскохозяйственного назначения как признание этого условия существенным ? Полагаем, нет. Но одновременно заметим, что в литературе правильно отмечается, что требуется дифференцировать то, что обычно именуется «срок договора», в частности, в соответствующих случаях лучше говорить не о договоре, заключенном на неопределенный срок, а о договоре без указания срока1; можно также выделить другие способы установления срока действия договора аренды1 2. Например, одной из достаточно острых проблем является определение срока аренды земельных участков, когда действие договора ограничено «началом рекультивации» либо «моментом освоения в целях посевных работ», либо иным аналогичным образом, имея в виду, что со временем участок будет востребован арендодателем по определенному назначению. Представляется, что в таких случаях следует считать договор заключенным на «неопределенный срок» по аналогии со складывающейся судебно-арбитражной практикой в отношении аренды зданий и сооружений3. Ведь в действительности стороны срок установили, но момент (точная дата) его наступления не определена, т.е. срок все-таки есть. Возможно, подобные случаи можно квалифицировать как сделку с отменительным условием (п. 2 ст. 157 ГК РФ). Стороны могут просто не указать какой-либо срок; подобный случай, видимо, есть договор без указания срока. При этом считаем правильным утверждение, что условия, в том числе и существенные, считаются согласованными и вошедшими в договор не только тогда, когда они текстуально определены и зафиксированы в письменной форме4. 1 См.: Гражданское право. Часть V Под рсд. Л.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. С. 156. 2 См., например: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая...С. 449-450. 3 См. и. 4 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой ... 4 См. об этом: Брагинский М.И., Витряпский В.В. Договорное право. Общие положения. С. 443. |
115 договора до истечения предельного срока, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий предельный, считается заключенным на срок, равный предельному. Частным случаем этого правила является норма п. 3 ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», предусматривающая предельный срок аренды сельскохозяйственных земель в 49 лет. Таким образом, в отличие от ранее действовавшего Земельного кодекса 1991 г., новый ЗК РФ не устанавливает определенные (предельные) сроки аренды, выделяя особо лишь аренду сроком до одного года для государственных или муниципальных нужд и аренду земель сельскохозяйственного назначения. Нельзя также сделать вывод о том, что применительно к аренде земли понятие «предельный срою> имеет какое-либо иное значение, чем общая норма ПС РФ (ст. 610 ПС РФ). Норма п. 2 ст. 621 ПС РФ устанавливает, что если арендатор продолжает пользоваться объектом аренды после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Противоречия предшествз^ющему правилу здесь нет, так как истечение предельного срока прекращает действие договора для того, чтобы арендодатель получил возможность установить новые условия; норма п. 2 ст. 621 ПС РФ будет действовать только тогда, когда он не предпримет соответствующих действий в своих интересах (см. об этом в параграфе 2 гл. 3). Можно ли толковать наличие предельного срока для аренды земель сельскохозяйственного существенным ? назначения как признание этого условия Полагаем, нет. Но одновременно заметим, что в литературе правильно отмечается, что требуется дифференцировать то, что обычно именуется «срок договора», в частности, в соответствующих случаях лучше говорить не о договоре, заключенном на неопределенный 116 срок, а о договоре без указания срока'; можно также выделить другие способы установления срока действия договора аренды^. Например, одной из достаточно острых проблем является определение срока аренды земельных участков, когда действие договора ограничено «началом рекультивации» либо «моментом освоения в целях посевных работ» либо иным аналогичным образом, имея в виду, что со временем участок будет востребован арендодателем по определенному назначению. Представляется, что в таких случаях следует считать договор заключенным на «неопределенный срок» по аналогии со складывающейся судебно-арбитражной сооружений^. практикой в отношении аренды зданий и Ведь в действительности стороны срок установили, но момент (точная дата) его наступления не определена, т.е. срок все-таки есть. Возможно, подобные случаи можно квалифицировать и как сделку с отлагательным условием (п. 2 ст. 157 ГК РФ). Стороны могут просто не указать какой-либо срок; подобный случай, видимо, и есть договор без указания срока. При этом считаем правильным утверждение, что условия, в том числе и существенные, считаются согласованными и вошедшими в договор не только тогда, когда они текстуально определены и зафиксированы в письменной форме"*. Мы полагаем, что срок действия договора аренды земли является существенным условием. Первый аргумент: смысл договора аренды — предоставление вещи на время. Если же полагать, что период пользования не установлен, что это противоречит существу самой аренды и природе возникающих обязательств^ условие о сроке необходимо для договоров данного вида (см. п. 1 ст. 432 ГК РФ). Выше уже отмечалось, что от большинства вещных прав право аренды тем и отличается, что имеет временные границы ' См.: Гражданское право. Часть 2/ Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. С. 156. ^ См., например: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая...С. 449-450. ' См. п. 4 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой ... * См. об этом: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. С. 443. * «Аренда не может быть....бессрочной, иначе нарушилась бы ее природа» Гражданское право России. Часть вторая. Обязательственное право/ Под ред. О.Н. Садикова. М.: Бек, 1997. С, 224. |