268 Конечно, отсутствие срока в договоре аренды противоречит существу самого данного договора и природе возникающих обязательств1 условие о сроке необходимо для договоров данного вида (см. п. 1 ст. 432 ГК РФ). Но, как уже отмечалось, вопрос о квалификации договора, в том числе об отграничении от других договоров, есть вопрос предмета (совершаемых но договору действий), что же касается существенных условий это вопрос о том, заключен ли договор или нет1 2. В ряде случаев федеральное земельное законодательство устанавливает и минимальный срок аренды. Так, минимальный срок договора аренды земельных долей в три года был предусмотрен Указом Президента РФ № 337 от 7 марта 1996 года «О реализации конституционных прав граждан на землю» (п. 5)3. В литературе высказывается мнение о необходимости установления предельных сроков аренды в зависимости от категории земель (что уже было сделано в отношении земель сельскохозяйственного назначения), а также минимальных сроков для использования государственных земель.4 В целом следует разделить этот подход, поскольку различные виды земель фактически имеют различный правовой режим, что не может не сказываться на отношении к сроку их использования. Далее об арендной плате. Согласно ст. 614 ГК РФ и ст. 22 ЗК РФ использование арендованных земельных участков является платным, размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Однако мы установили, что ГК РФ не называет размер арендной платы в числе существенных условий договора, этой же точки зрения придерживается и большинство правоведов. До принятия ЗК РФ судебная 1 «Аренда нс может быть ....бессрочной, иначе нарушилась бы ее природа» Гражданское право России. Часть вторая. Обязательственное право/ Под рсд. О.Н. Саднкова. M.: Бек. 1997. С. 224. 7 Надо заметить, что случаи, когда договор заключается без указания срока, существенно сокращены. Например, в соответствии с Приложением X® 3 к Правилам ведения Единого государственного реестра (Утв. постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219// СЗ РФ. 1998. №8. Ст. 963) предусмотрено, что при рсгистраиии обременений вносятся и записи о сроке аренды.. 5 Скорее всего, сегодня это правило утратило значение правовом нормы. 4 Ахметшина Л.М. Указ. соч. С. 19. |
118 договора аренды земельных долей в соответсвии с Указом Президента РФ № 337 от 7 марта 1996 года «О реализации конституционных прав граждан на землю» (п. 5) составляет три года (см. параграф 1 гл. 2). В литературе высказывается мнение о необходимости установления предельных сроков аренды в зависимости от категории земель (что уже было сделано в отношении земель сельскохозяйственного назначения), а также минимальных сроков для использования государственных земель.^ В целом следует разделить этот подход, поскольку различные виды земель фактически имеют различный правовой режим, что не может не сказываться на отношении к сроку их использования. Об арендной плате за землю. Согласно ст. 614 ГК РФ и ст. 22 ЗК РФ использование арендованных земельных участков является платным, размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Однако ГК РФ не называет размер арендной платы в числе существенных условий договора, этой же точки зрения придерживается и большинство правоведов. До принятия ЗК РФ судебная практика, следуя букве закона, признавала договор аренды, в котором отутствовало условие о размере арендной платы, соответствующим закону. В настоящее время частью третьей п. 3 ст. 65 ЗК РФ предусмотрено, что «размер арендной платы является существенным условием». Надо заметить, что в этом указании закона есть скрытое противоречие: если под «размером» арендной платы понимать абсоютную величину платежа на соответствующий период, то подобное невозможно в связи с наблюдаемым на практике постоянным ее увеличением. Тем более это касается земель, находящихся на праве государственной и муниципальной собственности, где размер арендной платы фсегда устанавливался и устанавливается расчетным путем. Следовательно, часть вторую п. 3 ст. 65 ЗК РФ следует изложить в следующей редакции: «Условие об определенном порядке расчета арендной платы является существенным условием договора аренды ' Утверждено постановлением Правительства РФ от 18.02,1998 № 219// СЗ РФ. 1998. №8. Ст. 963. ^ Ахметшина Л.М. Указ. соч. С. 19. |