|
269 практика, следуя букве закона, признавала договор аренды, в котором отутствовало условие о размере арендной платы, соответствующим закону. В настоящее время частью третьей п. 3 ст. 65 ЗК РФ предусмотрено, что «размер арендной платы является существенным условием». Надо заметить, что в этом указании закона есть скрытый недостаток: если под «размером» арендной платы понимать абсоютную величину платежа на соответствующий период, то подобное невозможно в связи с наблюдаемым на практике постоянным ее увеличением. Тем более это касается земель, находящихся на праве государственной и муниципальной собственности, где размер арендной платы всегда устанавливался и устанавливается расчетным путем. Следовательно, часть вторую п. 3 ст. 65 ЗК РФ следует изложить в следующей редакции: «Условие об определенном порядке расчета размера арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка». Представляется, однако, что в целом указанная норма вполне обоснованна размер арендной платы (порядок его установления) является чрезывычайно важным условием, требующим согласования1. Применение правила, предусмотренного п. 3 ст. 424 ГК (применение цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги) по отношению к аренде земельных участков представляется крайне сложным: рынок земли очень молодой, нестабильный, цены на землю постоянно варьируют, кроме того, весьма проблематичным представляемтся определение аналогичности земельных участков, т.е. в конкретных условиях исчезает возможность сравнения. В законе установлены различные принципы регулирования арендной платы за частные земли, государственные и муниципальные земли. Согласно п. 4 ст. 22 ЗК РФ на договорных условиях арендная плата определяется при передаче в аренду земель, находящихся в частной собственности. Общие |
118 договора аренды земельных долей в соответсвии с Указом Президента РФ № 337 от 7 марта 1996 года «О реализации конституционных прав граждан на землю» (п. 5) составляет три года (см. параграф 1 гл. 2). В литературе высказывается мнение о необходимости установления предельных сроков аренды в зависимости от категории земель (что уже было сделано в отношении земель сельскохозяйственного назначения), а также минимальных сроков для использования государственных земель.^ В целом следует разделить этот подход, поскольку различные виды земель фактически имеют различный правовой режим, что не может не сказываться на отношении к сроку их использования. Об арендной плате за землю. Согласно ст. 614 ГК РФ и ст. 22 ЗК РФ использование арендованных земельных участков является платным, размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Однако ГК РФ не называет размер арендной платы в числе существенных условий договора, этой же точки зрения придерживается и большинство правоведов. До принятия ЗК РФ судебная практика, следуя букве закона, признавала договор аренды, в котором отутствовало условие о размере арендной платы, соответствующим закону. В настоящее время частью третьей п. 3 ст. 65 ЗК РФ предусмотрено, что «размер арендной платы является существенным условием». Надо заметить, что в этом указании закона есть скрытое противоречие: если под «размером» арендной платы понимать абсоютную величину платежа на соответствующий период, то подобное невозможно в связи с наблюдаемым на практике постоянным ее увеличением. Тем более это касается земель, находящихся на праве государственной и муниципальной собственности, где размер арендной платы фсегда устанавливался и устанавливается расчетным путем. Следовательно, часть вторую п. 3 ст. 65 ЗК РФ следует изложить в следующей редакции: «Условие об определенном порядке расчета арендной платы является существенным условием договора аренды ' Утверждено постановлением Правительства РФ от 18.02,1998 № 219// СЗ РФ. 1998. №8. Ст. 963. ^ Ахметшина Л.М. Указ. соч. С. 19. 119 земельного участка». Представляется, однако, что в целом указанная норма вполне обоснованна; размер арендной платы (порядок его установления) является чрезывьиайно важным условием, требующим согласования'. Применение правила, предусмотренного п. 3 ст. 424 ГК (применение цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги) по отношению к аренде земельных участков представляется крайне сложным: рынок земли очень молодой, нестабильный, цены на землю постоянно варьируют, кроме того, весьма проблематичным представляемтся определение аналогичности земельных участков, т.е. в конкретных условиях исчезает возможность сравнения. В законе установлены различные принципы регулирования арендной платы за частные земли и государственные и муниципальные земли. Согласно п. 4 ст. 22 ЗК РФ на договорных условиях арендная плата определяется при передаче в аренду земель, находящихся в частной собственности. Общие начала определения аредной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены законом и постановлениями Правительства РФ. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки РФ, ее внесения устанавливаются соответственно субъектов Правительством органами государственной власти федерации, органами местного самоуправления (п. 3 ст. 65) . Согласно ст. 21 Закона от И октября 1991 г. №1738-1 «О плате за землю» (в ред. от 30 декабря 2001 г.) при аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по ' По мнению ряда исследователей (см., например: Давыдова Г.Н. Условие договора о цене// Актуальные проблемы правоведения: Вестник Института права. Самара: Самарск. гос. экон. академия, 2003. № 3. С. 6870) цена является существенным условием в любом договоре недвижимости. ^ Так в г. Москве действует Закон г. Москвы от 16.07,1997 г. № 34 «Об основах платного землепользования в городе Москве», ставки арендной платы за землю установлены Распоряжением мэра г. Москвы от 2 апреля 1999 г. № 285-РМ (в ред. от 11 февраля 2000 г.) «Об изменении ставок арендной платы за землю с 1 января 1999 года». |