|
270 начала определения аредной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены законом и постановлениями Правительства РФ. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки се внесения устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов федерации, органами местного самоуправления (п. 3 ст. 65)2. Согласно ст. 21 Закона от 11 октября 1991 г. №1738-1 «О плате за землю» (в ред. от 30 декабря 2001 г.) при аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов". При аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, арендная плата взимается, как правило, в денежной форме по базовым ставкам, установленным на основе кадастровой оценки земель с учетом поправочных коэффициентов, определяемых целевым назначением и условиями использования земельных участков. Исполнительные органы государственной власти и местного самоуправления могут в рамках своих полномочий устанавливать льготы по взиманию арендной платы в виде полного или частичного освобождения на определенный срок, отсрочки выплаты, уменьшения ставок арендной платы.1 Таким образом, применительно к государственным и муниципальным землям договорное регулирование арендной платы за земельные участки сведено к минимуму. Если иное не предусмотрено договором аренды земельного участка, 1 2 1 По мнению ряда исследователей (см., например: Давыдова Г.И. Условие договора о цене// Актуальные проблемы правоведения: Вестник Института нрава. Самара: Самзрск. гос. экой, академия, 2003. № 3. С. 6870) цена является существенным условием в любом договоре недвижимости. 2 Так в г. Москве действует Закон г. Москвы от 16.07.1997 г. № 34 «Об основах платного землепользования в городе Москве», ставки арендной платы за землю установлены Распоряжением мэра г. Москвы от 2 апреля 1999 г. К: 285-РМ (в ред. от 11 февраля 2000 г.) «Об изменении ставок арендной платы за землю с 1 января 1999 года». 2 Так, в г. Самаре ставки арендной платы установлены постановление Главы города от 11.08.2000 № 574 «Об установлении базовых размеров арендной платы за землю», периодически они пересматриваются. |
119 земельного участка». Представляется, однако, что в целом указанная норма вполне обоснованна; размер арендной платы (порядок его установления) является чрезывьиайно важным условием, требующим согласования'. Применение правила, предусмотренного п. 3 ст. 424 ГК (применение цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги) по отношению к аренде земельных участков представляется крайне сложным: рынок земли очень молодой, нестабильный, цены на землю постоянно варьируют, кроме того, весьма проблематичным представляемтся определение аналогичности земельных участков, т.е. в конкретных условиях исчезает возможность сравнения. В законе установлены различные принципы регулирования арендной платы за частные земли и государственные и муниципальные земли. Согласно п. 4 ст. 22 ЗК РФ на договорных условиях арендная плата определяется при передаче в аренду земель, находящихся в частной собственности. Общие начала определения аредной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены законом и постановлениями Правительства РФ. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки РФ, ее внесения устанавливаются соответственно субъектов Правительством органами государственной власти федерации, органами местного самоуправления (п. 3 ст. 65) . Согласно ст. 21 Закона от И октября 1991 г. №1738-1 «О плате за землю» (в ред. от 30 декабря 2001 г.) при аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по ' По мнению ряда исследователей (см., например: Давыдова Г.Н. Условие договора о цене// Актуальные проблемы правоведения: Вестник Института права. Самара: Самарск. гос. экон. академия, 2003. № 3. С. 6870) цена является существенным условием в любом договоре недвижимости. ^ Так в г. Москве действует Закон г. Москвы от 16.07,1997 г. № 34 «Об основах платного землепользования в городе Москве», ставки арендной платы за землю установлены Распоряжением мэра г. Москвы от 2 апреля 1999 г. № 285-РМ (в ред. от 11 февраля 2000 г.) «Об изменении ставок арендной платы за землю с 1 января 1999 года». 120 видам использования земель и категориям арендаторов*. При аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, арендная плата взимается как правило в денежной форме по базовым ставкам, установленным на основе кадастровой оценки земель с учетом поправочных коэффициентов, определяемых целевым назначением и условиями использования земельных участков. Исполнительные органы государственной власти и местного самоуправления могут в рамках своих полномочий устанавливать льготы по взиманию арендной платы в виде полного или частичного освобождения на определенный срок, отсрочки выплаты, уменьшения ставок арендной платы. Таким образом, применительно к государственным и муниципальным землям договорное регулирование арендной платы сведено к минимуму. Согласно п. 2 ст. 614 ПС арендная плата может быть установлена как в денежной, так и в материальной форме в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно, доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов, доходов, предоставления арендатором определенных услуг, передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или аренду, возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества, а также в иных формах. Однако при определении арендной платы за земельные участки, находящейся в государственной и муниципальной собственности оплата в натуральных показателях не предусмотрена. Рассмотрим отдельные вопросы установления арендной платы . Акты государственных органов и органом местного самоуправления могут предусматривать льготы для отдельных плательщиков арендной платы, прочие акты, в том числе и федеральные законы, таких льгот не ' Так, в г. Самаре ставки арендной платы установлены постановление Главы города от 11.08.2000 № 574 «Об установлении базовых размеров арендной платы за землю», периодически они пересматриваются. ^ См.: Ялбуганов А.А. Арендная плата за землю// Гражданин и право. 2000. №3; Фролов В. Аренда земельного участка// Право и экономика. 1998. № 3. С. 76. * Данный анализ проводится на основе значительного количества дел, рассмотренных арбитражными судами. 172 может решаться и решается уже после истечения срока аренды. А поскольку само владение возникло на основе титула, признавать его незаконным нельзя. О передаче прав на аренду земельного участка третьим лицам. ЗК РФ (ст. 22) предусмотрено право арендатора передать свои права и обязанности третьим лицам, если иное не предусмотрено договором аренды и если арендатор уведомил об этом арендодателя. Возможность передать право аренды земельным участком без согласия арендодателя находится в противоречии с общими положениями об аренде. Рассматриваемая норма в качестве частного случая, когда правообладателем становится третье лицо, указывает и на передачу права аренды в уставный капитал хозяйственного общества или в качестве паевого взноса в производственный кооператив, в соответствии со ст. 22 ЗК РФ эти действия также могут быть осуществлены без согласия арендодателя; предусматривается также, что в указанных случаях (за исключением передачи арендных прав в залог), «отвественным по договору» аренды перед арендодателем становится новый арендатор, заключения нового договора аренды не требуется. Право без согласия собственника, но при условии его уведомления передавать свои права по договору аренды в пределах срока договора аренды земельного участка предоставлены также арендатору земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при условии, что такой договор аренды заключен на срок более чем пять лет (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса). Следует отметить, что такого ограничения по срокам не предусмотрено для заключения договора субаренды: он может быть заключен независимо от срока первоначального договора аренды, но, безусловно, в пределах этого срока. В юридической литературе данный пункт ст. 22 ЗК РФ обоснованно подвергается критике. Так, Н.А.Сыродоевым высказывается мнение, что, если и можно согласиться с системой уведомления (а не предварительного согласия), то нельзя поддержать правило об автоматическом переходе всех |