|
273 Несколько неожиданным для ряда арендаторов зданий и сооружений оказалась обязанность платить арендную плату за землю помимо арендной платы за сами объекты недвижимости. Но следует согласиться с тем, что если договор аренды, например, здания, не предусматривает включения в плату за аренду здания арендной платы за участок, то последняя рассчитывается отдельно, обязанность ее уплаты является самостоятельной1 2 3. Кроме того, в отношении недобросовестного землепользователя (не заключавшего договор аренды и не уплатившего арендной платы) могут быть применены нормы административного законодательства и наложен административный штраф . Представляет интерес и практика изменения размера платы за аренду земли. Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с с иском к Комитету по управлению имуществом Санкт-Петербурга о взыскании неосновательного обогащения (излишне уплаченной денежных средств по арендной плате). Истец полагал, что изменение ставок арендной платы, предусмотренное Методикой расчета этой платы, вновь принятой распоряжением губернатора, допустимо лишь в отношении договоров, которые будут заключать в будущем, и не касается ранее заключенных договоров аренды. Однако суд сделал вывод, что в самом договоре заложена возможность изменения размера арендной платы в тех случаях, когда уполномоченным органом собственника вводятся новые размеры ставок, в иске отказано4. Одновременно считаем необходимым заметить, что термин «методика», широко используемых в ведомственных нормативных актах в 1 См.: Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 9.07.2002 г. K°A82-149/01Г74. 2 См., например: Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 7.07.2002 г. №КГЛ40/3432-02. 3 См.: Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 6.08.2001 г. №KA-A40/407601. 4 См.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 15.07.2002 г. X» Л569975/02. |
122 сторон арендная плата за земельный участок изменялась решением суда в связи с признанием либо не соответствующей нормам ФЗ «О плате за землю», либо противоречащей логике различных условий договора, либо общим принципам разумности и справедливости^. На аренду земли распространяется общее правило о том, что размер арендной платы может измениться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3. ст. 614 ГК Ш РФ). В судебной практике выработы определенные уточнения этого правила; в частности, сформулировано положение о том, что «в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления» . Факт уплаты земельного налога не заменяет уплаты арендной платы"*. Неправомерность пользования при отсутствии договора не может привести к обязанности платить арендную плату^. Если же при аренде государственных или муниципальных земель щ арендодатель повышает ставки арендной платы исходя из повышения базовых ее размеров уполномоченным органом собственника этих земель, то суммы повышения обогащение^. Существенной особенностью арендной платы за землю является ее включение в состав общей массы налоговых поступлений: в частности, потому, что она учитывается при расчете налогооблагаемой базы самих землепользователей. Однако это не приводит к тому, что арендная плата # становится в юридическом смысле налогом или сбором^. не может быть взыскана как неосновательное ' Ахметшина Л.М. Указ. соч. С. 21. ^ См., например: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 5.07.2001 г. №ФО8-2003/2001, В данном случае суд применил также ст. 451 ГК РФ. ' См.: п. 11 Обзора практики споров из арендных отношений...С. 210-211. * Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 13.07.2002 г. № КГ-А40/3584-02. ^ См.: Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 14.02,2001 г. № ФО4/430-10/А81-2001. * См.: Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 26.02.2002 г. №А8222Ш001-Г/1. ' См., например: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.07.2001 г. №Ф08-2185/2001-678А. Истец требовал признания недействительным решения налоговой 123 Если произошло увеличение ставок арендной платы, то обязанность платежа в новом размере не зависит от государственной регистрации изменений договора аренды'. В состав суммы, подлежащей уплате как арендная плата, могут входить не только средства, представляющие собою собственно арендную плату, но и другие составляющие (например, плата за пользование социальной инфраструктурой и т.п.); однако в любом случае компоненты арендной платы, общий порядок ее расчета и изменения должны быть заранее известны сторонам^. Не входят в арендную плату и расходы арендатора по содержанию объекта аренды, в том числе по оплате услуг землеустроительных, архитектурных, иных сервисных организаций . Право на взыскание арендной платы требует напичия договора аренды земельного участка, но если такой договор не заключался, а фактргчески пользование участком осуществлялось, то собственник земли имеет право на взыскание сумм, равных арендной плате, как неосновательного обогащения пользователя"*; при этом не имеет значения — был ли заключен договор, а если и был, то был ли он зарегистрирован в органе, осуществляющем государственную регистрацию'. При этом обязанность арендного платежа может возникнуть не только в силу заключения договора аренды земли, но и из факта приобретения здания, сооружения, расположенного на земельном участке. Несколько неожиданным для ряда арендаторов зданий и сооружений оказалась обязанность платить арендную плату за землю помимо арендной платы за сами объекты недвижимости, но следует согласиться с тем, что если договор аренды, например, здания, не предусматривает включения в инспекции о привлечении к налоговой ответственности. Разъяснено, что арендная плата не является ни налогом, ни сбором, поэтому нет оснований говорить о привлечении к налоговой ответственности. ' См.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 31.07.2002 г. № А563855/02. ^ См.: Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20.12.2000 г, № Ф091883/2000ГК. ' См. п. 12. Обзора практики споров из арендных отношений...С. 212. * См.: Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 13.03.2002 г. №А82125/01-Г/10. 124 плату за аренду здания арендной платы за участок, то последняя рассчитывается самостоятельной^. Кроме того, в отношении недобросовестного землепользователя (не заключавшего договор аренды и не уплатившего арендной платы) могут быть применены нормы административного законодательства и наложен административный штраф . Представляет интерес и практика изменения размера платы за аренду земли. Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с с иском к Комитету по упрвлению имуществом Санкт-Петербурга о взыскании неосновательного обогащения (излишне уплаченной денежных средств по арендной плате). Истец полагал, что изменение ставок арендной платы, предусмотренное Методикой расчета этой платы, вновь принятой распоряжением губернатора, допустимо лишь в отношении договоров, отдельно и обязанность ее уплаты является которые будут заключать в будущем, и не касается ранее заключенных договоров аренды. Однако суд сделал вывод, что в самом договоре заложена возможность изменения размера арендной платы в тех случаях, когда уполномоченным органом собственника вводятся новые размеры ставок, в иске отказано'*. Одновременно считаем необходимым заметить, что термин «методика», широко используемых в ведомственных нормативных актах в данной сфере, всякий раз требует дополнительного истолкования'. В ряде регионов практикуется разграничение «платы за право заключения договора аренды» и собственно арендной платы. Размер первой может быть весьма существенным. Так, по статистике комитетов по управлению имуществом городов Волгоградской области, плата за право ' См.: Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 9.07.2002 г. №А82149/01-Г/4. ^ См., например: Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 7.07.2002 г. №КГ-А40/3432-02. ' См.: Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 6.08.2001 г. №КАА40/4076-01. * См.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 15.07.2002 г, № А569975/02. |