|
275 Особо следует сказать о сторонах договора аренды земельных участков. У нас нет оснований усматривать в этой сфере какие-либо принципиальные особенности. Поэтому вряд ли правильно в п. 2 ст. 22 ЗК РФ предусмотрено, что сдача в аренду земельных участков предусматривается только собственниками* 1. Полагаем это просто неточность, так как норма ст. 608 ГК РФ, устанавливающая возможность сдачи в аренду объектов, не находящихся на праве собственности арендодателя, нс предусматривает каких-либо иных решений для отдельных объектов арендных отношений. В этом же пункте (п. 2 ст. 22) подчеркивается, что предоставление участков в аренду производится в соответствии именно с гражданским законодательством. Поэтому есть основания считать, что перед нами просто •у редакционная (техническая) ошибка . Следует также учитывать противоречие рассматриваемой нормы и другим актам в этой сфере, сложившейся практике. Даже в тех случаях, когда для сдачи в аренду предусмотрено решение какого-либо органа1, тем не менее, стороной по договору может выступать арендодатель, не являющийся собственником. Однако, определенные ограничения по сдаче в аренду легально существуют. Согласно п. 1 ст. 267 ГК РФ право передавать земельный участок в аренду или безвозмездное срочное пользование принадлежит также его владельцу. Но норма п. 2 ст. 21 ЗК РФ устанавливает, что распоряжение земельным участком, находящимся па праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Сдача имущества в аренду один из способов осуществления принадлежащего арендодателю правомочия распоряжения если до истечения срока аренды арендатор нс расторгает договор, то данная сумма ему возвращается, если же расторгает, то не возвращается. Это залог (ст. 334 ГК РФ). 1 Впрочем, и здесь имеется исключение даже государство нс имеет право сдавать в аренду земли, перечисленные в п. 4. ст. 27 ЗК РФ. J Подробнее об аргументах, по которым данную норму п. 2 ст. 22 ЗК РФ нельзя считать обоснованной, см.: Комментарий к земельному законодательству Российской Федерации/ Под ред. М.В. Ьархатова. М.: ЮрайтИздаг, 2002. |
126 § 5. Стороны договора аренды земельных участков Сторонами договора аренды земельных участков являются арендодатель и арендатор. Арендодатель. Право сдачи земельного участка в аренду согласно ст. 608 ПС РФ принадлежит, прежде всего, его собственнику. Аналогичное правило установлено земельным законодательством'. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В роли арендодателей могут выступать граждане РФ, юридические лица, а также сама Российская Федерация и ее субъекты, муниципальные образования (ст. 124 ГК РФ); в последнем случае от имени арендодателей обычно выступают комитеты (иные аналогичные органы) по управлению имуществом^. Если же полномочие из закона не вытекает, арендодатель должен иметь специальное уполномочие собственника на сдачу имущества в аренду, например, по договору комиссии. В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия (п. 10 ст. 22 ЗК РФ). В соответствии с п. 2 ст. 22 ЗК РФ сдача в аренду земельных участков предусматривается только собственниками^. Вряд ли это правильно. В этом же пункте (п. 2 ст. 22) подчеркивается, что предоставление участков в аренду производится в соответствии с гражданским законодательством, т.е. подчеркивается приоритет в регулировании данных отношений именно ' См. п. 2 ст. 22 ЗК РФ, п. 2 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», ^ Надо признать, что вопрос о природе полномочий этих органов, о порядке представления интересов, а также о возможности действовать от собственного имени (а не от имени самих публичных образований) до настоящего времени остается дискуссионным, см., например: Жабреев М.В. Публичные образования и их органы: гражданско-правовой статус и участие в гражданских правоотношениях// Цивилистические записки: Межвуз. сб. научи, трудов. М.: Статут, 177-219. •' Впрочем, и здесь имеется исключение даже государство не имеет право сдавать в аренду земли, перечисленные в п. 4. ст. 27 ЗК РФ. 127 норм гражданского права. Поэтому есть основания считать, что перед нами просто редакционная (техническая) ошибка'. Может ли владелец, не являющийся собственником, сдавать земельный участок в аренду ? Однако определенные ограничения по сдаче в аренду легально существуют и сложившееся положение следует оценить с большей точностью. Согласно п. 1 ст. 267 ПС РФ право передавать земельный участок в аренду или безвозмездное срочное пользование принадлежит также его владельцу. Но норма п. 2 ст. 21 ЗК РФ устанавливает, что распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Сдача имущества в аренду — один из способов осуществления принадлежащего арендодателю правомочия распоряжения имуществом^. Можно предположить, что в данном случае норма ЗК РФ сформулирована некорректно: не допускается не распоряжение, а отчуждение земельного участка, находящегося на праве пожизненного наследуемого владения. В таком случае противоречия между нормами земельного и гражданского законодательства нет. Иначе не ясен смысл запрета, сформулированного в ЗК РФ: право сдавать участок в аренду предоставлено не только собственникам земельного участка, но и его арендаторам (п. 6 ст. 22 Земельного кодекса), и ограничение прав лиц, имеющих земельный участок на пожизненном наследуемом владении, представляется необоснованным и алогичным. Во всяком случае, следует признать, что имеющаяся редакция п. 2 ст. 22 ЗК РФ требует изменения. Не случайно Е.В. Ельникова, проводя сходный анализ, пришла к выводу, что ЗК РФ содержит запрет для всяких ' Подробнее об аргументах, по которым данную норму п. 2 ст. 22 ЗК РФ нельзя считать обоснованной, см.: Комментарий к земельному законодательству Российской Федерации/ Под ред. М.В. Бархатова. М.: Юрайт-Издат, 2002, ^ Гражданское право: Учебник. Часть 2 / Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого. С. 152. |