|
277 Представляется, что по общему правилу всякий владелец земельного участка вправе сдать в его в аренду, т.к. при этом не происходит ни смены собственника, ни лица, владеющего участком на праве пожизненного наследуемого владения. Согласно ст. 270 ГК РФ право сдавать земельный участок в аренду предоставлено также лицу, которому участок предоставлен в постоянное пользование, но такое право может быть осуществлено только с согласия собственника земельного участка. Так же, как и в случае с владельцем, указанная статья противоречит ЗК РФ (п. 4 ст. 20), согласно которому граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками. Представляется, что, хотя статус пользователя земельного участка предполагает меньшую самостоятельность, чем статус владельца, здесь так же отсутствуют основания лишать владельца права сдавать участок в аренду. Арендные права (с их вещным аспектом) и право постоянного пользования весьма схожи, и нет оснований ограничивать права пользователя. Другое дело, что, как и в договоре аренды, так и в актах о предоставлении участка в постоянное пользование, может быть установлен запрет на передачу пользователем участка в аренду. Если же такой запрет отсутствует, то пользователь должен иметь возможность сдавать участок в аренду, предварительно получив на это согласие собственника. Представляется, что такое согласие, во избежание дальнейших разногласий, должно быть выражено в письменной форме. Таким образом, можно предложить следующую формулировку и. 4 ст. 20 Земельного кодекса: «Граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, нс вправе отчуждать эти земельные участки. Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе в согласия собственника участка, передавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование». |
128 несобственников распоряжаться земельным участком'. Поэтому было бы правильным п. 2 ст. 22 ЗК РФ изложить в следующей редакции: «2. Земельные соответствии участки, с за исключением изъятых из оборота, могут предоставляться в аренду собственниками, а также иными лицами, в гражданским законодательством». Устранение повторяющейся ссылки на п. 4 ст. 27 целесообразно в силу общего, универсального значения данной нормы (это указание на земли, изъятые из оборота) и обеспечивает текстуальную экономию, а установление жесткой связи с гражданским законодательством позволяет обеспечить единство правового режима на базе одного акта — ПС РФ. В литературе правильно отмечается, что одна из основных проблем, связанных с обеспечением «единства судьбы» земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости это различие объема прав разных владельцев земли . Представляется, что по общему правилу — всякий владелец земельного участка вправе сдать в его в аренду, т.к. при этом не происходит ни смены собственника, ни лица, владеющего участком на праве пожизненного наследуемого владения. Это право предусмотрено иными актами земельного законодательства, в частности действующим Законом РСФСР от 22 ноября 1990 г. № 374-1 «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»^ (пп. «е» п. 1 ст. 10), допускающим сдачу в аренду участка, используемого для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, его владельцем. До принятия нового ЗК РФ, например, в Самарской области существовала практика заключения договоров аренды различными владельцами земельных участков; после принятия нового Земельного кодекса такой практики еще не было. Согласно ст. 270 ГК РФ право сдавать земельный участок в аренду предоставлено также лицу, которому участок предоставлен в постоянное ' См.: Ельникова Е.В. Права на землю: что изменилось ? (обзор проекта нового Земельного кодекса РФ)// Юрист. 2001. № 9. С. 25-26. ^ См.: Козырь О.М., Маковская А.А. Указ. соч. С. 105 и далее. ^ ВВС РСФСР. 1990. №26. Ст. 324. 129 пользование, но такое право может быть осуществлено только с согласия собственника земельного участка. Так же как и в случае с владельцем, указанная статья противоречит ЗК РФ (п. 4 ст. 20), согласно которому граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного пользования не вправе распоряжаться этими земельными участками. Представляется, что хотя статус пользователя земельного участка предполагает меньшую самостоятельность, чем статус владельца, здесь так же отсутствуют основания лишать владельца права сдавать участок в аренду. Арендные права (с их вещным аспектом) и право постоянного пользования весьма схожи, и нет оснований урезать права пользователя. Другое дело, что, как и в договоре аренды, так и в актах о предоставлении участка в постоянное пользование может быть установлен запрет на передачу пользователем участка в аренду. Если же такой запрет отсутствует, то пользователь должен иметь возможность сдавать участок в аренду, предварительно получив на это согласие собственника. Представляется, что такое согласие во избежание дальнейших разногласий должно быть выражено в письменной форме. Таким образом, можно предложить следующую формулировку п. 4 ст. 20 Земельного кодекса: «Граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе отчуждать эти земельные участки. Лицо, которому земельный участок постоянное пользование, вправе в согласия предоставлен в участка, собственника передавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование». Довольно сложной является квалификация ситуаций, когда у землепользователя нет определенных прав на землю. Уполномоченные органы государственной власти и органы местного самоуправления вправе принимать решения об изъятии земельных участков из землепользования отдельных лиц и предоставлять их в аренду другим лицам только в случае, если у фактического землепользователя отсутствуют предусмотренные |