|
278 Довольно сложной является квалификация ситуаций, когда у землепользователя нет определенных прав на землю. Уполномоченные органы государственной власти и органы местного самоуправления вправе принимать решения об изъятии земельных участков из землепользования отдельных лиц и предоставлять их в аренду другим лицам только в случае, если у фактического землепользователя отсутствуют предусмотренные законом права на землю1. А, с другой стороны, и сегодня значительное количество землевладельцев надлежащим образом не оформили свои права на землю, в том числе из-за нестабильности законодательства, долгой процедуры оформления прав и т.д. Не исключено также, что если сегодня у того или иного владельца земельного участка нет соответствующего документа, то завтра он будет им получен. Полагаем, к этой ситуации следует подходить дифференцированно. Сами по себе договоры аренды, заключенные с такими землевладельцами-арендодателями, если они л добросовестно владеют земельным участком , нельзя a priori признавать недействительными только потому, что нет соответствующих документов. Существенно также, что в условиях, когда не произошло разграничение земли между публичными образованиями, не всегда ясен вопрос о том, кто же именно способен выступить арендодателем1 2 3. Споры о принадлежности земельного участка могут тянуться годами и по причине плохого размежевания земель1. В этих условиях — хотя бы на период завершения реформ в области землепользования требуется либо признать фактическое владение земельным участком основанием для возникновения арендных 1 См.: Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 4.04.2001 г. №Ф004/992-258/Л27-2001. 2 О понятии и значении добросовестного владения см., например: Черепахин Б.Б. Юридическая природа и обоснование приобретения права собственности от меуправомочениого отчуждателя// Черепахин Б.Б. Труды по гражданскому праву. М.: Статут-, 2001. С. 225 и далее; СкловскиП К.И. Собственность в гражданском праве. М.: Дело. 2000. С. 272 и далее. 3 См.: Федеральный закон от 17.07.2001 г. «О разграничении государственной собственности на землю»// СЗ РФ. 2001. №30. Ст.3060. Определенные меры для прояснения ситуации все-таки приняты, так, ст. 10 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (закон от 25.10.2001 гУ/СЗРФ. 2001. №22. Ст. 4148) предусмотрено, что до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжениями такими землями нс требуется. |
129 пользование, но такое право может быть осуществлено только с согласия собственника земельного участка. Так же как и в случае с владельцем, указанная статья противоречит ЗК РФ (п. 4 ст. 20), согласно которому граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного пользования не вправе распоряжаться этими земельными участками. Представляется, что хотя статус пользователя земельного участка предполагает меньшую самостоятельность, чем статус владельца, здесь так же отсутствуют основания лишать владельца права сдавать участок в аренду. Арендные права (с их вещным аспектом) и право постоянного пользования весьма схожи, и нет оснований урезать права пользователя. Другое дело, что, как и в договоре аренды, так и в актах о предоставлении участка в постоянное пользование может быть установлен запрет на передачу пользователем участка в аренду. Если же такой запрет отсутствует, то пользователь должен иметь возможность сдавать участок в аренду, предварительно получив на это согласие собственника. Представляется, что такое согласие во избежание дальнейших разногласий должно быть выражено в письменной форме. Таким образом, можно предложить следующую формулировку п. 4 ст. 20 Земельного кодекса: «Граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе отчуждать эти земельные участки. Лицо, которому земельный участок постоянное пользование, вправе в согласия предоставлен в участка, собственника передавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование». Довольно сложной является квалификация ситуаций, когда у землепользователя нет определенных прав на землю. Уполномоченные органы государственной власти и органы местного самоуправления вправе принимать решения об изъятии земельных участков из землепользования отдельных лиц и предоставлять их в аренду другим лицам только в случае, если у фактического землепользователя отсутствуют предусмотренные 130 законом права на землю'. А, с другой стороны, и сегодня значительное количество землевладельцев надлежащим образом не оформили свои права на землю, в том числе из-за нестабильности законодательства, долгой процедуры оформления прав и т.д. Не исключено также, что если сегодня у того или иного владельца земельного участка нет соответствующего документа, то завтра он будет им получен. Полагаем, к этой ситуации следует подходить дифференцированно. Сами по себе договоры аренды, заключенные с такими землевладельцами-арендодателями, если они добросовестно владеют земельным участком , нельзя а рпоп признавать недействительными только потому, что нет соответствующих документов. Существенно также, что в условиях, когда не произопшо Споры о разграничение земли между публичными образованиями, не ясен вопрос о том, кто же именно способен выступить арендодателем^. принадлежности земельного участка могут тянуться годами и по причине плохого размежевания земель"*. В этих условиях требуется либо признать фактическое владение земельным участком основанием для возникновения арендных отношений^ хотя бы на время до заверщения реформ в области ' См.: Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 4.04.2001 г. №ФО04/992-258/А27-2001. ^ О понятии и значении добросовестного владения см., например: Черепахин Б.Б. Юридическая природа и обоснование приобретения права собственности от неуправомоченного отчуждателя// Черепахин Б.Б. Труды по гражданскому праву. М.: Статут, 2001. С. 225 и далее; Скловский К.И. Собственность в фажданском праве. М.: Дело, 2000. С. 272 и далее. ^ См.: Федеральный закон от 17.07.2001 г. «О разграничении государственной собственности на землю»// СЗ РФ. 2001. №30. Ст.3060. Определенные меры для ясности ситуации и действия тех или иных субъективных прав все-таки приняты, так, ст. 10 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (закон от 25.10.2001 г.// СЗ РФ. 2001. №22. Ст. 4148) предусмотрено, что до разфаничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжениями такими землями не требуется. * См., например: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10.01.2003 г. № 7056/01. ' В судебной практике в одних случаях фактическое владение (например, без государственной регистрации) рассматривается как состояние, порождающее арендные отнощения и обязанность внесения арендной платы (см., например: п.4.4. Постановления Президиума Федерального арбитражного суда Московского округа от 28.01.2000 г. №1), а в других (см., например: Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа ль 20.07.2000 г. №А72-968/2-2000-Ск73) не усматривает факта аренды и обязанности платежей. |