281 Интерес представляют договоры аренды с множественностью лиц на стороне арендодателей или арендаторов. Нормативной базы по данному вопросу явно недостаточно. Так, если здание, расположенное на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, или помещения в здании принадлежат одним лицам на праве собственности, другим на праве хозяйственного ведения, или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ (см. п. 3 ст. 36) или федеральными законами. При этом законодатель разрешает заключать договор аренды с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании. Правомерность данного договора вызывает сомнение. Во-первых, возможность существования такого условия в договоре аренды не предусмотрена ГК РФ. Если говорить о том, что здесь можно обратиться к и. 3. ст. 421 ГК, согласно которой стороны могут заключить и договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законодательством, то указанный договор будет представлять собой новый договор и не будет более являться договором аренды, что вряд ли обосновано. Кроме того, существенным условием любого договора, согласно ст. и. 1 ст. 432 ГК РФ, является определенность арендованного имущества (ст. 697 ГК РФ); должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды в данном случае должны быть указаны как его стороны арендаторы, так и размеры долей в земельном участке, иначе договор будет считаться незаключенным. Таким образом, даже если в договоре аренды будет предусмотрено согласие сторон на вступление в договор иных правообладателей помещений в здании, все равно придется заключать дополнительное соглашение с указанием новых арендаторов и размеров их конкретных земельных долей. |
133 Роскомземом 16 мая 1996 г. был утвержден Примерный договор аренды земельной доли с множественностью лиц на стороне арендодателей, который носит рекомендательный характер; неотъемлемой частью такого договора является список арендодателей; конкретные формы выплаты арендной платы определяются дополнительным соглашением, заключаемым между каждым арендодателем и арендатором. Но, уже отмечалось, что сама по себе земельная доля (как объект правоотношений) представляет лишь Ш обязательственное право и поэтому такого рода аренды в действительности не являются. Весьма противоречиво правовое регулирование договоров аренды земельных участков с множественностью лиц в городах и иных поселениях; прежде всего это касается земельных j^iacTKOB, на которых расположены здания и сооружения. Так, если здание, расположенное на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, или помещения в здании принадлежат одним лицам на праве собственности, щ другим на праве хозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ (см. п. 3 ст. 36) или федеральными законами. При этом законодатель разрешает заключать договор аренды с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании. Правомерность данного договора вызывает сомнение. Во-первых, возможность существования # такого условия в договоре аренды не предусмотрена ПС РФ. Если говорить о том, что здесь можно обратиться к п. 3. ст. 421 ПС, согласно которой стороны могут заключить и договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законодательством, то указанный договор будет представлять собой новый договор, и не будет более являться договором аренды, что вряд ли обосновано. Кроме того, существенным условием соглашения договором 134 любого договора, согласно ст. п. 1 ст. 432 ПС РФ, является его предмет, в частности, в договоре аренды (п. 3 ст. 697 ГК РФ) должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды в данном случае должны быть указаны как его стороны арендаторы, так и размеры долей в земельном участке, иначе договор будет считаться незаключенным. Таким образом, даже если в договоре аренды будет предусмотрено согласие сторон на вступление в договор иных правообладателей помещений в здании, все равно придется заключать дополнительное соглашение с указанием новых арендаторов и размеров их конкретных земельных долей. Другой проблемой является установленное в п. 5 ст. 36 ЗК РФ правило, согласно которому для приобретения прав на земельный участок лица, обладающие вещными правами на здание, сооружение, расположенное на этом участке, должны совместно обратиться в орган государственной власти или местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на соответствующий земельный участок. При применении этой нормы могут возникнуть проблемы, связанные с тем, что если отдельные правообладатели не пожелают оформить права на земельный участок, то другие собственники не смогут сделать этого. Воздействовать на лиц, отказывающихся приобретать права на земельный участок административными методами, привлекая к ответственности за самовольное занятие земельного участка невозможно, т.к. судебная практика не признает отсутствие у покупателя строения надлежапщм образом оформленных документов на земельный участок самовольным занятием земельного участка'. Право аренды земли при множественности арендаторов нежилых помещений. юридическую В литературе отмечается необходимость ввести в практику понятия, раскрывающие «пространственные ' Фактически это подтверждено и ст. 9 ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации». |