|
283 целом эти предложения следует поддержать, так как они способны решать некоторые сложные вопросы, связанные с арендой земли. Практические проблемы возникают также при передаче части земельного участка в субаренду одному лицу несколькими соарендаторами, передачи земельного участка в общую субаренду нескольким субъектам одним арендатором, а также при переходе права аренды от одного арендатора к нескольким соарендатором по наследству и т.д. Поэтому представляется актуальной разработка общих принципов определения порядка пользования земельными участками, находящимися на праве общей аренды, общего постоянного пользования, общего пожизненного наследуемого владения с учетом пространственных особенностей объектов недвижимости (в том числе указанных выше «вертикальных и горизонтальных особенностей»). В данном случае, повидимому, более применимо регулирование посредством диспозитивных норм, оставляющих определенную самостоятельность сторонам договора о порядке пользования общим земельным участком. § 4. Заключение договора аренды земельных участков Порядок заключения договоров аренды земельных участков регулируется преимущественно гражданским законодательством (параграф 1 гл. 9, гл. 28, гл. 34 ГК РФ), которое предусматривает общие требования, предъявляемые к совершению таких сделок; что же касается норм, содержащихся в земельном законодательстве, то они практически не затрагивают процедуры заключения соглашений. Определенная специфика есть лишь в юридических фактах, п о рождаю щи х п равоотг юш е и и я. В связи с тем, что долгое время земля предоставлялась в административном порядке, и использовались такие термины как |
136 оформления общих прав указанных лиц на совместно используемые части земельного участка. Прочие проблемы, связанные со множественностью лиц. Практические проблемы возникают и при передаче части земельного участка в субаренду одному лицу несколькими соарендаторами, передачи земельного участка в общую субаренду нескольким субъектам одним арендатором, а также при переходе права аренды от одного арендатора к нескольким соарендатором по наследству и т.д. В практике Московского земельного комитета имел место случай наследования в равных долях права аренды земельного участка женой З^ершего арендатора и его несовершеннолетней дочерью на основании оформленного нотариусом свидетельства о праве на наследство по закону. Переход права аренды от одного лица к возникшим двум соарендаторам был произведен способом оформления дополнительного соглашения к договору аренды, в котором был отражен факт перемены лиц в обязательстве в силу наследственного правопреемства. Решение вынужденно, но вряд ли оно юридически безупречно. Поэтому представляется актуальной разработка общих принципов определения порядка пользования земельными участками, находящимися на праве общей аренды, общего постоянного с пользования, общего пожизненного наследуемого владения учетом пространственных особенностей объектов недвижимости (в том числе указанных выше «вертикальных и горизонтальных особенностей»). В данном случае, повидимому, более применимо регулирование посредством диспозитивных норм, оставляющих определенную самостоятельность сторонам договора о порядке пользования общим земельным участком. Представляется совершенно необходимым восполнить значительный пробел существующего правового регулирования в отношении общих прав на землю в городах, возникающих у сособственников, совладельцев, 138 Глава 3. Особенности заключения, исполнения и прекращения договора аренды земельных участков § 1. Заключение, форма договора аренды земельных участков, государственная регистрация права аренды Общие земельных положения. Порядок заключения договоров аренды которое участков регулируется преимущественно гражданским законодательством (параграф 1 гл. 9, гл. 28, гл. 34 ГК РФ), предусматривает общие требования, предъявляемые к совершению таких сделок; что же касается норм, содержащихся в земельном законодательстве, то они практически не затрагивают процедуры заключения соглашений. Определенная специфика есть лишь в юридических фактах, в как в порождающих правоотношения. В связи с тем, что долгое время земля предоставлялась административном «предоставление», порядке и использовались земель, это такие нашло термины отражение «выделение» многочисленных нормативных правовых актах, регулирующих земельные правоотношения (и не все они отменены или отредактированы). Здесь достаточно привести пример из самого ЗК РФ, где во многих статьях (в ст. 29, 30, 33 и др.) говорится именно о предоставлении земель. Поскольку слова «предоставление участка» в ЗК РФ используется без указания на существо возникающих правоотношений, без указания на возникающий у приобретателя правовой титул, это вызывает путаницу в толковании содержания взаимоотношений (в том числе и при предоставлении участка в аренду). Следует согласиться, что данное выражение целесообразно применять только при административном порядке передачи земельного участка государственным органом в бессрочное (постоянное) пользование.' ' См.: Сыродоев Н.А. Новый земельный кодекс Российской Федерации// Правоведение. 2002. № 1. С. 16. |