|
289 соответствующих законах и иных правовых актах* 1, положениях о государственных органах, уставах муниципальных образований содержатся специальные правила о том, кто именно принимает решения о распоряжении публичной собственностью, а кто заключает от имени данных формирований договоры и пр.; этому же вопросу посвящена и ст. 29 ЗК РФ, предусматривающая, что, по общему правилу, земельные участки предоставляются исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления. Последующие статьи (ст. 30-34 ЗК РФ) излагают лишь порядок и условия такого решения, которое в свою очередь служит основанием для заключения договора. Заключать же договор могут и другие государственные органы, органы местного самоуправления, их управления (чаще всего комитеты по управлению имуществом). Дополнительно есть смысл отметить, что необходимость соблюдать все процедуры и получать предварительное решение исполнительного органа власти «о предоставлении» земли следует только в случаях, специально указанных в законе, например, для строительства (ст. 29 ЗК РФ). В остальных же случаях, когда земельный участок уже находится в обороте (например, при перезаключении договора аренды с прежним арендатором, в случае, когда приобретено здание на участке, принадлежащем публичному образованию — ст. 36 ЗК РФ и т.д.) нет оснований для соблюдения этих процедур. Заметим, что и само земельное законодательство процедуру получения земельного участка в аренду именует не «основанием», а «порядком» (ср. ст. 34 ЗК РФ). Таким образом, принимая решение о предоставлении земельного участка в аренду, публичное образование как один из многих участников гражданских правоотношений оказывается в сфере гражданско-правового и право. 2000. №5; Звекоп В. Участие Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований в отношениях, регулируемых гражданским законодательством// Хозяйство и право. 1998. №5. 1 См., например: ст. 20. 29, 30 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 12.08. J 995// СЗ РФ. 1995. №35. Ст. 3506. |
143 в ней текст просто копирует соответствующие статьи ЗК РФ и ГК РФ'. Поскольку же речь идет о публично-правовом образовании, за которое действуют его органы (см. ст. 124-125 ГК РФ), то в силу именно этой специфики субъекта на стороне арендодателя и рождаются вопросы, связанные с тем, кто, как, в каком порядке, с какими полномочиями вправе предоставить землю^. В конечном счете, определенный полномочный орган, представляющий заключит договор соответствующее аренды с публично-правовое этот образование, и будет арендатором, договор действительным основанием для возникновения права аренды. Но этот орган должен быть определен ! И наделен соответствующей компетенцией... Именно поэтому в соответствующих законах и иных правовых актах', положениях о государственных органах, уставах муниципальных образований содержатся специальные правила о том, кто именно принимает решения о распоряжении публичной собственностью, кто заключает от имени данных формирований договоры и пр.; этому же вопросу посвящена и ст. 29 ЗК РФ, предусматривающая, что, по общему правилу, земельные участки предоставляются исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления. Последующие статьи (ст. 3034 ЗК РФ) излагают лишь порядок и условия такого решения, которое — в свою очередь служит основанием для заключения договора. Заключать же договор могут и другие государственные органы, органы местного самоуправления, их управления, комитеты и т.п. Дополнительно есть смысл отметить, что необходимость соблюдать все процедуры и получать предварительное решение исполнительного органа власти «о предоставлении» земли следует только в случаях, специально указанных в ' Лишена смысла, как представляется, и общая диспозиция этой нормы «публичные образования могут предоставить землю в собственность, в аренду, а также на иных основаниях». Конечно могут, но надо ли это положение, уже закрепленное ГК РФ, включать в текст специального закона ? ^ Проблемы правосубъектности публичных образований лежат за пределами рассматриваемой темы и укажем лишь на некоторые работы, посвященные данной проблематике, см., например: Грось Л. Участие публично-правовых образований в отношениях собственности: гражданско-правовые проблемы// Хозяйство и право. 2000. №5; Звеков В. Участие Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований в отношениях, регулируемых фажданским законодательством// Хозяйство и право. 1998. №5. 144 законе, например, для строительства (ст. 29 ЗК РФ). В остальных же случаях, когда земельный участок уже находится в обороте (при перезаключении договора аренды с прежним арендатором, в случае, когда приобретено здание на участке, принадлежащем публичному образованию ст. 36 ЗК РФ и т.д.) нет оснований для соблюдения этих процедур. Заметим, что и само земельное законодательство процедуру получения земельного участка в аренду именует не «основанием», а «порядком» (ср. ст. 34 ЗК РФ). Таким образом, вопрос о порядке (процедуре) предоставлении участка в действительности лежит в плоскости установления достаточной правосубъектности соответствующих органов, а не оснований появления права аренды. Вообще говоря, точно также может быть поставлен вопрос и о правосубъектности арендатора, о полномочиях тех лиц, которые подписывают договор аренды с его стороны (например, в связи с правилами о крупных сделках, сделках с заинтересованностью и т.д.) . Поскольку довольно часто на практике обнаруживается, что тот или иной государственный либо муниципальный орган не имел надлежащего права на заключение договора аренды (исходя из вида земель, их размера и т.д.), то считаем необоснованным в подобных случаях применять норму ст. 168 ПС РФ и оценивать сделку аренды как ничтожную. Порок сделки в подобных случаях состоит не в основаниях появления прав аренды, а в отсутствии у органа, заключающего сделку, достаточной компетенции, что требует применения ст. 174 ПС РФ; такие сделки должны квалифицироваться как оспоримые и признавать их недействительными следует только в случае, когда арендатор знал или заведомо должна был знать о наличии ограничений по заключению договора аренды. Приведенная выше аргументация позволяет возражать против того, чтобы рассматривать вообще все факты, связанные с выделением и ' См., например: ст. 20, 29, 30 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 12.08.1995// СЗ РФ. 1995. №35. Ст, 3506. ^ См. ст. 78, 81 и др. Федерального закона РФ от 26.12.1995 г. № 208-ФЗ. |