|
290 регулирования вне зависимости от того, кто именно будет заключать договор аренды; это отношения между двумя полноправными участниками гражданского оборота лицом, имеющим свободный к обороту участок земли, и другим лицом желающим получить данный участок в аренду. Применительно к этим собственникам земли (т.е. применительно к публичным образованиям) законодатель лишь установил особый порядок формирования их волеизъявления для заключения договора аренды земельных участков. В силу этого можно утверждать, что постановления администрации муниципального образования, а равно иного полномочного органа публичного образования, о предоставлении земельного участка в аренду лишены исключительно публично-правового, административного значения. Таким образом, вопрос о порядке (процедуре) предоставлении участка, в действительности, лежит в плоскости установления достаточной правосубъектности соответствующих органов, а нс оснований появления права аренды. Вообще говоря, точно также может быть поставлен вопрос и о правосубъектности арендатора, о полномочиях тех лиц, которые подписывают договор аренды с его стороны (например, в связи с правилами о крупных сделках, сделках с заинтересованностью и т.д.)1. Поскольку довольно часто на практике обнаруживается, что тог или иной государственный либо муниципальный орган не имел надлежащего права на заключение договора аренды (исходя из вида земель, их размера и т.д.), то считаем необоснованным в подобных случаях применять норму ст. 168 ГК РФ и оценивать сделку аренды как ничтожную. Порок сделки в подобных случаях состоит не в основаниях появления прав аренды, а в отсутствии у органа, заключающего сделку, достаточной компетенции, что требует применения ст. 174 ГК РФ; такие сделки должны квалифицироваться как оспоримые, признавать их недействительными следует только в случае, 1 См. ст. 78. 81 и др. Федерального закона РФ от 26.12.1995 г. № 208-ФЗ. |
144 законе, например, для строительства (ст. 29 ЗК РФ). В остальных же случаях, когда земельный участок уже находится в обороте (при перезаключении договора аренды с прежним арендатором, в случае, когда приобретено здание на участке, принадлежащем публичному образованию ст. 36 ЗК РФ и т.д.) нет оснований для соблюдения этих процедур. Заметим, что и само земельное законодательство процедуру получения земельного участка в аренду именует не «основанием», а «порядком» (ср. ст. 34 ЗК РФ). Таким образом, вопрос о порядке (процедуре) предоставлении участка в действительности лежит в плоскости установления достаточной правосубъектности соответствующих органов, а не оснований появления права аренды. Вообще говоря, точно также может быть поставлен вопрос и о правосубъектности арендатора, о полномочиях тех лиц, которые подписывают договор аренды с его стороны (например, в связи с правилами о крупных сделках, сделках с заинтересованностью и т.д.) . Поскольку довольно часто на практике обнаруживается, что тот или иной государственный либо муниципальный орган не имел надлежащего права на заключение договора аренды (исходя из вида земель, их размера и т.д.), то считаем необоснованным в подобных случаях применять норму ст. 168 ПС РФ и оценивать сделку аренды как ничтожную. Порок сделки в подобных случаях состоит не в основаниях появления прав аренды, а в отсутствии у органа, заключающего сделку, достаточной компетенции, что требует применения ст. 174 ПС РФ; такие сделки должны квалифицироваться как оспоримые и признавать их недействительными следует только в случае, когда арендатор знал или заведомо должна был знать о наличии ограничений по заключению договора аренды. Приведенная выше аргументация позволяет возражать против того, чтобы рассматривать вообще все факты, связанные с выделением и ' См., например: ст. 20, 29, 30 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 12.08.1995// СЗ РФ. 1995. №35. Ст, 3506. ^ См. ст. 78, 81 и др. Федерального закона РФ от 26.12.1995 г. № 208-ФЗ. |