Проверяемый текст
Скребкова Ольга Павловна. Договор аренды земельных участков (Диссертация 2003)
[стр. 291]

291 когда арендатор знал или заведомо должен был знать о наличии ограничений по заключению договора аренды.
Приведенная выше аргументация позволяет возражать против того, чтобы рассматривать вообще все факты, связанные с выделением и
предоставлением земельных участков в аренду, в качестве равнозначных элементов сложного юридического состава.
Так, утверждается, что «приобретение права на аренду земельного участка юридическим лицом представляет собой сложный юридический состав, основанный на административном акте уполномоченного органа (администрации города) и договоре аренды, заключаемом лицом, уполномоченным на заключение такого рода договоров администрацией города, и арендатором»1.
Однако нормы, регулирующие порядок предоставления земель и определяющие органы, уполномоченные принимать соответствующие решения, устанавливаются прежде всего на локальном уровне, в пределах самого публично-правового образования, часто изменяются1
2, и по этой причине вряд ли следует перелагать на арендатора, явно находящегося в зависимом положении, проблему решения полномочий того органа, который заключил с ним договор аренды.
Согласно общим положениям о договоре аренды (ст.
609 ГК) договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Если договор аренды предусматривает переход в последующем права собственности на участок к арендатору, то данный договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи земельного участка.

1 См.: Постановление Федерального арбитражною суда Восточно-Сибирскою округа от 27.09.2001 г.
ЛЗЗ-965/01-СЗ(а)ФЩ2-2301(2302)/2001-С2.
2 Например, Решением Самарской городской Думы от 25.01.2001 г.
№ 43 было предусмотрено, что предоставление земельных участков в аренду под установку и размещение
обьектов торговою и социальнобытового назначения площадью не более 80 кв.
метров осуществляется
администрациями соответствующих районов.
И этот порядок постоянно меняется.
[стр. 144]

144 законе, например, для строительства (ст.
29 ЗК РФ).
В остальных же случаях, когда земельный участок уже находится в обороте (при перезаключении договора аренды с прежним арендатором, в случае, когда приобретено здание на участке, принадлежащем публичному образованию ст.
36 ЗК РФ и т.д.) нет оснований для соблюдения этих процедур.
Заметим, что и само земельное законодательство процедуру получения земельного участка в аренду именует не «основанием», а «порядком» (ср.
ст.
34 ЗК РФ).
Таким образом, вопрос о порядке (процедуре) предоставлении участка в действительности лежит в плоскости установления достаточной правосубъектности соответствующих органов, а не оснований появления права аренды.
Вообще говоря, точно также может быть поставлен вопрос и о правосубъектности арендатора, о полномочиях тех лиц, которые подписывают договор аренды с его стороны (например, в связи с правилами о крупных сделках, сделках с заинтересованностью и т.д.) .
Поскольку довольно часто на практике обнаруживается, что тот или иной государственный либо муниципальный орган не имел надлежащего права на заключение договора аренды (исходя из вида земель, их размера и т.д.), то считаем необоснованным в подобных случаях применять норму ст.
168 ПС РФ и оценивать сделку аренды как ничтожную.
Порок сделки в подобных случаях состоит не в основаниях появления прав аренды, а в отсутствии у органа, заключающего сделку, достаточной компетенции, что требует применения ст.
174 ПС РФ; такие сделки должны квалифицироваться как оспоримые и признавать их недействительными следует только в случае, когда арендатор знал или заведомо должна был знать о наличии ограничений по заключению договора аренды.
Приведенная выше аргументация позволяет возражать против того, чтобы рассматривать вообще все факты, связанные с выделением и '
См., например: ст.
20, 29, 30 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 12.08.1995// СЗ РФ.
1995.
№35.
Ст, 3506.
^ См.
ст.
78, 81 и др.
Федерального закона РФ от 26.12.1995 г.
№ 208-ФЗ.


[стр.,145]

145 предоставлением земельных участков в аренду, в качестве равнозначных элементов сложного юридического представляет собой сложный состава.
Так, утверждается, состав, основанный что на «приобретение права на аренду земельного участка юридическим лицом юридический административном акте уполномоченного органа (администрации города) и договоре аренды, заключаемом лицом, уполномоченным на заключение такого рода договоров администрацией города, и арендатором» .
Однако нормы, регулирующие порядок предоставления земель и определяющие органы, уполномоченные принимать соответствующие решения, устанавливаются прежде всего на локальном уровне, в пределах самого публично-правового образования, часто изменяются , и по этой причине вряд ли следует перелагать на арендатора, явно находящегося в зависимом положении, проблему решения полномочий того органа, который заключил с ним договор аренды.

Аналогичным образом, как представляется, следует оценивать и наличие либо отсутствие соответствующих согласований по предоставлению земельных участков в аренду.
В этой связи уместно привести следующий пример из судебно-арбитражной практики.
При рассмотрении иска гаражностроительного кооператива о признании недействительным постановления администрации подземных города, которым было отменено ранее вынесенное постановление о предоставлении ГСК земельного участка для строительства гаражей, было установлено следующее.
Первоначальное постановление администрация города было принято вопреки ст.
28 Земельного кодекса (1991 г.) без учета мнения жителей, проживающих рядом с участком, а также без согласования с Инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора и городского комитета по земельным ' См.: Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 27.09.2001 г.
АЗЗ-965/01-СЗ(а)ФЩ2-2301(2302)^001-С2.
^ Например, Рещением Самарской городской Думы от 25.01.2001 г.
№ 43 было предусмотрено, что предоставление земельных участков в аренду под установку и размещение
объектов торгового и социальнобытового назначения площадью не более 80 кв.
метров осуществляется
администраш1ями соответствующих районов.
И этот порядок постоянно меняется.


[стр.,147]

147 быть заключен в письменной форме.
Если договор аренды предусматривает переход в последующем права собственности на участок к арендатору, то данный договор заключается в форме, предусмотренной для договора куплипродажи земельного участка.

Договор аренды земельного участка по общему правилу заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Хотя гл.
34 ГК РФ прямо и не предусматривает указанного правила, как это сделано, например, в ст.
550 ГК РФ («Форма договора продажи недвижимости»), это правило вытекает из толкования п.
2 ст.
609 ГК, устанавливающей обязательную государственную регистрацию договора аренды.
По общему правилу договор аренды земельных участков должен заключаться в письменной форме уже потому, что подлежит государственной регистрации (ст.
26 ЗК РФ)'.
Регистрация договора, согласно правилам ведения единого государственного реестра, состоит во внесении соответствующей надписи в реестр и проставлении штампа соответствующей формы на до1сументе, выражающем содержание сделки, которым и является договор аренды.
Исключение составляет договор аренды земельного участка, заключенный после вступления в силу ЗК РФ, между физическими лицами на срок менее одного года.
Данный договор может быть заключен в устной форме, поскольку согласно п.
2 ст.
26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
На практике в сфере аренды земли широко используются проформы договоров.
Так, относительно недавно Распоряжением Минимущества РФ от ' Такое толкование и сегодня спорно.
Ранее в судебной практике было признано (исходя только из ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), что сам договор регистрации не подлежит, регистрации подлежат только права, см.: Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12.03.
2001 г.
№ФО4/690-48/А67-2001.

[Back]