|
292 Договор аренды земельного участка, по общему правилу, заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Хотя гл. 34 ГК РФ прямо и не предусматривает указанного правила, как это сделано, например, в ст. 550 ГК РФ («Форма договора продажи недвижимости»), это правило вытекает из толкования п. 2 ст. 609 ГК и ст. 26 ЗК РФ, предусматривающих обязательную государственную регистрацию договора аренды1. Регистрация договора, согласно правилам ведения единого государственного реестра, состоит во внесении соответствующей надписи в реестр и проставлении штампа соответствующей формы на документе, выражающем содержание сделки, которым и является договор аренды. Исключение составляет договор аренды земельного участка, заключенный после вступления в силу ЗК РФ, между физическими лицами на срок менее одного года. Данный договор может быть заключен в устной форме, поскольку, согласно п. 2 ст. 26 ЗК РФ, договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. На практике в сфере аренды земли широко используются проформы договоров. Так, относительно недавно Распоряжением Минимущества РФ от 02.09.2002 г. №3070-Р была утверждена Примерная форма договора аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка. Данный акт содержит 10 разделов и практически не имеет каких-либо необычных формулировок, явно преследуя утилитарную цель не допустить на локальном уровне нежелательных для государства последствий заключения соглашения1 2. Необычное построение имеет лишь норма п. 4.3.2., где в 1 Такое толкование и сегодня спорно. Гансе в судебной практике было признано (исходя только из ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), что сам договор регистрации нс подлежит, регистрации подлежат только нрава, см.: Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12.03.2001 г. К"Ф04/б90-48/Лб7-2001. 2 Сомнительным в этом плане выглядит лишь п. 3.4., предусматривающий неоправданно льготный режим для арендатора. |
147 быть заключен в письменной форме. Если договор аренды предусматривает переход в последующем права собственности на участок к арендатору, то данный договор заключается в форме, предусмотренной для договора куплипродажи земельного участка. Договор аренды земельного участка по общему правилу заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Хотя гл. 34 ГК РФ прямо и не предусматривает указанного правила, как это сделано, например, в ст. 550 ГК РФ («Форма договора продажи недвижимости»), это правило вытекает из толкования п. 2 ст. 609 ГК, устанавливающей обязательную государственную регистрацию договора аренды. По общему правилу договор аренды земельных участков должен заключаться в письменной форме уже потому, что подлежит государственной регистрации (ст. 26 ЗК РФ)'. Регистрация договора, согласно правилам ведения единого государственного реестра, состоит во внесении соответствующей надписи в реестр и проставлении штампа соответствующей формы на до1сументе, выражающем содержание сделки, которым и является договор аренды. Исключение составляет договор аренды земельного участка, заключенный после вступления в силу ЗК РФ, между физическими лицами на срок менее одного года. Данный договор может быть заключен в устной форме, поскольку согласно п. 2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. На практике в сфере аренды земли широко используются проформы договоров. Так, относительно недавно Распоряжением Минимущества РФ от ' Такое толкование и сегодня спорно. Ранее в судебной практике было признано (исходя только из ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), что сам договор регистрации не подлежит, регистрации подлежат только права, см.: Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12.03. 2001 г. №ФО4/690-48/А67-2001. 148 02.09.2002 г. №3070-Р была утверждена Примерная форма договора аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка. Данный акт содержит 10 разделов и практически не имеет каких-либо необычных формулировок, явно преследуя утилитарную цель не допустить на локальном уровне нежелательных для государства последствий заключения соглашения'. Необычное построение имеет лишь норма п. 4.3.2., где вначале говорится о праве арендатора с согласия арендодателя сдавать участок в субаренду, а далее (вне связи с согласием арендодателя) указывается на право арендатора «передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам при заключении договора на срок более 5 лет». Представляется, здесь редакционная ошибка, так как следовало указанные правовые возможности одинаково связать согласием арендодателя. Аналогичные примерные договоры принимаются субъектами РФ, муниципальными образованиями. Особенности заключения договора на торгах. К числу особенностей заключения договора аренды земельных участков следует отнести то, что этот договор в определенных случаях может быть заключен по результатам конкурса или аукциона. Так, Указом Президента РФ от 26 ноября 1997 г. № 1263 «О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды» (п. 2) установлено, что расположенные на территориях городских и сельских поселений земельные участки, предназначенные в соответствии с градостроительной и землеустроительной документацией под застройку, либо право аренды этих земельных участков подлежат продаже гражданам и юридическим лицам на торгах (аукционах, конкурсах), если иное не предусмотрено законодательством РФ. В настоящее время действуют Правила организации и проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже находящихся в ' Сомнительным в этом плане выглядит лишь п. 3.4., предусматривающий неоправданно льготный режим для арендатора. |