|
295 Если в отношении обычном аренды наблюдается, скорее, усиление диспозитивных начал, то применительно к аренде земли хорошо просматривается линия на более активное вмешательство государства как в порядок заключения договора, так и исполнения договорных обязательств1. Об этом свидетельствует и введение публичных торгов как общей процедуры для предоставления государственных и муниципальных земель в собственность (а частично и в аренду), установление единообразного режима государственной фиксации прав арендаторов, а также иные обстоятельства как правового, так и экономического характера. Тем не менее, представляется, наша страна пока отстаег в решении вопросов публично-правового регулирования арендных отношений в сфере землепользования. В литературе отмечается, что развитые государства уже создали систему правовых средств, позволяющую эффективно и безболезненно (как в социальном, так и в финансовом смысле) решать проблему экономической и производственно-технической зависимости арендатора; в целом же удастся сочетать публичные и частные интересы при использовании аренды. Однако для этого создана мощная нормативно-правовая база с разветвленным законодательством; так, в большинстве экономически развитых стран приняты кодифицированные законы о сельскохозяйственной аренде (Италия, Франция, Бельгия и др.), во Франции помимо такого закона существует целый ряд крупных специальных законов (о паритетных судах сельскохозяйственной аренды, об адаптации сельскохозяйственного предприятия к окружающей его экономической и социальной среде, об ориентации сельского хозяйства и т.д.), в Аграрном кодексе Франции сельскохозяйственной аренде посвящено 168 статей и т.д.1 2 1 Эта позиция часто высказывается п в литературе, см., например: Иконицкая И.А., Краснов Н.И., Павлова Э.И., Самопчик О.Л., Фомина Л.П. Договоры в сфере земельных отношений в сельском хозяйстве// Государство и право. 2000. JNY7. С. 33. 2 См.: Павлова Э.Н. Зарубежный опыт правового регулирования аренды сельскохозяйственных земель// Государство и право. 2002. № 12. С.63-61. |
(заблаговременное) 150 опубликование сведений в средствах массовой информации об участках, предполагаемых к такой передаче. Если же поступило два или более заявления, то участки предоставляются в аренду по итогам торгов (далее действуют правила ст. 38 ЗК РФ). Ряд вопросов этой процедуры и ее юридической квалификации остается не ясным; в частности, является ли приобретение участка в порядке ст. 34 ЗК РФ легитимным, если не соблюдено условие о публикации (включая заблаговременность) ? Общая тенденция — усиление публично-правовых элементов. И на самом деле, если в отношении обычной аренды наблюдается, скорее, усиление диспозитивных начал, то применительно к аренде земли хорошо просматривается линия на более активное вмешательство государства как в порядок заключения договора, так и исполнения договорных обязательств'. Об этом свидетельствует и введение публичных торгов как общей процедуры для предоставления государственных и муниципальных земель в собственность (а частично — и в аренду), и установление единообразного режима государственной фиксации прав арендаторов, а также иные обстоятельства как правового, так и экономического характера. публично-правового землепользования. В литературе отмечается, что развитые государства уже создали систему правовых средств, позволяющую эффективно и безболезненно (как в социальном, так и в финансовом смысле) решать проблему экономической и производственно-технической зависимости арендатора; в целом же удается сочетать публичные и частные интересы при использовании аренды. Однако для этого создана мощная нормативно-правовая база с разветвленным законодательством; так, в большинстве экономически развитых стран приняты кодифицированные законы о сельскохозяйственной аренде (Италия, ' Эта позиция часто высказывается и в литературе, см., например: Иконицкая И.А., Н.И. Краснов, Э.И. Павлова, О.А. Самончик, Л.П. Фомина. Договоры в сфере земельных отношений в сельском хозяйстве// Государство и право. 2000. №7. С. 33. Тем не в сфере менее, представляется, наша страна пока отстает в решении вопросов регулирования арендных отношений 151 Франция, Бельгия и др.), во Франции помимо такого закона существует целый ряд крупных специальных аренды, об законов адаптации (о паритетных судах сельскохозяйственной сельскохозяйственного предприятия к окружающей его экономической и социальной среде, об ориентации сельского хозяйства и т.д.), в Аграрном кодексе Франции сельскохозяйственной аренде посвящено 168 статей и т.д.' Нормальным явлением стала не просто более детальная регламентация договоров, имеющих существенное значение для государства, но и введение примерных и типовых договоров. Такие акты приняты в Германии^, Англии^, Швейцарии и других странах. Во Франции жесткое законодательное регулирование аренды земель, введение типовых форм, безусловных для исполнения, привело к тому, что правоведы стали трактовать данный договор как «договор присоединения» или «продиктованный договор»; однако в данном случае условия навязывает не арендодатель другой стороне"*, а государство обеим сторонам^. Сравнивая процесс формирования условий договора, регулирования условий аренды государством в Западной Европе с порядком регламентации этих отношений в нашей стране, в литературе отмечается, что «В России наблюдается прямо противоположный процесс перехода от публичноправового к частноправовому регулированию аграрных отношений на принципах свободы договора ... при этом рассматриваемая как сфера рыночной стихии»^. В Единообразном Торговом Кодексе США в разделе об аренде (Раздел 2А) только вопросам заключения договора аренды посвящена 21 статья, не ' См.: Павлова Э.И. Зарубежный опыт правового регулирования аренды сельскохозяйственных земель// Государство и право. 2002. № 12. С.63-64. ^ Литературу по этому вопросу см.: Жалинский А., Рерихт А. Введение в германское право. М.: Спарк, 2001. С. 383-402. ' См., например: Гражданское и торговое право капиталистических государств/ Под ред. Е.А. Васильева. М.: Международные отношения, 1993. С. 260 т др. * Именно поэтому нельзя его именовать «договором присоединения», ср.: ст. 428 ПС РФ. ' См.: Павлова Э.И, Указ. соч. С. 66-67. ' Павлова Э.И. Указ. соч. С. 67. сфера арендных отношений, частных интересов, отдается на произвол 221 2.2.61.Носов СИ. Методические подходы по кадастровой оценке земель // Юридический мир. -1998. -№ 4. -с.66-67. 2.2.62. Орлова М. Ипотека (залог) права аренды/ Российская юстиция. 1999. -№5. 2.2.63. Павлова Э.И. Зарубежный опыт правового регулирования аренды сельскохозяйственных земель// Государство и право. 2002. №12. С. 62-69. 2.2.64. Павлова Э.Н. Сельскохозяйственная аренда в Западной Европе// Вестник МГУ. Сер. 11, Право. 1992. №5.С. 39-41. 2.2.65.Пегов П. Некоторые налоговые вопросы, связанные с законодательством о регистрации права аренды и договоров аренды недвижимости // Internet: http://www.auditor.ru/_AT/at0400r.htm. Online 03.05.02. 2.2.66. Петров В.В. Форма земельной собственности и предмет земельного права // Вестник МГУ. Сер. 11. «Право». -1992. -№ 5. 2.2.67. Петров Е.Ю. Государственная регистрация аренды недвижимости // Уральский юридический вестник. -2000. -№ 5-6. 2.2.68. Пискунова М., Плотникова И. Земельный кодекс РФ и оформление сделок с недвижимостью // ЭЖ Юрист. -2002. -№ 9. 2.2.69. Плешанова О. Объекты ипотеки (залога недвижимости)// Internet: http://jurda.hut.rU/all.docs/g/a/foibvdov.html. Online 03.05.02. 2.2.70. Полануер А. Тридцать тысяч одних договоров // Деловое Поволжье. 2001.-№49. 2.2.71.Попов М.В. Продажа земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий// Жзфнал российского права. 2000. №1. С. 94-102. 2.2.72. Правовые проблемы рационального сельскохозяйственных земель использования «круглого и охраны стола»)// (материалы Государство и право.-1998. № 4. С. 42-65. |