299 Отмеченная выше практика продажи права аренды пошла также по пути оборота данного права, т.е. приобретенное право стало перепродаваться и отчуждаться иным обратом. Надо заметить, что сама по себе возможность признания имущественных прав объектом купли-продажи обсуждению уже не подлежит в силу ее закрепления в п. 4 ст. 454 ГК РФ1. Однако следует обратить внимание на следующее обстоятельство: что именно приобретается в результате покупки права аренды? Если содержание данного договора мы можем квалифицировать как договор купли-продажи права заключить в дальнейшем договор аренды (и как всякое право можем его как реализовать, так и не реализовать), то применяемая конструкция юридически почти безупречна; во всяком случае нет видимых оснований признать такой договор, а также последующие перепродажи, недействительными. Иное дело, если в результате анализа существа торгов (продажи) и заключенного договора мы усмотрим факт заключения договора аренды, либо из содержания договора следует, что арендные отношения возникают в силу заключения договора купли-продажи права аренды1 2. Здесь следует сделать иной вывод перед нами просто перенайм, состоявшийся в результате уступки права требования. Поскольку произошла замена стороны в договоре, являющимся двусторонним, такого рода «цессия» недопустима3, сам перенайм должен признаваться недействительным; в частности, потому, что вопрос о субъекте отношений аренды связан с личностью кредитора (см. ст. 383 ГК РФ), впрочем надо учитывать и требование параграфа 2 главы 24 ГК РФ получить согласие кредитора на перевод долга (ведь передаются и 1 См., также: Брагинский М.И., Вифянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. С. 17. Надо заметить, что возможность имущественных прав стать объектом оборота и ранее признавалась в цнвшшетической литературе, см. об этом: Мейер Д.И. Указ. соч. Ч. 2. С. 238-239; Шсршеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. С. 319. 2 В таком случае можно также ставить вопрос о неправильной квалификации и наименовании первого договора это не купля-продажа, а просто аренда вне зависимости от наименования соглашения. * Этот вопрос давно обсуждается в нашей литературе и в целом заслуживает самостоятельного анашпа. но, представляется, как в теории, так и в судебной практике сделан вывод о том, что, если возможна замена кредитора в конкретном обязательстве по правилам гл. 24 ГК РФ, то невозможна в одностороннем порядке замена стороны в договоре, см. по этому вопросу в некоторой степени обобщающую статью Л.Л. Новоселовой: Новоселова Л.Л. Объем уступаемых прав. Переход прав, связанных с основным требованием// Законодательство. 2003. № I. С. 8-15. |
154 частности «аренда права аренды», «регистрация права на совершение сделок с правом аренды», «обязанность заключения договора субаренды земельного участка под зданием арендатором нежилого помещения в здании», «обязанность выкупа права на заключение сделок с правом аренды» и др. Плата за заключение договора аренды взималась в г. Москве и по уже заключенным договорам. Так, оборотоспособность земельных участков и прав на земельные участки была поставлена в зависимость от внесения платы за право заключения договора аренды: согласно распоряжению мэра Москвы от 24.05.95 №254-РМ произвести отчуждение прав и обязанностей по договору аренды земельного участка мог лишь тот арендатор, который предварительно оплатил право на заключение договора аренды, подтверждаемое штампом на договоре. Как справедливо отмечается в литературе, такой штамп «является односторонним и недопустимым изменением договора аренды земельного участка, не влекущим правовых последствий в части изменения таких существенных условий договора, которые предполагали бы возникновение режима оборотоспособности права аренды».^ Купля-продажа права аренды, возможность применения цессии. Отмеченная выше практика продажи права аренды пошла также по пути оборота данного права, т.е. приобретенное право стало перепродаваться и отчуждаться иным образом. Надо заметить, что сама по себе возможность признания имущественных прав объектом купли-продажи обсуждению уже не подлежит в силу ее закрепления в п. 4 ст. 454 ГК РФ: «положения, предусмотренные этих прав», настоящим положительно параграфом, оценивается применяются возможность к продаже продажи имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера имущественных прав и в литературе . Однако следует обратить внимание на ' Лящевский И.С. Указ. соч. С. 48-49. ^ См., например: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. С. 17. надо заметить, что возможность имущественных прав стать объектом оборота и ранее признавалась в цивилистической литературе, см. об этом: Мейер Д.И. Указ. соч. Ч. 2. С. 238-239; Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. С. 319. 155 следуюш;ее обстоятельство: что именно приобретается в результате покупки права аренды ? Если содержание данного договора мы можем квалифицировать как договор купли-продажи права заключить в дальнейшем договор аренды (и как всякое право можем его как реализовать, так и не реализовать), до применяемая конструкция юридически почти безупречна; во всяком случае нет видимых оснований признать такой договор, а также последующие перепродажи, недействительными. Иное дело, если в результате анализа существа торгов (продажи) и заключенного договора мы усмотрим факт заключения договора аренды, либо из содержания договора следует, что арендные отношения возникают в силу заключения договора купли-продажи права аренды'. Здесь следует сделать иной вывод — перед нами просто перенайм, состоявшийся в результате уступки права требования. А поскольку произошла замена стороны в договоре, являющимся двусторонним, такого рода «цессия» недопустима^, а сам перенайм должен признаваться недействительным (в частности, потому, что вопрос о субъекте отношений аренды связан с личностью кредитора — ограничение предусмотрено ст. 383 ПС РФ, а наличие в договоре аренды у каждой из сторон и обязанностей, требует согласия другой стороны ограничение вытекает из параграф 2 гл. 24 ПС РФ). Такие ситуации характеризуются сменой стороны уже возникших договорных обязательств, здесь нет «возникновения основания для заключения нового договора земельного участка с приобретателем по договору купли-продажи»^. Поскольку перед нами случай именно замены стороны в договоре аренды (прежний приобретатель, купивший право аренды, более не будет аренды ' в таком случае можно также ставить вопрос о неправильной квалификации и наименовании первого договора-это не купля-продажа, а просто аренда вне зависимости от наименования соглашения. ^ Этот вопрос давно обсуждается в нашей литературе и в целом заслуживает самостоятельного анализа, но, представляется, как в теории, так и в судебной практике сделан вывод о том, что, если возможна замена кредитора в конкретном обязательстве по правилам гл. 24 ГК РФ, то невозможна в одностороннем порядке замена стороны в договоре, см. по этому вопросу в некоторой степени обобщающую статью Л.А. Новоселовой: Новоселова Л.А. Объем уступаемых прав. Переход прав, связанных с основным требованием// Законодательство. 2003. № 1, С. 8-15. ' Дмитриев А.В. Как зарегистрировать права на землю в г. Москве: вопросы теории и практики // Правовое регулирование рынка недвижимости. 2000. №1 (2)2000. С. 14, |