|
300 обязанности). Такие ситуации характеризуются сменой стороны уже возникших договорных обязательств, здесь нет «возникновения основания для заключения нового договора аренды земельного участка с приобретателем по договору купли-продажи»1. Поскольку перед нами случай именно замены стороны в договоре аренды (прежний приобретатель, купивший право аренды, более не будет участвовать в этих отношениях), то возникающие отношения нельзя квалифицировать и как субаренду. § 5. Исполнение договора аренды земельных участков С получением земельного участка арендатор состоит нс только в отношениях с арендодателем: одновременно у него возникают права и обязанности с рядом иных лиц как публичного, так и частного права. Например, в силу обладания землей арендатор оказывается управомоченным и обязанным в отношениях по землеустройству и межеванию с соответствующими государственными службами, он приобретает права и обязанности относительно органов, осуществляющих функции по борьбе с сельскохозяйственными вредителями, особые отношения возникают и с кругом лиц (органов) по поводу лесо-водогюльзования (если даже непосредственно на участке нет лесного фонда или водных объектов), право использовать землю сельскохозяйственного назначения есть одновременно и обязанность делать это перед государством2 и т.д. Однако, указанные отношения выходят за рамки цивилистического, анализа, и ниже рассматриваются лишь основные права, обязанности гражданско-правового 1 Дмитриев A.I3. Как зарегистрировать права на землю в г. Москве: вопросы теории и практики // Правовое регулирование рынка недвижимости. 2000. №1 (2)2000. С. 14. * Эго предусмотрено н сг. 42 ЗК РФ. Смысл ее понятен наиболее значимые для национального хозяйства земли должны использоваться по назначению и эффективно. См. также: Жариков Ю.Г., Масевнч М.Г. Правовое регулирование отношений по поводу недвижимости// Право п экономика. 1996. №5-6. С. 6. |
155 следуюш;ее обстоятельство: что именно приобретается в результате покупки права аренды ? Если содержание данного договора мы можем квалифицировать как договор купли-продажи права заключить в дальнейшем договор аренды (и как всякое право можем его как реализовать, так и не реализовать), до применяемая конструкция юридически почти безупречна; во всяком случае нет видимых оснований признать такой договор, а также последующие перепродажи, недействительными. Иное дело, если в результате анализа существа торгов (продажи) и заключенного договора мы усмотрим факт заключения договора аренды, либо из содержания договора следует, что арендные отношения возникают в силу заключения договора купли-продажи права аренды'. Здесь следует сделать иной вывод — перед нами просто перенайм, состоявшийся в результате уступки права требования. А поскольку произошла замена стороны в договоре, являющимся двусторонним, такого рода «цессия» недопустима^, а сам перенайм должен признаваться недействительным (в частности, потому, что вопрос о субъекте отношений аренды связан с личностью кредитора — ограничение предусмотрено ст. 383 ПС РФ, а наличие в договоре аренды у каждой из сторон и обязанностей, требует согласия другой стороны ограничение вытекает из параграф 2 гл. 24 ПС РФ). Такие ситуации характеризуются сменой стороны уже возникших договорных обязательств, здесь нет «возникновения основания для заключения нового договора земельного участка с приобретателем по договору купли-продажи»^. Поскольку перед нами случай именно замены стороны в договоре аренды (прежний приобретатель, купивший право аренды, более не будет аренды ' в таком случае можно также ставить вопрос о неправильной квалификации и наименовании первого договора-это не купля-продажа, а просто аренда вне зависимости от наименования соглашения. ^ Этот вопрос давно обсуждается в нашей литературе и в целом заслуживает самостоятельного анализа, но, представляется, как в теории, так и в судебной практике сделан вывод о том, что, если возможна замена кредитора в конкретном обязательстве по правилам гл. 24 ГК РФ, то невозможна в одностороннем порядке замена стороны в договоре, см. по этому вопросу в некоторой степени обобщающую статью Л.А. Новоселовой: Новоселова Л.А. Объем уступаемых прав. Переход прав, связанных с основным требованием// Законодательство. 2003. № 1, С. 8-15. ' Дмитриев А.В. Как зарегистрировать права на землю в г. Москве: вопросы теории и практики // Правовое регулирование рынка недвижимости. 2000. №1 (2)2000. С. 14, 164 § 2. Исполнение договора аренды земельных участков Исполнение всякого договора есть, с одной стороны, реализация, воплощение его условий, и, с другой, исполнение конкретных обязанностей и осуществление конкретных субъективных прав. Корреспонденция их (прав и обязанностей) несомненна и в договоре аренды земельных участков, поэтому там, где речь идет о праве одной из сторон договора, имеется в виду и соответствующая обязанность контрагента. Сказанное не означает, что с получением земельного участка арендатор состоит только в отношениях с арендодателем: одновременно у него возникают права и обязанности с рядом иных лиц как публичного, так и частного права. Например, в силу обладания землей арендатор оказывается управомоченным и обязанным в отнощениях по землеустройству и межеванию с соответствующими государственными службами, он приобретает права и обязанности относительно органов, осуществляющих функции по борьбе с сельскохозяйственными вредителями, особые отношения возникают и с кругом лиц (органов) по поводу лесоводопользования (если даже непосредственно на участке нет лесного фонда или водных объектов), право использовать землю сельскохозяйственного назначения есть одновременно и обязанность делать это перед государством' и т.д. Однако указанные отношения выходят за рамки цивилистического анализа и ниже рассматриваются лишь основные права, обязанности гражданско-правового характера. При этом в центре внимания те из них, которые являются специфическими именно для аренды земли. Обязанность предоставить земельный участок. Обязанность предоставить земельный участок есть обязанность не только исключить всякие физические препятствия для прохода (проезда) и использования ' Это предусмотрено в ст. 53 ЗК РФ, в ст. 11 Закона РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве от 22.11.1990 г. и др. актах. Смысл ее понятен наиболее значимые для национального хозяйства земли должны использоваться по назначению и эффективно. См. также: Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Правовое регулирование отношений по поводу недвижимости// Право и экономика. 1996. №5-6. С. 6. |