|
302 В случае предоставления в аренду земельных участков в городских и сельских поселениях состав документов и информации в целом увеличивается . Однако не все эти документы должны быть представлены арендодателем арендатору, так как большая их часть требуется либо для выделения (предоставления) участка (в смысле принятия соответствующего административного решения), либо для осуществления процедуры государственной регистрации права на аренду. На практике стороны ориентируются на содержание приложений в тех типовых формах, которые разрабатываются в субъектах РФ или на муниципальном уровне. Действующее законодательство не содержит общей нормы о необходимости передавать земельный участок в аренду по акту сдачиприемки. Тем не менее, такая потребность, как представляется, существует; здесь достаточно указать, что и по договору купли-продажи передача недвижимости требует приемо-сдаточного акта (сг. 556 ГК РФ); кроме того, фиксация состояния участка, наличия или отсутствия определенных его составляющих способны обеспечить лучшую защиту добросовестной стороны и предотвратит споры. Поэтому было бы правильно статью 26 ЗК РФ дополнить п. 3: «3. Во всех случаях передача земельного участка и принятие ее новым землевладельцем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту». Если же участок фактически новому арендатору предоставлен не был, го он не вправе истребовать его от прежнего арендатора1. Однако этот же участок может быть истребован в рамках выполнения обязанности передать участок (ст. 398 ГК РФ). Арендодатель обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на данный участок. Поскольку передача имущества в аренду не является основанием прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество, 1 2 1 См., например: Требования к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет, утв. Росземкадастра от 2.01.2002 г. №11/327// Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2002. №48. 2 См. ст. 56 Градостроительного кодекса РФ от 07.05.1998 г. №73-Ф3. |
166 в силу указанного можно утверждать, что кадастровый учет не является юридически значимой формой установления права аренды, но он отражает ее наличие; кроме того, данные земельного кадастра и должны использоваться для обеспечения такой государственной регистрации прав на аренду, которые бы исключили возможные споры. В частности, особое значение имеют кадастровые карты (планы), обеспечивающие разграничение сопредельных территорий (ст. 16). Данные мероприятий для кадастра формируются на основе специальных по землеустройства' и межевания, т.е. мероприятий определению границ земельного участка на местности. К сожалению, ст. 3 Федерального закона от 18.06.2001 г. № 78-ФЗ «О землеустройстве», определяющая случаи, когда проведение мероприятий землеустройства обязательно, не содержит ясного ответа на вопрос: обязательно ли землеустройство для всякого акта передачи земельного участка в аренду; предусмотрено лишь, что землеустройство в обязательном порядке проводится в случае «предоставления и изъятия земельных участков». Процедура землеустройства (при осуществлении ее в полном объеме) достаточно дорогая и сложная; на практике же земельные участки, ранее сформированные и вошедшие в земельный кадастр, предоставляются в аренду без процедур землеустройства. В случае предоставления в аренду земельных участков в городских и сельских поселениях состав документов и информации в целом увеличивается^. Однако не все эти документы должны быть представлены арендодателем арендатору, так как большая их часть требуется либо для выделения (предоставления) участка (в смысле принятия соответствующего административного решения), либо для осуществления процедуры государственной регистрации права на аренду. На практике стороны ' См. Федеральный закон от 18.06.2001 №78-ФЗ «О землеустройстве». ^ См. ст. 56 Градостроительного кодекса РФ от 07.05.1998 г. №73-Ф3. 167 ориентируются на содержание приложений в тех типовых формах, которые разрабатываются в субъектах РФ или на муниципальном уровне. Поскольку нет земельного участка без границ, то в случае первичного выделения участка, а также в ряде других случаев, предусмотренных нормативными актами', необходимо межевание — «комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности земельного участка, определению его местоположения и площади». Действующее законодательство не содержит общей нормы о необходимости передавать земельный участок в аренду по акту сдачиприемки. Тем не менее, такая потребность, как представляется, существует; здесь достаточно указать, что и по договору купли-продажи передача участка, наличия или отсутствия недвижимости требует приемо-сдаточного акта (ст. 556 ГК РФ); кроме того, фиксация в таком акте состояния определенных его составляющих способны обеспечить лучшую защиту добросовестной стороны и предотвратит споры. Поэтому было правильно статью 26 ЗК РФ дополнить п. 3: «3. Во всех случаях передача земельного участка и принятие ее новым землевладельцем подписываемому сторонами передаточному акту». Если же участок фактически новому арендатору предоставлен не был, то он не вправе истребовать его от прежнего арендатора^. Однако этот же участок может быть истребован в рамках выполнения обязанности передать З'-часток (ст. 398 ГК РФ). Обязанность предупредить о правах третьих лиц. Поскольку передача имущества в аренду не является основанием прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество, то сохраняются и права обладателей соответствующих сервитутов в отнощении данного участка; арендодатель обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на земельный участок; неисполнение этой обязанности дает арендатору право осуществляются по ' См.: Инструкция по межеванию земель, утв. Роскомземом РФ 8.04.1996 г. ^ См, п. 9 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой... |