|
303 то сохраняются и права обладателей соответствующих сервитутов в отношении данного участка; арендодатель обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на земельный участок; неисполнение этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК). Отдельного рассмотрения заслуживает вопрос о залоге в условиях аренды земельного участка. Естественно, речь может идти как о залоге, совершаемом арендодателем, так и арендатором (в последнем случае говорят об ипотеке права аренды). В принципе, отечественный закон не содержит какой-либо прямой нормы, ограничивающей арендодателя-залогодателя в заключении договора ипотеки земельного участка. Норма части второй ст. 613 ГК РФ требует от арендодателя лишь извещения арендатора о правах третьих лиц (в том числе и о правах залогодержателя); неисполнение данной обязанности предоставляет арендатору право требовать либо уменьшения арендной платы, либо расторгнуть договор и взыскать убытки2. Имеющиеся ограничения касаются только некоторых земель (земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, сельхозугодий и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств п. 1 ст.63 Федерального закона «Об ипотеке») , а также, если участок меньше минимального размера для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (эти размеры устанавливаются актами субъектов РФ и органов местного самоуправления). 1 2 * * 5 1 См. п. 9 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой... 2 Тривиальность данной нормы только кажущаяся. Во-первых, надо ответить на вопрос: кто именно выбирает последствия? Полагаем, решать должен именно арендатор. Во-вторых, допустимо ли уменьшать арендную плату без решения суда в случаях, когда речь идет об аренде государственной или муниципальной земли, где арендная плата (на налоговом и бюджетном уровне) предстает фактически как часть налоговых платежей? Полагаем, да. но было бы целесообразно внести соответствующие дополнения в федеральные законы, регулирующие бюджетные и налоговые отношении. 5 В литературе подвергается сомнению конституционность данной нормы, так как запретительный режим устанавливает барьер на пути движения капиталов, рабочей силы и товаров в аграрный сектор, см.: Постатейные комментарии к Земельному кодексу Российской Федерации и Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»/ Под ред. Г.Е. Быстрова, Б.Д. Клюкина. М.: КОНТРАКТ, ИПФРА.М., 2002. С. 583-584. |
106 осуществлении мероприятий по благоустройству^: содержащееся в ст. 64 Градостроительного кодекса регулирование частных сервитутов нельзя признать полным. Право аренды и право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения. В соответствии с ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» юридические лица обязаны переоформить имеющееся у них право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками либо на право аренды, либо приобрести их в собственность (п. 2. ст. 3), за исключением случаев, предусмотренных п. 1 ст. 20 ЗК РФ; действие постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения гражданами по общему правилу сроком не ограничивается (п. ст. 3), хотя в целом ЗК РФ имеет в виду постепенное переоформление названных прав или на право собственности, или на право аренды. Вновь предоставляемые земельные участки гражданам в постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое владение не передаются, а пока такое право у них есть (см. выше), им запрещено данными участками распоряжаться (п. 4 ст. 20, п. 2. ст. 21 ЗК РФ). Кроме того, ЗК РФ (п. 1 ст. 24) предусматривает возможность предоставления гражданам земельных участков в безвозмездное срочное пользование. Скорее всего, года^. Характеристика всех ныне действующих правомочий в основном также приводится в ЗК РФ (см. ст. 20, 21, 24). В литературе до принятия ЗК РФ высказывалось мнение о необходимости сократить количество видов прав (правовых титулов) на пока сохраняется и титул так называемого временного пользования, ранее выделявшегося Земельном кодексе 1991 ' Нормы Градостроительного кодекса РФ, в частности, ст. 64, лишь намечают проблемы, но не решают их. ^ См.: Постатейные комментарии к Земельному кодексу Российской Федерации и Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»/ Под ред. Г.Е. Быстрова, Б.Д. Клюкина. М.: Контракт, ИНФРА.М., 2002. С. 124-125. 167 ориентируются на содержание приложений в тех типовых формах, которые разрабатываются в субъектах РФ или на муниципальном уровне. Поскольку нет земельного участка без границ, то в случае первичного выделения участка, а также в ряде других случаев, предусмотренных нормативными актами', необходимо межевание — «комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности земельного участка, определению его местоположения и площади». Действующее законодательство не содержит общей нормы о необходимости передавать земельный участок в аренду по акту сдачиприемки. Тем не менее, такая потребность, как представляется, существует; здесь достаточно указать, что и по договору купли-продажи передача участка, наличия или отсутствия недвижимости требует приемо-сдаточного акта (ст. 556 ГК РФ); кроме того, фиксация в таком акте состояния определенных его составляющих способны обеспечить лучшую защиту добросовестной стороны и предотвратит споры. Поэтому было правильно статью 26 ЗК РФ дополнить п. 3: «3. Во всех случаях передача земельного участка и принятие ее новым землевладельцем подписываемому сторонами передаточному акту». Если же участок фактически новому арендатору предоставлен не был, то он не вправе истребовать его от прежнего арендатора^. Однако этот же участок может быть истребован в рамках выполнения обязанности передать З'-часток (ст. 398 ГК РФ). Обязанность предупредить о правах третьих лиц. Поскольку передача имущества в аренду не является основанием прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество, то сохраняются и права обладателей соответствующих сервитутов в отнощении данного участка; арендодатель обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на земельный участок; неисполнение этой обязанности дает арендатору право осуществляются по ' См.: Инструкция по межеванию земель, утв. Роскомземом РФ 8.04.1996 г. ^ См, п. 9 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой... 168 требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ПС). Залог в условиях аренды земельного участка. Естественно, речь может идти как о залоге, совершаемом арендодателем, так и арендатором (в последнем случае говорят об ипотеке права аренды). В принципе, отечественный закон не содержит какой-либо прямой нормы, ограничивающей арендодателя-залогодателя в заключении договора ипотеки земельного участка. Норма части второй ст. 613 ПС РФ требует от арендодателя лишь извещения арендатора о правах третьих лиц (в том числе и о правах залогодержателя); неисполнение данной обязанности Имеющиеся предоставляет арендатору право требовать либо уменьшения арендной платы, либо расторгнуть договор и взыскать убытки'. ограничения касаются только некоторых земель (земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, сельхозугодий и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств п. 1 ст.63 Федерального закона «Об ипотеке») , а также, если участок меньше минимального размера для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (эти размеры устанавливаются актами субъектов РФ и органов местного самоуправления). Следовательно, уже после сдачи земельного участка в аренду, арендодатель имеет право заложить участок. В таком случае арендатор предполагается защищенным «правом следования», так как предполагается, что и новый собственник сохранит (во всяком случае — обязан сохранить) арендные отношения. И все-таки представляется целесообразным вернуться ' Тривиальность данной нормы только кажущаяся. Во-первых, надо ответить на вопрос: кто именно выбирает последствия ? Полагаем, решать должен именно арендатор. Во-вторых, допустимо ли уменьшать арендную плату без решения суда в случаях, когда речь идет об аренде государственной или муниципальной земли, где арендная плата (на налоговом и бюджетном уровне) предстает фактически как часть налоговых платежей ? Полагаем, да, но было бы целесообразно внести соответствующие дополнения в федеральные законы, регулирующие бюджетные и налоговые отношения. ^ В литературе подвергается сомнению конституционность данной нормы, так как запретительный режим устанавливает барьер на пути движения капиталов, рабочей силы и товаров в аграрный сектор, см.: Постатейные комментарии к Земельному кодексу Российской Федерации и Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»/ Под ред. Г.Е. Быстрова, Б.Д. Клюкина. М.: КОНТРАКТ, ИНФРА.М., 2002. С. 583-584. |