Проверяемый текст
Скребкова Ольга Павловна. Договор аренды земельных участков (Диссертация 2003)
[стр. 304]

304 Следовательно, уже после сдачи земельного участка в аренду, арендодатель имеет право заложить участок.
В таком случае арендатор предполагается защищенным «правом следования»,
поскольку новый собственник сохранит (во всяком случае обязан сохранить) арендные отношения.
Точно также и наоборот, уже заложенный участок может быть предоставлен в аренду (ст.
40 ФЗ «Об ипотеке»), если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке; это право не требует согласия залогодержателя, но срок предоставления не может превышать срока обеспеченного ипотекой обязательства.
Земельный участок может
быть сдан в аренду на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства, лишь с согласия залогодержателя; если же выдана закладная, такое право залогодателя должно быть предусмотрено в закладной.
Предоставление залогодателем заложенного имущества в пользование другому лицу (в том числе и по договору аренды) не освобождает залогодателя от исполнения обязанностей по договору об ипотеке, если этим договором не предусмотрено иное.
Относительно ипотеки прав арендатора земли, находящейся в аренде, ФЗ «Об ипотеке»1 фактически ничего не говорит, хотя и содержит отдельную главу «Особенности ипотеки земельных участков»; поэтому большая часть выводов может быть основана лишь на истолковании закона.
В частности, поскольку ст.
63 ЗК РФ запрещает ипотеку земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, а также земель сельхозназначения и ряд других, то мы вправе сделать вывод и о невозможности ипотеки и соответствующих арендных прав.
Правда, есть оговорка о том, что залог их возможен в случаях, когда он предусмотрен другим федеральным законом (см.
п.
4 ст.
1 ФЗ «Об ипотеке»)1
2.
1 Си.: Федеральный закон РФ от 24.06.1997 г.
№102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»// СЗ РФ.
1998.
№29.
Ст.
3400; далее ФЗ «Об ипотеке».

2 Справедливо полагая, что совокупное толкование п.
5 ст.
5 и ст.
63 ФЗ «Об ипотеке» исключают ипотеку указанных категорий земель
в случае их аренды, Е.
Шпак отмечает, что тем самым исключается
[стр. 168]

168 требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков (ст.
613 ПС).
Залог в условиях аренды земельного участка.
Естественно, речь может идти как о залоге, совершаемом арендодателем, так и арендатором (в последнем случае говорят об ипотеке права аренды).
В принципе, отечественный закон не содержит какой-либо прямой нормы, ограничивающей арендодателя-залогодателя в заключении договора ипотеки земельного участка.
Норма части второй ст.
613 ПС РФ требует от арендодателя лишь извещения арендатора о правах третьих лиц (в том числе и о правах залогодержателя); неисполнение данной обязанности Имеющиеся предоставляет арендатору право требовать либо уменьшения арендной платы, либо расторгнуть договор и взыскать убытки'.
ограничения касаются только некоторых земель (земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, сельхозугодий и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств п.
1 ст.63 Федерального закона «Об ипотеке») , а также, если участок меньше минимального размера для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (эти размеры устанавливаются актами субъектов РФ и органов местного самоуправления).
Следовательно, уже после сдачи земельного участка в аренду, арендодатель имеет право заложить участок.
В таком случае арендатор предполагается защищенным «правом следования»,
так как предполагается, что и новый собственник сохранит (во всяком случае — обязан сохранить) арендные отношения.
И все-таки представляется целесообразным вернуться ' Тривиальность данной нормы только кажущаяся.
Во-первых, надо ответить на вопрос: кто именно выбирает последствия ? Полагаем, решать должен именно арендатор.
Во-вторых, допустимо ли уменьшать арендную плату без решения суда в случаях, когда речь идет об аренде государственной или муниципальной земли, где арендная плата (на налоговом и бюджетном уровне) предстает фактически как часть налоговых платежей ? Полагаем, да, но было бы целесообразно внести соответствующие дополнения в федеральные законы, регулирующие бюджетные и налоговые отношения.
^ В литературе подвергается сомнению конституционность данной нормы, так как запретительный режим устанавливает барьер на пути движения капиталов, рабочей силы и товаров в аграрный сектор, см.: Постатейные комментарии к Земельному кодексу Российской Федерации и Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»/ Под ред.
Г.Е.
Быстрова, Б.Д.
Клюкина.
М.: КОНТРАКТ, ИНФРА.М., 2002.
С.
583-584.


[стр.,169]

169 к обсуждению возможности включать в договор аренды земельного участка запрет для арендодателя вступать в ипотечные отношения.
Во-первых, потому, что на практике фигура нового собственника чрезвычайно важна, он имеет свои интересы в приобретенном участке, в том числе может инициировать изменение категории земель, а также совершить другие действия, которые могут привести к прекращению аренды; наконец, ценность земельного участка либо утрата этой ценности во многом предопределены сложившимся режимом использования и инфраструктурой окружающих земель.
Во-вторых, для аренды многих видов земель характерна стабильность землепользования, длительные сроки аренды, что подчеркивает вещный характер последней и отражает фактическую потребность если не в нерасторжимости связей, то, во всяком случае, в согласованном использовании некоторой совокупной территории в целом.
Такого рода соглашения могут быть как закрепленными в тексте договора аренды, так и не закрепленными в нем.
Поскольку в результате ипотеки возможна смена собственника, а новый собственник не сдержан такого рода договоренностями, то общий режим может оказаться некомфортным для арендатора.
Поэтому представляется правильным считать возможным введение запрета на сдачу арендованных земельных участков в ипотеку на время их аренды; полагаем, такая возможность существует, хотя многие авторы толкуют норму п.
2 ст.
9 ГК РФ\ как не допускающую подобных ограничений.
Точно также и наоборот, уже заложенный участок может быть предоставлен в аренду (ст.
40 ФЗ «Об ипотеке»), если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке; это право не требует согласия залогодержателя, но срок предоставления не может превышать срока обеспеченного ипотекой обязательства.
Земельный участок может '
«Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом».
Очевидно, цель данной нормы в том, чтобы объяснить ситуации, когда субъективное гражданское право имеется, но не используется.
И она не касается случаев, когда в силу соглашения сторон (ст.
421 ГК РФ) стороны осознанно сдерживают, ограничивают свои правовые возможности в отношениях друг с другом.


[стр.,170]

170 быть сдан в аренду на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства, лишь с согласия залогодержателя; а в случае выдачи закладной только если такое право залогодателя предусмотрено в закладной.
Предоставление залогодателем заложенного имущества в пользование другому лицу (в том числе и по договору аренды) не освобождает залогодателя от исполнения обязанностей по договору об ипотеке, если этим договором не предусмотрено иное.
Относительно ипотеки прав арендатора земли, находящейся в аренде, ФЗ «Об ипотеке»' фактически ничего не говорит, хотя и содержит отдельную главу «Особенности ипотеки земельных участков»; поэтому большая часть выводов может быть основана лишь на истолковании закона.
В частности, поскольку ст.
63 ЗК РФ запрещает ипотеку земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, а также земель сельхозназначения и ряд других, то мы вправе сделать вывод и о невозможности ипотеки и соответствующих арендных прав.
Правда, есть оговорка о том, что залог их возможен в случаях, когда он предусмотрен другим федеральным законом (см.
п.
4 ст.
1 ФЗ «Об ипотеке») .

Заметим, что нет никаких правовых оснований допускать залог арендатором самого участка, все его возможности в этом плане ограничены залогом прав, вытекающих из договора.
В силу части второй п.
3 ст.
335 ГК РФ (см.
также п.
2 ст.
615 ПС РФ) залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц.
Однако в земельном законодательстве вопрос решен иначе: в соответствии с п.
5 ст.
22 ЗК РФ дозволяется залог арендньгх прав ' Федеральный закон РФ от 24.06.1997 г.
№102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»// СЗ РФ.
1998.
№29.
Ст.
3400; далее ФЗ «Об ипотеке».
^
Справедливо полагая, что совокупное толкование п.
5 ст.
5 и ст.
63 ФЗ «Об ипотеке» исключают ипотеку указанных категорий земель
и в случае их аренды, Е.
Шпак отмечает, что тем самым исключается
и юридическая возможность ипотеки заданий и сооружений, расположенных на этих землях при ипотеке зданий и сооружений одновременно должен быть заложен и соответствующий земельный участок, см.: Шпак Е.
Здания и сооружения как предмет ипотеки (залога недвижимости)// Юрист.
2001.
№ 9.
С.
44.

[Back]