|
305 Заметим, что нет никаких правовых оснований допускать залог арендатором самого участка, все его возможности в этом плане ограничены залогом прав, вытекающих из договора. В силу части второй п. 3 ст. 335 ГК РФ (см. также п. 2 ст. 615 ГК РФ) залог права аренды или иного нрава на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц. Однако в земельном законодательстве вопрос решен иначе: в соответствии с п. 5 ст. 22 ЗК РФ дозволяется залог арендных прав на участок без согласия арендодателя; оговорка об уведомлении, а также общая диспозитивность нормы, положения в принципе не изменяют. В целом особых возражений по поводу данной новеллы нет, но не вполне ясна мотивировка такого решения, тем более, что остается не снятой коллизия между нормами гражданского и земельного законодательства (указанная норма предусматривает, что ограничения могут вводиться только договором аренды, хотя эти ограничения уже существуют в ГК РФ)* 1. К сожалению, ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» лишь указал, что залог таких земель производится в соответствии с Законом об ипотеке, не разрешив различного рода затруднения при использовании данного способа обеспечения при обороте столь ценных земель. В рассматриваемой сфере остаются неразрешенными и другие проблемы1. Земельный кодекс (п. 5 ст. 22) предусматривает право арендатора передать свои права и обязанности третьим лицам, если иное не предусмотрено договором аренды, а также если арендатор уведомил об этом юридическая возможность ипотеки заданий и сооружений, расположенных па этих землях при ипотеке зданий и сооружений одновременно должен быть заложен и соответствующий земельный участок, см.: Шпак 1£. Здания и сооружения как предмет ипотеки (залога недвижимости)// Юрист. 2001. № 9. С. 44. 1 В литературе также обращается внимание, что отсутствует указание на форму и процедуру уведомления, порядок урегулирования последствий несоблюдения данного правила, см.: Комментарий к земельному законодательству Российской Федерации/ Под рсд. М.В. Бархатова. |
170 быть сдан в аренду на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства, лишь с согласия залогодержателя; а в случае выдачи закладной только если такое право залогодателя предусмотрено в закладной. Предоставление залогодателем заложенного имущества в пользование другому лицу (в том числе и по договору аренды) не освобождает залогодателя от исполнения обязанностей по договору об ипотеке, если этим договором не предусмотрено иное. Относительно ипотеки прав арендатора земли, находящейся в аренде, ФЗ «Об ипотеке»' фактически ничего не говорит, хотя и содержит отдельную главу «Особенности ипотеки земельных участков»; поэтому большая часть выводов может быть основана лишь на истолковании закона. В частности, поскольку ст. 63 ЗК РФ запрещает ипотеку земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, а также земель сельхозназначения и ряд других, то мы вправе сделать вывод и о невозможности ипотеки и соответствующих арендных прав. Правда, есть оговорка о том, что залог их возможен в случаях, когда он предусмотрен другим федеральным законом (см. п. 4 ст. 1 ФЗ «Об ипотеке») . Заметим, что нет никаких правовых оснований допускать залог арендатором самого участка, все его возможности в этом плане ограничены залогом прав, вытекающих из договора. В силу части второй п. 3 ст. 335 ГК РФ (см. также п. 2 ст. 615 ПС РФ) залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц. Однако в земельном законодательстве вопрос решен иначе: в соответствии с п. 5 ст. 22 ЗК РФ дозволяется залог арендньгх прав ' Федеральный закон РФ от 24.06.1997 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»// СЗ РФ. 1998. №29. Ст. 3400; далее ФЗ «Об ипотеке». ^ Справедливо полагая, что совокупное толкование п. 5 ст. 5 и ст. 63 ФЗ «Об ипотеке» исключают ипотеку указанных категорий земель и в случае их аренды, Е. Шпак отмечает, что тем самым исключается и юридическая возможность ипотеки заданий и сооружений, расположенных на этих землях при ипотеке зданий и сооружений одновременно должен быть заложен и соответствующий земельный участок, см.: Шпак Е. Здания и сооружения как предмет ипотеки (залога недвижимости)// Юрист. 2001. № 9. С. 44. 171 на участок без согласия арендодателя; оговорка об уведомлении, а также общая диспозитивность нормы, положения в принципе не изменяют. В целом особых возражений по поводу данной новеллы нет, но не вполне ясна мотивировка такого решения, тем более, что остается не снятой коллизия между нормами гражданского и земельного законодательства (указанная норма предусматривает, что ограничения могут вводиться только договором аренды, хотя эти ограничения уже существуют в ПС РФ)'. К сожалению, ФЗ «Об обороте земель сельхозназначения» лишь указал, что залог таких земель производится в соответствии с Законом об ипотеке, не разрешив различного рода затруднения при использовании данного способа обеспечения при обороте столь ценных земель. В рассматриваемой сфере остаются неразрешенными и другие проблемы . Обязанность возвратить земельный участок по окончании аренды. По окончании аренды земельный участок должен быть возвращен арендодателю в том состоянии, в котором он был получен, с учетом нормального износа или состоянии, определяемом договором (п. 1 ст. 622 ГК РФ). По мнению Ю.А. Кочетковой, окончание срока аренды и ясно выраженное намерение арендодателя не продолжать арендные отношения, приводят к тому, что владение арендатора становится незаконным . Она полагает не основательной в таких случаях ссылку на ст. 622 ГК РФ, описывающей действия арендатора за пределами срока аренды, и, тем самым, якобы, допускающей законным. вероятность признания его удержания Полагаем, замечание спорно, на практике вопрос о новом соглашении, в том числе с учетом преимущественного права арендатора. ' в литературе также обращается внимание, что отсутствует указание на форму и процедуру уведомления, порядок урегулирования последствий несоблюдения данного правила, см.: Комментарий к земельному законодательству Российской Федерации/ Под ред. М.В. Бархатова. ^ См., например: Орлова М. Ипотека (залог) права аренды// Российская юстиция. 1999. №5. ' См.: Кочеткова Ю.А. Соотношение вещно-правовых и обязательственно-правовых способов зашиты права собственности// Актуальные проблемы гражданского права/ Под ред. М.И. Брагинского. М.: ИГ «Юрист», 2000. С. 39. |