|
306 арендодателя. Возможность передать право аренды земельным участком без согласия арендодателя находится в противоречии с общими положениями об аренде. Рассматриваемая норма в качестве частного случая, когда правообладателем становится третье лицо, допускает передачу права аренды в уставный капитал хозяйственного общества или в качестве паевого взноса в производственный кооператив. В соответствии со ст. 22 ЗК РФ эти действия также могут быть осуществлены без согласия арендодателя; предусматривается также, что в указанных случаях (за исключением передачи арендных прав в залог). При этом «ответственным по договору» аренды перед арендодателем становится новый арендатор, заключения нового договора аренды не требуется. Возможность передавать свои права по договору аренды без согласия арендодателя, но с уведомлением его предоставлена также арендатору земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при условии, что такой договор аренды заключен на срок более чем пять лет (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса). Следует отметить, что такого ограничения по срокам не предусмотрено для заключения договора субаренды: он может быть заключен независимо от срока первоначального договора аренды, но, безусловно, в пределах этого срока. В юридической литературе данный пункт ст. 22 ЗК РФ обоснованно подвергается критике. Так, Н.Л.Сыродоевым высказывается мнение, что, если и можно согласиться с системой уведомления (а не предварительного согласия), то нельзя поддержать правило об автоматическом переходе всех прав, обязанностей и ответственности к новому лицу в силу внесения арендных прав в качестве вклада в уставный капитал; в данном случае фигура арендатора сохраняется, в отличие от перенайма; Земельный кодекс (п. 5 ст. 22 ЗК) искажает указанные отношения и фактически стирает 1 1 См., например: Орлова М. Ипотека (залог) права аренды// Российская юстиция. 1999. Ла5. |
172 может решаться и решается уже после истечения срока аренды. А поскольку само владение возникло на основе титула, признавать его незаконным нельзя. О передаче прав на аренду земельного участка третьим лицам. ЗК РФ (ст. 22) предусмотрено право арендатора передать свои права и обязанности третьим лицам, если иное не предусмотрено договором аренды и если арендатор уведомил об этом арендодателя. Возможность передать право аренды земельным участком без согласия арендодателя находится в противоречии с общими положениями об аренде. Рассматриваемая норма в качестве частного случая, когда правообладателем становится третье лицо, указывает и на передачу права аренды в уставный капитал хозяйственного общества или в качестве паевого взноса в производственный кооператив, в соответствии со ст. 22 ЗК РФ эти действия также могут быть осуществлены без согласия арендодателя; предусматривается также, что в указанных случаях (за исключением передачи арендных прав в залог), «отвественным по договору» аренды перед арендодателем становится новый арендатор, заключения нового договора аренды не требуется. Право без согласия собственника, но при условии его уведомления передавать свои права по договору аренды в пределах срока договора аренды земельного участка предоставлены также арендатору земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при условии, что такой договор аренды заключен на срок более чем пять лет (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса). Следует отметить, что такого ограничения по срокам не предусмотрено для заключения договора субаренды: он может быть заключен независимо от срока первоначального договора аренды, но, безусловно, в пределах этого срока. В юридической литературе данный пункт ст. 22 ЗК РФ обоснованно подвергается критике. Так, Н.А.Сыродоевым высказывается мнение, что, если и можно согласиться с системой уведомления (а не предварительного согласия), то нельзя поддержать правило об автоматическом переходе всех 173 прав, обязанностей и ответственности к новому лицу в силу внесения арендных прав в качестве вклада в уставный капитал; в данном случае фигура арендатора сохраняется, в отличие от перенайма; Земельный кодекс (п. 5 ст. 22 ЗК) искажает указанные отношения и фактически стирает различия, четко определенные ГК.' Дополнительно следует заметить, что предусмотрена передача без согласия арендодателя и обязанностей арендатора, что очевидно противоречит императивной норме п. 1 ст. ст. 391 ГК РФ, устанавливающей, что перевод долга требует согласия кредитора. Еще менее понятной (если говорить о юридической квалификации, а не об обиходном языке) выражение «ответственным по договору». Полагаем, пункт 5 ст. 22 ЗК РФ следует изложить в такой редакции: «5. Арендатор земельного участка без согласия арендодателя может уступить свое имущественное право аренды другим лицам, в том числе внести имущественное право аренды в качестве вклада в хозяйственное общество или паевого взноса в производственный кооператив. Он вправе также с согласия арендодателя перевести свои права и обязанности на третье лицо с заключением последним договора аренды с арендодателем; при отсутствии согласия арендодателя спор решается судом». В таком случае нет нарушения гражданского законодательства, а арендатор получает возможность полностью уступить весь комплекс прав и обязанностей по договору. Необъодимости же вновь воспроизводить слова «в пределах срока аренды» нет, так как этот вопрос уже урегулирован ГК РФ. Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, в соответствии с п. 2 ст. 22 ЗК по истечении срока аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды, за исключением участке, случаев, имеют предусмотренньис п. 3 ст. 35, п. 1. ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ, т.е. собственники зданий и сооружений, находящихся на земельном ' Сыродоев Н.А. Новый Земельный кодекс РФ// Правоведение. 2002 № 1. С. 14 |